物业费涨价 要涨得明白

“菜单式”物业收费新规之新闻会客厅

本期嘉宾

市发改局相关负责人

珠海物业管理行业协会***周赛群

某地产总经理李先生

市民代表汪**

业主和物管今后可根据新制定的“菜单式”的物业收费细则量身选择不同价格服务，同时，根据新标准各项收费都有明显提高。针对这一情况，约访各界代表，有代表认为上调****很有必要，符合市场经济；有代表则认为收费上涨可以，但要做好配套服务。

上调标准有必要吗？

市发改局：旧标准滞后难**服务质量

：对于大幅上调物业费****，您是否觉得有必要？

市发改局相关负责人：目前珠海住宅小区物业服务收费执行的还是2001年的收费办法，受近年人工等成本上升的影响，珠海部分住宅小区物业服务存在岗位人员配备不规范、服务水平较差等问题，特别是老旧小区，物业服务收费较低，服务水平也较差，导致物业服务费缴费率较低，物业服务企业降低服务质量，恶性循环。因此，有必要调整物业服务收费标准，完善物业服务收费**指导价管理方式。

周赛群：不能简单论之，实际上珠海的物业管理政策一直处于严重滞后状态，近14年未进行调整。这也导致了珠海物业整个行业形成了一个怪圈：物业成本上升，服务下降，业主不满意要求降价，服务更差。

正常来说，**一般平均两年左右就要对物业行业规范一次，按业主的需求做调整。现在很多老旧小区议价方式不成熟，导致业主个人对物业有需求也无法体现，甚至多次出现尖锐矛盾。旧办法曾发挥过积极调节作用，但目前成了不少物业企业发展的羁绊。总的来说，此次调整及时且很有必要。

李先生：实际上**指导价*高收费标准为3元/平方米？新的标准并没比实际物业收费高多少，因为现在不少小区已经是2元以上了。当然物业管理收费提高，相应的物业管理水平也要提高，这是双向的。管理费提高后物业公司要有作为，在保安配备、小区建设等方面体现出成效，这样业主才会心安。

汪**：这要看物业服务如何，比如我所在的小区2.5元，小区的健身场所、游泳池、绿化、安保都做得蛮好的，虽说是贵了点，但我个人觉得还在承受范围之内。上调的话如果小区涨物业费我觉得就没有必要了，而且也不知道涨了以后物业公司能干点什么对我们业主有利的事情。

物管要提升哪些方面？

市民：*大的问题是服务态度

：您觉得目前珠海物业管理*大问题在哪些地方？*需要提升哪些方面？

市发改局相关负责人：由于之前的城区物业服务收费**指导标准是一个综合性的指导价格，服务内容不够细化，服务质量缺乏量化标准，很难在业主与物业服务企业协商确定收费标准时发挥指导作用，容易造成业主拒交物业服务费等矛盾和纠纷。近年来，珠海物业服务水平逐步提高，业主对物业服务的需求也趋向于多样化，需要制定适度细化、更具指导性的收费指导标准。

周赛群：物业管理作为一种集体消费，由于实行**指导价，无法随行就市，而物业管理行业70%的成本来自于人力。工资不断上涨，为维持生存，物业企业不得不通过裁员、减少保安和清洁工工作量来维持运营。这无形中就降低了服务标准，使得物业贬值，物业公司不断退出、更替等恶性循环发生。目前*大的问题可能还是业主的具体需求如何在物业中体现的问题，有的业主觉得需要基本的就行，有的则需要更高档次的。

李先生：首先要让物业管理公司的股东们转变思想，有些股东是想做好物业管理，但是苦于“巧妇难为无米之炊”，没有钱就请不到好的保安，没法做好的好小区建设保障。现在市场机制得到完善，股东们就有机会来做好物业管理，给上岗人员做好的培训，这样业主也会感到舒心。同时，物业工作人员态度好了，服务提高了，业主也高兴了，变得亲切了，就会更加尊重物业工作人员，让他们有归属感，更爱护所在的小区。

汪**：*大的问题还是服务态度吧，说实话一些小区配套的硬件设置就摆在那里，可是物业工作人员的态度如果好的话，我们也不会冷眼以对，甚至会成为朋友。虽说工作人员流动性会稍微大点，但是岗前培训还是不能省。

“菜单式”收费更透明吗？

市发改局：服务分等级内容更细化

：“菜单式”收费您觉得是否真的有助于物业费透明化？

市发改局相关负责人：深圳、广州等城市推行该收费模式后，物业小区自主管理能力大幅提升，矛盾纠纷明显减少。与现行“综合式”收费模式相比较，“菜单式”模式考虑了物业服务的多样性，通过细化物业服务内容，体现不同等级和服务内容的差距，为业主与物业服务企业协商确定收费标准提供参考，使业主与物业服务企业协商定价有更大的灵活性和针对性，使业主从量化的服务、透明的付费中逐步达到理性消费，实现明明白白消费。

周赛群：对于物业公司来说，明细标准均有列出，也不会天天抱怨亏损还被业主责怪做得不好。此外，对于透明化物业收费，需要把握半数业主统一标准，不能由物业公司自己说了算，也不能由业委会少数几个人说了算。这在一定程度上也提高了业主的议价能力，提高业主对物业管理成本的知情权。

李先生：以前在物业管理收费方面确实存在不透明的地方。除了物业管理费外，电梯广告费、商家进驻小区搞活动收取的费用等都应该属于为业主服务的范畴。可这些钱往往不知道花到哪里去了。

现在有规范了，物业管理公司收了钱就把该有的服务做好，比如该开的灯决不能省，该做的小区健身场所也要设立等。

汪**：说实话我不太关注这个，我只知道每个月要交那么多的物业费，这些物业费除了给工作人员发工资外，还会用在小区的维护上。可是小区的维护比如换东西什么的也不是每天都有的吧。好像管理费用途也没有公示过，如果物业有一些其他的收入我们业主都不了解，希望他们能做些服务业主的事情吧。

物业费已超上限怎么处理？

市发改局：超过上限要向物价部门提出申请

：事实上，目前许多小区物业费已经超过上限，作为市民/主管部门如何处理？

市发改局相关负责人：根据新办法（征求意见稿），对于物业服务收费标准超过**指导价的，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后，物业服务企业应当向所在地的区价格主管部门提出申请。区价格主管部门会同区物业管理行政主管部门初步审核后，报市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门核定。

周赛群：珠海*高的收费大概是5.5元/月·平方米，深圳出现过49元的收费。但这也都是符合目前新规的，新规规定超过****需要经过物价部门的审核和备案。实际上，物业服务市场本来就是多元化的，社会对物业的需求也分为多个层次，新标准提出的是信息价，将给各小区作为参考依据。

李先生：在管理办法出台之前，也有部分豪宅小区物业管理达到了5元。就我所知，一些豪宅小区请的保安都是退役军人，监控设备也是先进的。在物业管理方和业主都满意的情况下，主管部门也没必要干预了。

汪**：已经超过上限的小区，那也是办法出台之前的事，而且住在里边的业主也愿意交，没什么好管的吧。

声音

对于透明化物业收费，需要把握半数业主统一标准，不能由物业公司自己说了算，也不能由业委会少数几个人说了算。这在一定程度上也提高了业主的议价能力，提高业主对物业管理成本的知情权。

———珠海物业管理行业协会***周赛群

以前在物业管理收费方面确实存在不透明的地方。除了物业管理费外，电梯广告费、商家进驻小区搞活动收取的费用等都应该属于为业主服务的范畴。可这些钱往往不知道花到哪里去了。

———某地产总经理李先生