广州分站
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依据与标准相近的情况，选择了城区10个典型进入滞销期的楼盘，成为本次“必剩客”。或许其中的部分楼盘已经不为生存发愁，但市场的冷暖与其渐行渐远却是不争的事实。或许因为价格、配套、户型、地段，它们成为**受欢迎的“必剩客”，在市场中显得尴尬而刺眼，所以即便是跟随市场主流的步伐，清盘抑或打特价，购房者的积极性都不高。
我们无意用文字去让这些原本已经隐隐作痛的伤痕再度重现，也并非所有的“必剩客”都是有瑕疵的残次品，毕竟购房者的需求不尽相同，购房者一样可以在其中淘到性价比**的房子。我们也无意在当下下行的市场中，去再向这些隐藏的伤口上撒盐，只是希望能够用第三方中立者的笔调去试图找到他们成为“必剩客”的原因，未必**准确，但也希望能给读者和行业提供些许启示和参考。
八方新越
无阳台大户型是致命伤
开盘时间：2013年5月25日（坊间消息2012年底已经开始内部解筹）
物业地址：惠城区江北惠州大道110号
销售周期：近两年
主力户型：112-146平方米毛坯三房、四房
楼盘体量：占地5346平方米，建面23万平方米，共计132套
现售均价：8300元/平方米
剩下的原因：项目宣称使用和台北101大厦同款崇友电梯作为卖点，并没有让惠州购房者买账，此后其9800元/平方米带精装修发售被改成毛坯发售，均价8000元/平方米。
尤被购房者吐槽的是其户型设计，开发商的观点是为**惠州大道景观带，故没有设计阳台。150平方米的大平层改善型四房，一般至少设有一个景观阳台，但八方新越却只保留和厨房相连的生活阳台。此外其中一间侧卧的面积相当小，主卧空间超过30平方米，而其两梯五户的设计也让众多购房者吐槽。
要求匿名的业界观察人士解释，八方新越的地段根本不适合做改善型项目，*先其地块太小，*适合的即是做成租售便捷的一房、两房公寓，户型定位的失误造成了其销售的极度困难。开发商过于盲目地把台湾单体楼社区的概念引入惠州，并且要在单体楼上设计成品质大宅，惠州的民众接受度不高造成其滞销。
当前做法：国庆期间推出购房9.5折优惠。
合生愉景湾
定位摇摆导致滞销
开盘时间：现在售公寓为2012年8月25日推售，别墅为2012年年底发售
物业地址：惠城水口龙和东路一号（广惠高速蓬陵出口旁）
销售周期：超过2年
主力户型：75-125平方米江景公寓、228平方米联排别墅
楼盘体量：占地207万平方米，规划建面122万平方米
现售均价：洋房6300元/平方米（精装修）、别墅7500-9500元/平方米
剩下的原因：2008年合生在距离水口中心20公里开发高尔夫庄园的时候，水口片区的房地产尚处于起步的初级阶段，知名度低，溢价能力极差，为凸现项目的竞争力，开发商在项目内自行投资修建了9洞的高尔夫球场，主打有江景资源的高尔夫物业。不纯粹的微型高尔夫球场并未让项目焕发生机，相反弱化了其**的江景资源，此后惠州市主管智能部门以保护东江水资源为由叫停了其高尔夫球场。
2013年7月初为了弱化住宅概念，面向珠三角增加养生卖点，试图借用香港愉景湾**的养生度假物业知名度，把高尔夫庄园的**体系往微养生上靠拢，定位为“广深微养生目的地”。
合生愉景湾的问题在于开发商的定位出现失误，合生创展在项目规划上含糊不清，并于后期更改定位，无论是起初的旅游配套抑或是后期定位的微养生目的地，都没有抓住项目的精髓，其一线优越的东江景观始终未能*大化，再加上其周边的环境以及交通配套的滞后，其项目注定了今天的结局。
当前做法：常规销售无优惠、折扣，公寓精装发售，洋房、别墅毛坯发售。
天地源御湾
交通配套、项目定位均与需求脱节
开盘时间：2011年7月30日
物业地址：水口街道办事处大湖溪第四开发区（皇冠假日酒店南侧）
销售周期：别墅超过3年
主力户型：联排320-420平方米，420平方米双拼、*栋
楼盘体量：占地19万平方米、建面29万平方米
现售均价：8300-23000元/平方米之间
剩下的原因：2013年去职的项目原副总经理张娟在此前受访时称，项目收购至今已经耗费10亿元，但张娟把销售的惨淡归结于市场问题，这显然不切实际。未经证实的消息：天地源自2011年推售别墅至今销售不超过30套。
从其产品本身而言，天地源御湾的别墅风格纯粹，利用水系让项目内的景观和别墅有机结合，具备了**别墅的一切品质，但项目依托的漉江沥在惠州人看来就是一条排污水的死水沟，虽然天地源花了重金整*但依然有丝丝臭味飘散，与此同时其在三环路东侧，导致从江北、麦地进入项目的车辆必须要走很远才能有出口掉头进入项目，这些都是其项目在业界差评的原因。
但*致命的硬伤还在于其产品的设计失误，天地源御湾的别墅户型面积段偏大，*小为320平方米，*大的户型为580平方米，已超出了惠州市场的承受极限。惠州**地产策划人范忠洲点评，户型太大，导致总价过高，又没有稀缺的景观资源和**配套做依托，被市场抛弃是理所当然。
当前做法：别墅常规销售，希望洋房冲量回笼资金。
印象麦地
体验感差、价格策略失误致错失良机
开盘时间：2012年1月8日
物业地址：惠城区麦地路28号（军分区对面）
销售周期：近3年
主力户型：56-123平方米两房、三房
楼盘体量：占地9230平方米，建面7万平方米，规划总户数574户
现售均价：7800元/平方米
剩下的原因：2012年1月8日印象麦地以8000元/平方米价格开盘发售，7个月后，其开始尝试5万元*付9.3折等大幅优惠的销售策略，随后尝试与信和地产二三级联动的策略，但效果不显著，其发售均价也从2013年4-5月期间的8500元/平方米一路走低到当前的7800元/平方米。
项目销售未达到预期，印象麦地出现了较多问题，开发商承诺搭建楼板结果迟迟不搭建（结果导致买房时说是两房，结果只有一房；买房说是三房的，结果只有两房），这些都从间接上影响了项目的溢价能力。但其销售负责人谢先生并不认为上述问题真正存在，实际上印象麦地地段优势无可比拟，周边交通的通达性较好，配套完善。
从搜房网项目业主论坛上看来，其项目*大的问题在于体验感太差，而且周边相对杂乱，开发商起盘定价失误，销售策略上并没有突出其地段的价值以及生活元素的配套完备性。在项目后期销售进入持续期后，开发商为冲击销售金额以及回款任务在开盘提价之后，盲目的降价、垫*付、清盘等方式迅速降低了购房者对于项目的预期，加上期间楼盘问题不断，*终导致了该楼盘滞销。
当前做法：推出全款9.4折、一次性付款9.5折优惠。
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