市场定位、项目规划、产品设计及销售策略不当拖累楼盘销售妾家高楼连苑起,恨不相逢“待嫁”时城区10余楼盘长期滞销成“必剩客”

2014-10-11来源 : 互联网

那些长期卖不掉的房子,还能打动你的购买欲吗?

传统金九银十销售旺季,惠州楼市*客战此起彼伏。有些楼盘出尽风头,购房者趋之若鹜,有些楼盘却冷冷清清,无人问津。据不**统计,自2011年至今,惠城区至少超过10个楼盘依旧在与时间和市场打“肉搏战”,其中多数销售周期长达3年以上。纵观这些“被剩下”的楼盘,它们或许也曾几度**,风华绝不亚于当下楼市的“年轻者”,然而,市场定位、产品规划与设计、营销**策略不当等诸多因素致使其不得不黯然面对销售周期不断拉长的事实。在战机转瞬即逝的市场中,它们终究无奈沦为楼盘“必剩客”。

建面20万销售超2年便成“必剩客”

“银十”遇上央行发布松绑房贷新政,短暂接触间便擦出灿烂*花。据惠州新浪乐居报道称,今年国庆期间惠州楼市回暖明显,其中,中信地产更是号称“国庆七天累计完成认购356套,销售近2亿”。然而,几多欢喜几多愁,当部分楼盘正在捧着销控表笑不绝口之时,仍有那么一批过气楼盘,虽然曾赶上*好的销售时机,但依旧乏人问津。据不**统计,从2011年至今三年间,惠州城区至少超过10个楼盘已沦为一直卖不出去的楼盘“必剩客”。

世联地产相关研究数据显示,惠州行业平均偏上水准为单盘年去化面积7万平方米,至少不低于5万平方米。一般说来,若一个项目总货量为300-500套,一年销售200-300套,即为正常销售速度。鉴于惠州现行楼市实际情况,如果楼盘建筑面积介于20万平方米范围内,销售周期仍超过两年,即可认为该项目“被剩下”。

惠州金宝集团营销总监余鹤皋在受访时称,房地产行业与其它行业有所不同,其有着资金密集型、生产周期长等显著特征,不少此前被看好的项目由于资金、产品设计或企业内部管理等多方面原因而优势**、门可罗雀。而在信息传播快捷、市场反应迅速的今天,这些项目一旦挂上“被剩下”的名号,就势必为市场所抛弃,*终或将沦为“必剩客”。

因产品规划设计差而遭受市场抛弃

与惠州市区江北义乌小商品城隔着三新北路相望、高49层的银座**大厦堪称楼市“必剩客”中的圣斗士。其始建于1994年,此前名为“惠州**贸易中心”,1998年建设至第14层时,因工程款纠纷停工。其几经易手,均未逃脱烂尾的命运,但在2011年春天,这座尘封多年的大厦又悄悄披上了绿色脚手架。同年底,项目释放出推售48-120平方米精装公寓的信息。

据新浪乐居信息显示,截至去年2月,项目发售房源仍为48-120平方米户型,精装样板间尚未开放。据知情人士分析,尽管项目毗邻佳兆业广场、义乌小商品城,周边陆续出现轻轨建设及江北商圈扩大等多重利好,但多年的停停建建,每每轰动全城。而烂尾二十年、几次易主引发的工程款纠纷、劳资纠纷不仅使其形象直线下降,也令业界颇为担忧其债务债权问题。同时,由于该项目建于上世纪90年代,其产品设计及工程建造水平或未能适应当下市场需求,户型实用性亦有待证明,注定了该项目销售周期无限拉长的残酷事实。

余鹤皋认为,虽然地段一直以来被房地产业界奉为金科玉律,但个别项目栖身CBD仍卖不好,这应从产品定位找原因。俗话说物以类聚,什么样的地段打造什么样的产品,项目的面向客群、市场定位对项目销售异常重要。惠州市中城嘉信董事总经理杨锦斌对此持相似观点,他指出,归根结底,这主要基于项目在早期产品规划及市场定位尚未下足功夫,如果产品设计到位,无论楼市发展态势良好抑或低迷,**楼盘的抵抗能力都比较强。

可用性价比、功能为“必剩客”**出路

2009年8月,南山**二期39-90平方米一至三房入市,据开发商介绍,开盘当天销售超200套。曾有购房者表示,2009年鹅岭南路一带,南山**是**的新盘,自然备受关注。然而,此后项目持续单一的“大户当道”策略至今,新政之后大户型购买力受到极大抑制的客观现实也注定其愈发尴尬的销售局面。

楼盘“必剩客”是否也能寻回曾经的辉煌,迎来自己的春天?惠州某建筑公司预算工程师张先生表示,一旦进入滞销期的楼盘,市场给予的反应是相当冷淡的,无论开发商采取何种销售策略,打折、降价都无法撬动市场购买欲。如若想尽快去化必须破解购房者关于“剩下的都是有问题”的固有认知,通过生活氛围、居家便捷度、性价比、功能以及现房等多种营销手段吸引购房者的注意力。

余鹤皋则认为,良好的市场调研和**的产品定位是成功的基础,应紧握市场脉博,巧中取胜。杨锦斌表示认同,其称,一个项目成功与否需要全面做好前期工作准备,包括项目市场定位、产品规划及定位、客群分析等。

楼盘“必剩客”标准

1 鉴于惠阳、大亚湾楼盘的典型外向型客户特征导致受政策等诸多因素影响,其销售周期原本就不能用常规去化节奏去考量,惠东滨海度假物业的属性也偏向季节性,而且单盘的面积体量都巨大也不符合选择标准,故本次挑选的“必剩客”楼盘范围为惠城区(含仲恺)。

2 本次选择的“必剩客”楼盘,除天地源御湾是别墅盘外,其他项目皆是普通高层洋房产品,产品范畴涵括从一房到复式的全部单位。剔除别墅盘也是鉴于其销售周期无法用普通产品的去化周期去考量。(天地源御湾的别墅入选,是鉴于其市场监测数据远未达到开发商预期,其别墅产品也被业界认为是有明显定位失误,进而导致其产品去化率极低。)

3 鉴于惠州现行楼市实际情况,本次选择的楼盘,我们把楼盘总建筑面积规定在20万平方米范围以内。按照世联地产的相关研究数据,惠州行业的平均偏上水准为单盘年去化面积为7万平方米,至少不低于5万平方米,我们选择的楼盘都大大低于这一行业平均指数,所选楼盘的地段都基本在城市或者城市外围区域,针对的客群对象基本都是以刚需为主。

4 按照行业常规情况,若一个项目总货量为300-500套,一年销售200-300套,即为正常销售速度。但如果该项目销售周期超过两年,那就该列入比较滞销的楼盘。即一个总货量500套左右的项目,销售周期超过2年,就可称之为楼盘“必剩客”。

网调

近半网友因周边配套差而拒绝楼盘“必剩客”

9月30日,中国人民银行联合银监会发布了《关于进一步做好住宅金融服务工作的通知》,而三套及以上取消限贷。新政利好遇上“银十”旺季,惠州楼市似乎光明无限。然而,仍有一批曾一度受市场追捧的楼盘被无情遗忘。

本周三上午,联合西子房产发起一场网络调查,调查结果显示,47%的网友认为周边配套不成熟是楼盘“被剩下”的主要原因,30名参与投票的网友中,40%的人觉得价格过高才是主要原因,仅10%的人称品质不过关,3%的人对户型设计持质疑态度。

对于楼盘“必剩客”未来的命运,32%的人表示若此部分楼盘降低均价,他们将重新考虑购买。33%的人认为完善配套可引起其购买欲望,20%的人觉得若楼盘所在区域实现新规划,其或购买,仅7%的人对自己持有而购房感兴趣。

在所有参加网调的网友中,有16人属于首次置业,6人则是首次改善,还有5人是多次改善型购房者,仅3人是出于投资需求考虑。47%的网友“一边倒”认为交通、地段是购房时考虑的首要因素,各有17%的人看重楼盘周边配套、价格及升值空间。

此次央行新政不仅大力支持首套房贷款,还提出只需结清贷款,居民购买二套房即可享受首套房贷政策,对此,47%的网友依旧持观望态度,选择进一步等待地方性政策的出台。20%的人认为松绑限贷对置业没多大影响,同样有20%的人不为所动,仍将买房计划延后,13%的人将购房日程提前。

采写:蒋奇政

见习陈博

标签: 惠州新闻

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