广州分站
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商住两用公寓市场供应再次迎来了“井喷”。根据多家机构的统计数据显示，今年“金九银十”期间，广州公寓产品供应超100万平方米，全年新增供应近200万平方米，创下历年新高。不少业内人士认为，在供应激增的情况下，要想快速出货，降价促销可能是“正道”。
“金九银十”预增约4000套公寓
金九银十向来是楼市的销售旺季，各个开发商对这个时段都十分重视。在金九银十正式到来之前，就有不少开发商将公寓产品的入市提前摆上日程，推出自己的公寓产品。克而瑞数据显示，在金九之前的8月，广州商业公寓产品供应2716套，合计供应13.6万平方米，环比增长8.4%，同比则有超过140%的增长，大部分货量将会在“金九银十”有所体现。
据克而瑞预计，在“金九银十”期间，广州商业公寓库存量将有近20多万平方米，约4000套新货上市，是住宅供应的近三分之一。从区域看，黄埔以近2000套的供货量成为当仁不让的主力、番禺以近1000套新货紧随其后、增城和白云分别有近400套和近300套新货、老城区越秀也有近200套公寓新货入市，其中价格以10000-15000元/平方米区间居多，主力产品是40-60平方米平层公寓。
在**区域当中，原萝岗无疑是*引人瞩目的区域，目前已吸引万达、绿地、奥园、敏捷、大壮、百嘉信等房企接连入驻，商业匮乏的萝岗正在逐步成为综合体聚集区，各大综合体项目内的公寓产品，可谓是供销两旺，网签总面积达2.82万平方米。
另据高力**的数据显示，今年上半年新增的公寓面积已达八十万平方米，而下半年的新增公寓面积更有望突破110万平方米，仅9月9-16日一周，奥园康威广场、萝岗万达广场、万科派广场共有1400多套公寓拿到预售证，按照一套公寓面积60平方米计算，预售面积达到8万平方米。今年全年新增的公寓面积预计接近200万平方米，同比去年的126万平方米大涨近六成，创下历年新高。
“不限购”**加身，发展商疯狂建
造成今年公寓扎堆的原因是什么呢？业内人士指出，公寓产品集中涌现的局面，是多个因素共同造就的。据寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同总结，公寓产品大规模入市可能是由以下原因造成的：限购限贷抑制了购房者及投资者购买住宅产品的积极性，转而把目光投向不限购不限贷的公寓产品，市场有了这方面的需求，发展商自然注重这块业务，使近年来的公寓产品得到较快的发展。
此外，LOFT公寓这种户型给市场带来了一定冲击，取得了不错的效果，开发商自然是乐见其成，争相开始建造公寓产品。*重要的是，产品的建造都需要一个过程，开发商可能在几年前就开始大批量地开发公寓项目，但受建造速度所限，公寓产品不是“想卖就能卖”，而经过这两年的发展，建筑周期已到，公寓产品才大批量地被推出市场，形成井喷。
尽管供货充足，事实上从7月下旬开始，市场上的商业公寓产品普遍出现滞销的情况。网易房产数据显示，今年8月，广州商用物业成交475套，环比7月的1408套大降66%，而库存却创出历史新高。同时，8月广州办公物业成交1225套，环比7月的1831套大降33%，库存也同样处于历史高位。
降价是王道，其他加分因素也不能忽视
面对供货量充足的下半年，原本局势十分紧张的公寓市场无疑将会变得更加激烈，自己旗下的公寓项目如何能在数量庞大的同类产品中脱颖而出，也就成了开发商们*关心的问题，市场上看似*直接也*普遍的方法就是降价促销，各个公寓项目之间的价格战也就愈演愈烈。
有不少公寓产品参与了今年的几波降价潮，不过业内人士就认为，这种方式虽然行之有效，但是也在一定程度上牵制了开发商对后续产品的定价，韩世同此前就曾表示，若是降价不及上一轮降价幅度大，那么产品的吸引力可能就会下降，“当然要比之前的降价幅度大才能吸引购房者”。而在公寓市场上，也确实出现因为开发商的二期产品价格没有了一期产品的促销价而导致销量下滑的例子。
由此看来，降价促销的法子不是不可行，开发商还应在其他方面多下功夫。合富房地产经济研究院院长龙斌就指出，产品的区位条件和自身的设计对增加公寓产品的吸引力有一定影响，“在**区域，许多公寓产品的地段特性是值得关注的”。
在龙斌看来，**区域的公寓产品不少都是地铁上盖的项目，也有的坐落在较为繁华的区域，还有的公寓是配套相对齐全的综合体项目中的一部分。这些有利的因素都是可以为公寓加分的先天条件，看来开发商在前期部署的时候就要多花心思了。
除了先天条件之外，产品设计也同样重要，毕竟购入公寓是为了让人们工作和居住，开发商着重把握公寓产品的质量，好的产品自己会说话，自然能增加吸引力。龙斌指出公寓产品内部有许多值得关注的部分：“提高产品的实用率，让居住的功能得到优化，或者说在装修水平方面进一步提高，这些都是可以提高产品的吸引力的。”
韩世同则认为开发商要改变销售策略，转移销售目标：“公寓产品太多了，建议开发商放下身段，**针对商业人士，引导年轻、时尚的年轻人购买公寓自住。”
根据韩世同的说法，过去的公寓主要面对的是商务人士，公寓是介乎于家和酒店之间的产品，可以根据自己的喜好来布置，多数都有公司可以帮助业主打理公寓对外出租，但不像酒店那样频繁地更换房客，既有家的感觉，又有酒店式统一的管理，因此受到商务人士的追捧。“如今市区房价高企不下，面积大的产品总价也高，假如发展商能转换思维，更好地迎合自住买家的需求，或能凭借面积小总价低这一优势突出重围。”
若住宅仍限购，公寓年底前成交量不错？
根据高力**数据显示，今年上半年，全市公寓成交面积53万平方米，部分区域的成交增幅十分明显，去年原萝岗公寓成交量为4.9万平方米，成交套数约834套，而仅今年上半年原萝岗的公寓成交面积已达8.48万平方米，成交量比2012年与2013年的总量还要高。但今年公寓新增供应实在太大，致使上半年的消化率只有0.66，相应的，无论是市中心区域还是**区域的公寓产品，价格或多或少都出现了松动，在此条件下，是否意味着入手公寓的*佳时机已经到来？
对此，韩世同表示：“*佳时机可能还谈不上。”在他看来，目前公寓产品的价格还没有出现大幅度降价的情况，个别盘如敏捷虽然有较大幅度的降幅，但在品质方面也容易为人诟病。不过对于购买力不强的家庭而言，面积小总价低的公寓是不错的选择，先买公寓，等以后经济条件好了再换房，而**区域的公寓产品显然较市区产品价格更优惠。
从公寓产品所在的区域进行分析，越秀、天河等市中心区域是传统的核心板块，萝岗、番禺只能算是新兴板块。如果纯粹从地理位置的角度出发，无疑是市中心的产品更优，但不能忽视的现实是，核心板块货量供应有限，选择有限，物以稀为贵，市中心的公寓产品面积虽小但总价不低，对普通的购房者来说都是较大的负担，因此将目光转向新兴区域的公寓，对购房者而言是不错的选择，那么在未来的几个月，公寓的销售状况会是什么水平呢？
广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬指出，在广州仍实行限购政策的条件下，不限购不限贷就是公寓*大的优势所在，再加上公寓的特性，预计会取得不错的销售，“公寓产品的面积小，总价低，而且大多数公寓产品周边的配套都相对成熟，再加上不限购不限贷，在政策保持稳定的情况下，又逢公寓减价，预计会取得不错的销售，特别是减价公寓对购房者而言也是抵买的。”
龙斌也认为到年底之前公寓市场会取得不错的成交量：“从目前的成交状况来看，市场还是处于低位，公寓产品的大幅增加，竞争必然激烈，资金回笼的意愿比住宅项目更强烈，开发商为了促进销售可能会在价格上提供优惠，或增加产品的其他价值，那么这对购房者而言是不错的入手时机，会有不错的销售成绩。”
采写：南都记者徐凤实习生鲍婧如
提高实用率，或在装修水平方面进一步提高，这些都可提高产品吸引力。
———合富房地产经济研究院院长龙斌
假如公寓发展商能转换思维，更好地迎合自住买家的需求，或能凭借面积小总价低这一优势突出重围。
———寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同
