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坦洲楼盘通过提前*跑和大打折扣，也取得了不错的销售成绩。
国庆节前夕，珠海松绑楼市限购令加上央行放松房贷限制的消息接踵而至，被不少人视为**利好，一系列“组合拳”究竟会给市场带来怎样的影响？**周期间，走访珠海市区、西区、横琴和中山坦洲、三乡等多个楼盘发现，楼盘开盘加推的现象不多，但多个楼盘都通过举办花样百出的活动吸引购房者。不少楼盘看楼人气均有一定回暖，多家房企负责人也坦言成交量有明显上涨。此外，横琴新区多个新盘扎堆亮相，纷纷赴澳门揽客。不过，楼价方面，则出现市区坚挺上涨，郊区打折降价促销的反差。有地产业内人士分析认为，珠海楼市目前仍处于供大于求的饱和状态，年底楼价难大涨大跌。
走访发现，市区由于房源供应量有限，**周期间的楼价普遍坚挺。国庆节当天，位于拱北迎宾路与粤海路交会处的华融时代广场将均价从3.5万元/平方米上调至3.8万元/平方米，上涨幅度达到3000元/平方米，吸引了不少此前下定的客户前来付款。相比之下，市区其他多个楼盘价格价格则普遍波动不大，但多位销售人员也坦言，限购令松绑以及房贷政策利好，未来房价有望继续上涨。
而在西区和坦洲，多个楼盘负责人告诉，受到政策利好的刺激，国庆节出来看楼的市民明显比平时和今年“五一”多很多，楼盘和区域成交量都有明显增长。尽管开发商普遍对后市比较乐观，但现阶段还是以走量为主，不少楼盘通过直接降价、打折、赠送月供款、送车位、推特价房、免一年月供款或赠送物业费等方式促销，有楼盘*低打出了6.4折的购房优惠。
此外，备受瞩目的横琴新区在国庆前夕明确纳入楼市“不限购”区域，在这个长假，除了原本在售的华融琴海湾一个住宅楼盘以外，还有四个**楼盘悉数亮相，从住宅到写字楼均有，争相吸引澳人的关注，也获得了不错的反响。
当然，在楼价**不下的背景下，也有部分楼盘“另辟蹊径”，打出西区房源“3字头”、拱北房源“8字头”的广告，同样吸引了大批市民咨询和参观。
后市展望
成交有回暖趋势 楼价难大涨大跌
“今年国庆期间，我所接触的珠海楼市总体来说还行，有回暖的趋势，消费者也热衷于参加房展和楼盘活动，大部分的楼盘销售量还是可以的。”珠海百脑会地产总经理王玮认为，珠海近期房地产市场回暖，与限购令松绑以及央行房贷利好等政策并无太大的关系。“银行和珠海的政策松绑是一种信号，就是对房地产市场要进行‘**’，实际上楼市走势还是看整体经济发展的情况。”
谈及年底楼市走势，王玮认为，珠海楼市目前仍处于供大于求的饱和状态，所以想在短时间内获得明显回暖基本上是不可能的。“但是房子也不像是其它消费品，不存在突然大幅降价的可能。”
王玮认为，年底珠海西区和中山坦洲的楼盘可能面临较大压力，因为开发成本不低而且竞争楼盘较多，所以有些开发商为了尽快回笼资金，会选择降价出售，但降幅预计不大，所以*后一个季度，珠海楼市的整体情况应该是很良好的。“市区的房子预计保持价位或有点上涨，西区的房子因为本身价格就不高，也很难大降，整体成交量应该也有所提升。”
政策解读
认贷不认房？有望！利率打七折？无望！
值得注意的是，在国庆节前夕，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，被业界称为“央行放松房贷限制”，针对其中与市民购房切身相关的条款，也请来珠海一家国有银行个贷负责人专门进行解读。
条文1
对于贷款购买*套普通自住房的家庭，贷款*低*付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
解读：政策文件中提到利率*低可为基准利率的70%是政策下限。实际上，目前银行房贷定价依据更多是取决于供求关系。如果信贷供给是供大于求，那么基准以下的利率水平显而易见的(可参考2008-2011年之间的信贷行情)；目前市场总体上来讲，信贷供给是供不应求，作为信贷产品“价格”的利率保持适度上浮是符合市场规律的。因此，利率是否上浮，将由市场信贷供给决定。
条文2
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行*套房贷款政策。
解读：既然政策已经就行业作出指导，那么相关银行执行这条规定是无疑问的。只是银行内部还有一个政策传导的过程，快的可能两三天就执行到位，慢的可能个把星期就能执行到位。新政下，实际上影响的只是*付的问题，也就是说原来拥有一套房的人，另买一套其*付压力降低了，可选择的房源也更多。
条文3
在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定*付款比例和贷款利率水平。
解读：实际上就是深化认贷不认房的政策解读。也就是说，对拥有多套(2套以上)的人士再买房，信贷政策方面还是不鼓励的，政府政策的初衷还是立足于保障刚需和改善型居住，对于投机、屯房、炒房行为，从信贷政策方面还是予以反对。
**周直击
市区
楼价坚挺 上涨势头初现
“国庆这段时间我看了市区几个楼盘，原以为会有明显的促销，但实际上基本都没降价。”在国庆举办的珠海房展现场，一位看楼市民告诉，她主要是想在主城区买房，但在房展现场走了一圈，好几个主城区楼盘的楼价依然坚挺，不过她还是打算咬咬牙在市区买房，因为从保值的角度出发，她认为未来市区的房价没有多少下跌空间。
有盘单价上涨3000元
10月2日上午11点半，以市民身份来到位于拱北迎宾路与粤海路交会处的华融时代广场售楼部，现场只有一批购房者在看楼。销售人员介绍，该楼盘共有两栋楼，目前在售的是主楼的住宅产品，主要集中在22到31层，有42-120平方米的一房至三房户型，带装修交楼，家私家电全包。
该楼盘营销副总监黄滢静表示，华融时代广场上个月均价为3.5万元/平方米，开发商在国庆节当天上调均价至3.8万元/平方米，算下来每平方米均价上涨了3000元。“产品并无不同，主要还是价格调整。我们楼盘整个服务体系也换了，引入了一些知名品牌，而且拱北这边的房子买了肯定是升值的。”
黄滢静说，之前该楼盘有很多意向购房者一直观望，总想等楼价跌的时候再买，但没想到却涨价了。因为此前下定的客户在国庆当天还可以享受原价优惠，所以10月1日有很多购房者前来刷卡交钱。“国庆节来看楼的人还不少，比以前多，我们当晚加班到晚上七八点。”
有盘扬言国庆后取消优惠
而位于市区老香洲人民东路附近的弘泰豪庭国庆期间在售约82-160平方米的户型，带装修均价约1.86万元/平方米，房价基本无波动。开发商虽然推出了特价房、送管理费和送现金等系列促销方式，不过销售人员也坦言，该楼盘的价格不会下降，国庆后可能还会取消优惠并涨价。“现在珠海限购令松绑，银行房贷放松，房价是不可能下降的，不涨就很好了。”
在新香洲，位于梅溪牌坊附近的云顶澜山国庆期间在售户型均价为11500元/平方米，价格并无明显波动。谈到楼价，该楼盘销售人员表示，“价格稳定，没怎么涨也没怎么降。”在该销售人员看来，云顶澜山的售价在珠海主城区已经比较实惠了，所以下跌空间不大。“市区很多楼盘售价都在1.5万元/平方米以上的了。”踩盘时发现，该楼盘新一栋楼王单位也在认筹中，均为174-184平方米的大户型，销售人员表示，随着珠海限购政策的松绑，这批新产品已经不限购了。目前新产品价格未出，不过认筹可以打8.8折，还有部分礼品送。
前山明珠北的富景华庭在售87-138平方米的单位，带装修均价13500元/平方米，按揭9.8折，一次性付款9.6折，和此前相比并无明显变化。不过，该楼盘国庆期间推出了16套特价房，每套总价大约减8-10万元。销售人员表示，*近他所接触的珠海和中山坦洲的楼价都有上涨迹象，尤其是中山坦洲区域，“*近价格升得挺快的。”
西区
多盘价格松动 特价优惠一大堆
与价格普遍坚挺的市区楼盘相比，发现，西区多个楼盘的价格在**周期间则有明显松动，或是推出特价房、或是直接送车位、或是通过送月供款和管理费等手段促销让利。
买房送车位、月供、大礼包
位于斗门地税局附近的天成峰景在今年**周期间的价格并未有明显变动，但项目相关负责人告诉，为了刺激成交，该楼盘国庆期间推出购房送车位的优惠政策，这也是此前所没有的，一个车位总价大约十万元，算下来也相当于总价有明显让利。“感觉**周看楼的市民还是比较多，不过购买意向则一般般。”
斗门白蕉的万科魅力之城**周期间价格基本持平，折后带装修均价约为8300元/平方米，市民现场购房的话，可以减一年月供款和物业管理费，还赠送万元家电礼包，算下来也是减了好几万元。楼盘负责人表示，“限购松绑对市区楼市影响比较大，西区本来就不限购，所以价格也没什么太大的波动。”
而同样位于白蕉的时代倾城带装修住宅均价8500元/平方米，国庆期间推出精装7680元/平方米起的房源，开发商还提供5万元低*付、一年内不计利息付清*付余款的优惠，购房还有2万元礼包。该楼盘市场部负责人李静华告诉，今年国庆期间前来看楼的市民明显增多，光是房展前两天就有400批客户从房展到楼盘现场实地看楼，成交了42套。“央行在国庆前夕放出房贷利好的刺激，时代倾城和时代港两个项目国庆期间前来看楼的人气明显比以前火爆，无论是购房者的到访量还是实际成交量，比今年‘五一’都有非常明显的提升。”
直接降价降幅超10%
相比起以上楼盘推出的优惠政策，斗门区井岸大桥东的宁海世纪城三期则采用直接降价的方式促销。该楼盘销售员告诉与市区盘争*澳门客
过去两年间，横琴新区在售新项目只有华融琴海湾一个，但到了今年国庆，包括横琴总部大厦、中海名钻、保利国际广场、华发*府等多个新楼盘纷纷亮相，争相吸引澳门居民。加上上个月底，珠海市“限购令”松绑，明确提出横琴新区属于不限购范围，更是为区域的楼市带来一定的利好。
把展厅放到澳门
位于横琴新区展厅附近的横琴总部大厦虽然具体开盘时间未定，但国庆期间临时接待中心已经开放，项目一期正面向全球公开登记，预计2014年12月结构封顶，并计划2015年年底建成投入使用。
**楼盘中海名钻虽然离真正落成还有一段时间，但其在澳门半岛寰宇天下的展厅已经在国庆前夕开放，*推6-9栋，共4个户型，分别为96、118、128、129平方米，展厅内展示了中海名钻项目沙盘、示范单位及交楼标准，**周期间，吸引了不少澳门人的眼光。该楼盘距离横琴口岸仅0.5公里，是横琴目前已明确开发的住宅项目中离口岸*近的之一。“中海名钻楼盘在澳门有展厅，我去看过，吹风价大约3.5万-3.8万元/平方米，看的澳门人很多，反应也挺热烈的。”有意在珠海买房的澳门人林先生告诉。
氹仔赌场将带动横琴人气
此外，位于横琴港澳大道的华发·*府VIP登记已经开启，该楼盘推出60-210平方米的一房至四房，国庆期间在华发商都C馆一楼展厅、十字门中央商务区珠海国际会展中心展览中心入口大厅均有展示，在珠海和澳门也都可以看到不少该楼盘的广告信息，近期该楼盘还赴澳门办房展，吸引当地购房者。*快将在年底发售的保利国际广场，距离横琴口岸直线距离大约只有800米，近期也赴澳门办展宣传和吸客。
作为一直以来的唯一在售项目，华融琴海湾则在国庆前夕推出第13栋共200套房源，户型为80-137平方米的两房和三房，其实有近八成购房者都来自澳门。“买来投资，主要是看好澳门氹仔的赌场开了以后的发展潜力以及横琴24小时通车，到时可以租给澳门人或外来劳务人员，用来收租。”一位购买该楼盘的澳门市民表示。
市区盘担心横琴*客
与部分澳门地产人士以及购房者接触也发现，当地人对于横琴楼市的投资概念普遍更感兴趣。“国庆期间我看了横琴新区的几个楼盘，感觉心大心细(粤语方言，意为犹豫不决)。”在澳门从事博彩业的林先生告诉，他发现部分横琴新楼盘虽然还没定价，但与销售员攀谈的过程中，感觉价格不算便宜，一般单价都要3万元以上，而且他对内地的楼市不是很了解，担心可能存在水分和下跌空间，所以决定再观望一段时间，先到珠海湾仔一带先看看二手楼。
“原本以为横琴新区的发展会给珠海主城区的楼市带来更多机会，没想到国庆期间澳门客户反而被横琴那边的楼盘*走了。”前山一大型楼盘的营销负责人谭先生告诉，目前该楼盘正主推北区商铺，售价约6万-15万元/平方米，由于价格较高，购买群体多为澳门居民。在今年国庆期间，他明显感受到，虽然珠海楼市受到限购松绑以及房贷利好的刺激，但不少澳门购房者的目光都集中在横琴新区几个近期亮相的新盘，该楼盘商铺的来访和成交量受到一定冲击。
坦洲三乡
促销力度大
有洋房*低打6.4折
中山坦洲三乡由于毗邻珠海主城区，加上房价低了一大截，向来是珠海人购房的热门区域。**周期间走访该区域多个楼盘，发现有知名品牌房企旗下三个楼盘都有多套房源打出让利20万元/套左右的优惠噱头吸引购房者，算下来*低可打6.4折。不过，也有国庆期间出来看楼的市民认为，楼盘打折其实可信度不是特别高，开发商也有可能存在故意拔高房价再打折的“包装”情况，关键还是看实际成交价格是否有明显优惠。
“狂折”之下一天成交二三十套
位于坦洲界狮南路与神农路交会处的海伦印象国庆期间推出10套特价洋房，面积在76-110平方米之间，每套房原价在71万-98万元之间，活动期间降幅为21万-22万元/套，减价后总价为50万-76万元/套，单价为6065-6663元/平方米。以其中一套位于15栋701的特价房为例，建筑面积97平方米，原价为84.1万元，单价8670元/平方米，国庆期间减价幅度为21.9万元，减价后约为62万元，单价约6065元/平方米，算下来，这套房的价格相当于打了7.3折。“我们楼盘原价8千多元/平方米，减完所有优惠下来，均价大概6600元/平方米。”该楼盘一位销售人员表示。
西部沿海高速附近的爱ME公园也有类似的情况，开发商国庆期间推出44-48座14套特价房，建筑面积在100-120平方米之间，原先的“出街总价”为71万-84万元，优惠后总价为48万-59万元不等，算下来每套房都降了约23万元。以一套位于47座2304的特价房为例，建筑面积100平方米，“出街总价”71.08万元，单价约7100元/平方米，优惠总价48.57万元，单价约为4857元/平方米。算下来，这套房相当于打了6.8折。
位于中山三乡的半山午后也属于海伦堡地产的旗下项目，该楼盘推出6套特价洋房，建筑面积在83-104平方米，原总价在51万-67万元，国庆期间每套减18万-24万元。以一套位于33栋402的三房两厅为例，建筑面积104平方米，原价66.9万元，活动期间总价减23.9万元，优惠后总价为43万元。算下来，这套房相当于打了6.4折。
“现在珠海限购和贷款政策一放松，我们坦洲楼盘的成交量也很火爆，国庆期间每天都有20-30套成交。”海伦印象项目经理黄蓉蓉告诉西区惊现“3字头”拱北*低“8字头”
房价，向来是市民购房*关心的要素，尤其是在拱北房价普遍破3万元/平方米、西区房价普遍“6字头”的背景下，明显低于市价的房子往往更能吸引购房者的目光。
国庆节期间，在珠海房展的现场，位于高栏港南水镇的楼盘金龙瑞景打出3280元/平方米起的价格，与该区域目前动辄“5字头”-“7字头”的房价相比，确实有优势，所以该展位也吸引了不少珠海工薪族以及投资客。据售楼小姐介绍，目前该楼盘有103平方米、110平方米和127平方米三种户型，此前售价3400元/平方米起，国庆期间为了促销，每平方米降了100元左右，国庆后优惠便会取消。
由于置业门槛不高，该销售人员不断强调投资回报率。其表示，高栏港南水一带工厂较多，市民买下来之后可以作为出租房，一个普通的三房每个月可以租到1600元，而且开发商还可以包租，相当于只要交了*付，便有人帮忙供楼。“以租养供也是不错的理财方式，而且1600元的租金，可以在拱北吉大租一个家私家电全齐的小房子。”
现场也有市民担忧，由于距离较远，加上购买的是毛坯房，日后装修问题可能比较困难，此外，该楼盘离市中心太远，未来升值潜力估计不大。
而在房展现场，还有楼盘打出“拱北商品房仅8280元/平方米起，即买即办证”的广告，在目前拱北楼价领跑全市的背景下，同样吸引了不少市民。举办各式活动积累客源
楼盘开盘和推售新货向来是楼市的风向标，不过，今年**周期间，发现只有位于西区湖心路口的明月湾三期选择开盘，而其他大多数楼盘都是举办各类活动吸引消费者。与此形成鲜明对比的是，在珠海限购令松绑的*个周末，包括誉峯名门、世荣作品壹号、双城汇、华融琴海湾、敏捷锦绣明珠等五个楼盘都已经扎堆开盘，*跑**周。
总结发现，国庆节开发商举办的活动大致可以分为两类：第一类是以唐家仁恒滨海半岛、九洲绿城翠湖香山以及西区山海一品花园为代表的楼盘展示区或样板房开放，一般都能吸引不少市民捧场；第二类则是楼盘暖场人气活动，比如格力海岸举办航模表演、锦绣国际花城举办“重返侏罗纪公园”活动、华发水岸举办*届皇家马戏节、凤凰谷举办咖啡、茗茶品鉴活动、电力家和城举办漫威超级英雄等。
“今年国庆珠海楼市开盘少活动多，我觉得主要原因是每个楼盘蓄客都需要一定过程，国庆前期政策方面不明朗，购房者观望情绪浓厚，可能导致项目认筹量不高，所以很多楼盘没敢选择在国庆期间开盘和推货。”珠海合富辉煌市场部市研副主任胡志宜认为，国庆是很多楼盘的重要营销节点，所以虽然多数开发商不开盘推新，但也不会错过这个节点，因此通过举办活动的方式吸引购房者。他认为，随着限购松绑以及房贷放松等后期政策逐渐明朗，楼市利好不断，到年底前开盘推新的楼盘数量会明显增加。
下雨兼重阳 国庆第二天人气下滑
虽然有政策层面利好的刺激，但国庆期间，受到传统节日———重阳节的影响，加上珠海下雨等因素影响，也发现，市民看楼的高峰主要集中在国庆节*日，到了10月2日，看楼人气便有明显回落。“今年重阳节(10月2日)紧挨着国庆节一起来，很多市民都回家祭祖了，所以出门看楼的人明显少了很多。”珠海大家地产一位营销策划负责人表示。
重阳节当天上午10点半，在心海州售楼部里，前来看楼的市民只有两三批，一直到中午1点半雨过天晴后，现场也只有大约有20位看楼市民。该楼盘销售总监谭新告诉，当天早上他们的同事也兵分几路到市区各大在售楼盘看楼，发现由于天气原因以及重阳节到来，当天上午，市区楼盘普遍看楼人气都比较一般，大多只有零零散散几批客户，未见到人气比较火爆的楼盘。“我们楼盘也是国庆节当天看楼的人多一点，一天有几十批客户前来看楼，成交了一套商铺和六七套住宅。”
02-04版：采写、摄影：陈育郑俊鹏李元润
