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越秀区老东山一带有非常多的老私宅，但大部分已被转让。
“接受叔叔一套24平方米左右的房子，登记时可能就得交高达28.6%即18.5万元的税！”家住海珠区的李生(化名)，近期因叔叔将名下有着近**历史的自建老房子，赠与他可能产生高额税费而陡添烦恼。
“赠与房”再赠与或买卖要交高额税费
李生近期在广州妈妈网吐槽，他和叔叔共有越秀区东川路的一套老祖屋。近期叔叔想将名下份额转给他，未料在办理相关手续时被相关工作人员口头告知，“以赠与形式综合税率要收评估价的28.6%，买卖则是24%左右”。
此帖发布后，网上掀起轩然**，各种声音均有。
李生称，房子是解放前太公(其父亲的爷爷)回国时买地自建，三层楼高，建好后分给子女三人各一层。二三层的亲戚大多已出国并出售房产，而他目前拥有的份额在**层。该套房建筑面积70多平方米，原为李生和母亲、叔叔共有，前两年母亲过世后李生继承了她的份额，但还有三分之一份额为叔叔所有。
“叔叔人在北京，近80岁高龄，又未婚未育，*近说想把他的份额转给我”。本来是件好事，但李生去办手续时却遇到不少问题。由于叔叔的产权来源也是赠与，李生想获得他的份额“无论是赠与还是买卖，均要交个人所得税”。“问过房管局和中介，赠与双方的综合税率是评估价的28.6%，买卖双方的税率是24%左右”。李生说，按中介透露的地段交易均价2.7万元/平方米计算，所转让的24平方米面积也得收约15万元的税；如果以赠与方式，更是要交18.5万元的税，“这间破房子，值这个价吗？”
李生在海珠区有套自住房，但没名校学位；在越秀南也和叔叔共有一间商品房。此次转让，是因儿子2016年要读小学，东川路的房子学位属于**东川小学，而他在海珠区的房子则非**小学地段。
据了解，李生在9月底已办了赠与及买卖**，他打算“到时哪个便宜办哪个”。李生称，珠江新城房地产交易登记中心窗口人士告知，要按评估价交税，但具体评估价是多少，却表示在李生交了材料看过再说。
非直系亲属赠与费用贵过转让
“非直系亲属关系赠与房产，是不能免个人所得税的，要按房子评估价减去相关合理费用的差额的20%来征收，或贵过转让的税率”。针对李生情况，广州地税咨询平台热线人员告知，该套房屋已满五年，赠与可以免征营业税，但需按照房屋过户的评估价征收3%的契税和20%的个人所得税，这些费用均由受赠方缴纳。
不过，赠与房产需要在**处见证下办理，需要出具赠与**书，赠与方与受赠方需要先到房屋所在地的**处办理赠与合同**，按目前**处的收费，这笔费用在评估价的2%至3%不等，但还可以像中介费一样私下议价，有时或低于2%。该笔**费由受赠方支出。
地税热线人员告知，如果采用买卖转让，由于李生和叔叔的房子属于自建且持有多年，可以免征营业税及附加税；因他名下不止一套房，所以契税按3%征收，由受赠方缴纳。因为叔叔的房子原来也是赠与获得，现转让给侄子，得按实际转让价格的20%征收个人所得税，该笔费用由叔叔缴纳。
到底东川路目前二手房的地税评估价是多少，地税热线人员表示，“不可透露，因为被中介知道可能就会据此报低价”。热线人员称，评估价是一个不能公开的秘密，“可能只有窗口人员才清楚，而且每一套房子的评估价都不同，还得根据房子的楼龄、朝向、外观、地段等来评估”。
有中介人士认为，从李生的角度而言，采用转让或许是较实惠的方式。
李生个案中，他和叔叔共需缴纳的费用一览：
◎赠与要交的费用：
契税：房子评估总价的3%
**费：房子评估总价的2%至3%
个人所得税：房子评估总价减去相关支出及合理费用的差额的20%
其它
◎转让的费用：
契税：房子总价的3%
个人所得税：房子总价的20%
其它
“可能一年都不到200宗”老私宅交易有何乾坤？
老私宅转让需补地价，其它交易类同普通商品房
在千年古城广州，从荔湾老西关，到老东山洋楼，除列为文物的老房子之外，仍有很多建筑历史已近**或超**的房子。但由于这些私宅交易“可能一年都不到200宗”，所以大多数人在遭遇赠与或转让时，对个中交易并不清晰。事实上，老私宅交易除了首次转让需补地价外，其余各类税费与普通商品房基本相同。
目前私宅存量有限
在荔湾区，这些年来偶有人购买老私宅拆掉依原样重建。有的是为了博日后拆迁以获取一笔高额拆迁补偿，在等待期间也会用于出租；也有人是青睐老城区的环境或为学位，购入自住。
在越秀区，比较值钱的老私宅集中在老东山区一带及华侨新村。这里成片的华侨房普遍建于上世纪三四十年代，楼龄早已超过七十年。由于地段好且以别墅居多并多带**学位，这里的别墅动辄上千万乃至上亿元每套。
从地铁“东山口”站出来，沿着庙前直街前行，分别走进寺贝通津、烟墩路、恤孤院路、培正路，沿路很多独栋别墅和仿西洋式楼房。它们大多在小径通幽处，被绿树遮掩或环绕。“一般格局都是一个厅，左右两间房，由于建材都是进口的，房子比现在的要牢固得多”，德诚行地产一位工作人员这样描述老东山别墅。
总体而言，老私宅的交易并不多。“我们公司一年也就成交六七宗左右，整个广州预计不超过两百宗”。满堂红研究部高级经理周峰表示，比如老东山洋楼，早年已经有很多出售，现在持有的不多，导致目前私宅存量有限。而且私宅一般都历经多代人之手，“一套房子有20多个共有人也不奇怪，在交易时要求所有私房产权人都签署同意出售的书函，一个不同意出售，整套房就不可能出售”，交易起来比较麻烦。
所以，对于这些房子交易的个中流程或费用，一般人都比较模糊。
交易后产权变成只有70年
如果按目前住宅产权只有70年计算，广州其实已有不少老私宅超过70年。如果私宅持有人一直不出售，其产权是可以一直持有的。若涉及交易，则需要补交相应地价。流通过的私宅变成商品房，从此只有70年产权。
根据广州市2010年5月6日的《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》：原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的，按区片平均住宅用途土地纯收益的10%计收土地出让金。
在老东山一带，询问了七家中介，发现有六家在售私宅别墅，但每家总量都不超过10套，一般就2到5套；房改房则占了全部房源的近半。美联地产物业顾问告诉，从今年三月份起就没再收到业主卖老宅的房源。辉锦地产物业顾问林先生表示，公司在售的老东山洋楼*便宜的为1000万元/套，*贵的为1.3亿元/套，所有税费加起来近10%。
中原地产东湖西分行高级营业经理邱智成透露，其分行目前在代理新河浦一套建筑面积520平方米的别墅，房子建于1937年，现任业主的爷爷是清朝官员，其父在民国时也是广州当官的，现已70多岁的业主已经移居香港，7月份回广州时以8000万元放售，后被经纪说服以5500万元放盘。
“我们计算了一下，按照这一带的土地出让金，大概是400元/平方米，总共大约要补20万元的土地出让金”。邱智成表示，自建房一般都未缴交土地出让金，在转让过户时，需要补交，由业主支付。在转让流通以后，包括华侨房在内的私宅，此后都只有70年产权了。
至于其它税费，则大体相当。比如5.5%的营业税、1%的个人所得税、3%的契税，累计约9.5%的税费。
据中介介绍，老东山一带的洋楼大多属于文物，业主在购入后建筑外墙等不可以随意装修改造，在外观、色调、层数上不能改变，要保持一致。室内可以根据买家的喜好重新装修。
老私宅(自建房)转让的大概费用清单
◎卖方交易税费
查册费：70元/次(有抵押)
交易管理费：建筑面积×3元/平方米
交易印花税：成交价×0.05%
营业税：成交价×5.5%
个人所得税：成交价×1%，房产证满5年且是唯一住房免征
土地增值税：《竣工验收合格证》满5年免征
土地出让金：按区片平均住宅用途土地纯收益的10%计收土地出让金
土地契税：土地出让金×3%(按房管局计算为准)
◎买方交易税费
契税：成交价×1.5%(个人普通住宅)
交易管理费：建筑面积×3元/平方米
交易印花税：成交价×0.05%
产权证工本费：50元/人(每增一人加10元)
产权证印花税：5元/证
资料来源：满堂红地产
备注：具体以房子实际情况为准采写、摄影：旷小丹
