广州分站
广州分站
南都讯受大环境的影响，今年珠海房地产销售市场呈低迷态势，从4月份开始，每个月度及累计销售面积均处于负增长状态，上半年跌幅为15.8%。主要市场均在本市区域的珠海A股四大上市房企也受此影响，营收和净利润均出现大面积下滑。在业绩下滑同时，更令人担忧的是四家房企的收益率均较低，负债率高，偿债压力大。而在异地扩张方面，被珠海的业界认为无竞争优势、目前亏损项目较多。
营收仅华发增长 净利润全面下滑
珠海四大A股房企半年报显示，除华发股份营收为正增长外，其余三家营收均为负增长，且跌幅基本都为两位数。净利润方面，四大房企的业绩更是与大环境一致，全部为负增长。其中，世荣兆业去年同期因为参股公司股权转让基数较大，今年上半年的净利润下滑也*为严重，降幅为90.44%。中珠控股的降幅也达到76%。
业内解读：大势并非*重要原因 与企业自身状况有关
珠海**地产开发商李晓天(化名)认为，上半年珠海A股房企中出现的营收和净利润双双下滑的现象很正常。原因除了跟今年的房地产整体市场不景气有关外，还跟珠海这几家上市房企自身状况有关。
“大环境不景气还不是*重要的原因，因为我们发现，还是有不少一线房地产上市企业上半年业绩不错，也*了*。”李晓天说，“本质上，还是跟珠海这几家上市房企自身状况有关。除了华发股份外，其余几家都是借壳上市，并不是标准的上市房企。至少目前来讲还谈不上是**的、专业的地产公司。”所以市场好的时候，大家的营收业绩还能上得去，市场不好的时候，大家的日子就有些难过了。
净资产收益率不及银行一年定存
上半年珠海A股房企业绩下滑的同时，也拉低了公司的净资产收益率。数据显示，四家公司中，净资产收益率*高的是格力地产，为2.71%，*低的是华发股份，仅0.71%，均不及银行一年期存款利率。
业内解读：楼市形势不太乐观 开发商倾向以价换量
李晓天认为，这个收益率明显偏低，正常至少应该有10%以上。比如万科，虽然今年上半年的净资产收益率是6个点左右，但去年万科的年报，净资产收益率达20%，可以说，珠海这四家上市房企的净资产收益率普遍偏低。
“主要的原因是上半年出货量少了。”李晓天表示。过去的若干年，珠海的房价每年基本都有10%以上的涨幅，但今年上半年楼市形势没有以往乐观，房价甚至微跌，所以开发商更愿意“以价换量”。
李晓天解释，事实上，上市公司更多是考虑能否完成业绩，收益方面能有一些增长，能对股民交代就行了，更重要是保持业绩不下滑。以华发为例，在珠海的项目肯定是挣*的，但在外地的项目则不一定，所以此消彼长的话，净资产收益率就没那么高了。
项目储备多 华发股份举债压力大
数据显示，四家A股房企的存货不少，开发成本占比大。华发股份中报显示，该公司目前在珠海、大连、中山、武汉等地的开发项目超过30个。格力地产也将开发成本集中在格力海岸几个地块、格力广场及重庆两江新区的项目上。存货占总资产比例方面，华发股份、世荣兆业、中珠控股都在60%左右，格力地产更是高达81%。开发成本占总资产比例方面，前三家的比例大概都是50%左右，格力地产则达到74.8%。
开发成本占比大的背后，是开放商们的高额举债。数据显示，四家房企的资产负债率都达到70%-80%，合计借款达到293亿元(其中短期贷款51亿，长期贷款242亿元)，其中华发一家占了214亿元，比例高达73%。还债压力方面，一年内到期的非流动负债合计为98.55亿元。
业内解读：项目未必有** 或存在利益分流
“一般做房地产项目的开发成本大概占33%左右，如果我们自己的楼盘开发成本占比达到74%，做出来的项目基本就没**了。”李晓天透露。他认为，不排除上市公司故意把成本做大，把利润做小，把*都花出去，抬高成本，而花*的上下**业都是自己企业的分公司，本来可以节省的费用，让自己的其他公司*回去了，也就是可能存在“利益分流”。
三房企异地扩张速度加快
近几年，珠海上市房企加大异地扩张速度。去年同期，华发异地主营业务收入仅2.67亿元，占同期公司整体营收15.5%。而今年上半年，异地营收合计为4.36亿元，占比上升至22.8%，显示华发异地扩张速度加快。其他房企方面，格力已经在重庆两江新区拿地并开始启动建设，但目前由于项目未竣工，尚未对公司营收带来贡献。世荣兆业也在去年宣布进军北京旅游地产市场。
业内解读：想要成功“走出去”挖掘当地人才很重要
李晓天认为，珠海上市房企外拓趋势很难，也没有什么优势可言。“像万科、碧桂园等一些大企业，无论到全国哪个城市发展，基本都是挣到*的，但珠海这几家上市房企，在外地拓展很多项目处于亏损状态。”
核心原因是这些本土上市企业国际化的视野和人才还很欠缺。“比如珠海某个知名上市房企，人才储备的方式就是不断从珠海地产界里面挖一些比较优质的人，这些人虽然老家可能是外地的，但他们的视野和能力都是在珠海养成的，一旦去到外地，很容易‘水土不服’。”李晓天建议，如果珠海房企真要走出去，应该学习一线的房地产上市企业，到当地寻找*优秀的人才，让他们到总部接受系统的培训。
数据说明：以上增长幅度均为同比
数据来源：2014年上市公司中期业绩报告
策划：南都记者吴蔚诗
统筹：南都记者张应昂
数据整理与分析：南都记者张应昂陈育实习生梁桂兰南都制图:刘寅杉
