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高纬环球近期发布《中国的对外繁荣》，报告数据显示，2008年-2014年6月期间，中国海外房地产投资在**范围内增长了200多倍，投资总额达337亿美元左右。可以说，正如报告标题所指示，中国海外投资已步入一个繁盛阶段，随着中国的富有群体和资本雄厚的公司寻求更进一步的多元化、更广泛的**业务以及对海外投资成熟度的进一步提升，中国的海外投资将保持增长趋势，投资城市进一步往二线拓展，投资物业类型也更为多元化。
此报告通过对过去几年大宗公开成交案例的梳理，以及对四个拥有**投资咨询团队的机构进行同题问卷分析，指出分散投资、人民币升值、国外投资回报稳定、国内物业市场投资回报下降、政策鼓励等，皆为刺激海外投资增长的重要因素。
同题问答
A
海外投资变热的主要原因有哪些？重要原因有哪些？
高纬环球：
1.宏观经济和政策变化；2.行业因素；3.投资者的多元化策略要求他们必须降低对单一的国内市场的过度依赖，以**稳定的收益。
分析：金融危机过后的几年，发达经济体开始逐步**经济增长。经济的复苏带来了资产价值的回升，也促进了对于商业地产的需求。其次，从2005年的汇改开始，人民币进入升值通道，粗略计算人民币兑美元升值约25%，这也从很大程度上加强了中国企业的海外购买力。且不同国家在多个场合表示欢迎中国资金的到来。中国**对对外投资的限制放宽，逐步简化审批，也在鼓励中国资本流向海外市场。同时，国内房地产市场降温凸显了海外投资的价值。海外高品质资产能够完善投资者多样化的投资组合需求。个人的海外置业需求和企业的转型需求也促使中国资金开始关注海外地产。
**太平戴维斯：
1.国内房地产的投资回报下降；2.这几年正值海外地产的低谷周期；3.海外资产的收益率普遍比国内高。
分析：主要是因为这几年不断上涨的地产价格和严苛的限购政策打击了消费者的信心，**了房地产的收益率，拉长了回报周期。同时，资产价格下跌、投资减少，而中国市场资产升值、人民币强势上扬，加上附带的移民政策以及**拥有权的属性，**吸引中国高净值人士及企业。海外资产的收益率普遍比国内高，且***来自租金，与国内寄望于资本升值相比更加稳健。与此同时，贷款利息比中国低得多，因而在海外的投资收益率比在中国高出不少。
世邦魏理仕：
1.分散风险；2.境外的市场比较透明；3.市场成熟，回报稳定。
分析：我们将海外投资分为个人投资、机构投资、开发商投资。个人海外投资，一方面是为了分散风险，另方面是为了移民或者小孩读书；开发商投资，由于目前整个国内地价越来越高，以及市场的空间有限，希望去海外**物业。对于机构来说，境内投资选择有限，虽然办公楼方面一线城市整体不错，但可供投资的物业不多，回报率偏低，在4%-5%，同时去二线城市投资供过于求的风险大，而一些门户城市回报率相对来说比较稳定，在5%以上，比国内高，风险也比较低。
高力**：
1.分散风险；2.国内房地产市场进入调整期；3.海外物业回报对投资者更具吸引力。
B
海外投资目前以什么物业类型为主？哪一种物业类型投资比例一直在上升？
高纬环球：
写字楼为投资主要物业类型。从曼哈顿的写字楼到新加坡的购物中心，中国资金正在迅速地涌入海外房地产业。从资产类别来看，写字楼是目前为止*受欢迎的资产类型，占到总投资额的48%以上。2013年写字楼投资猛增到84亿美元，高于当年其他所有投资资产的总和(74亿美元)。2014年上半年，写字楼投资依然以28亿美元保持**。
资产选择具有很强的区域性。例如投美国加州的资产很多都进入了住宅领域，投资纽约州的资金就进入了写字楼领域，而芝加哥则吸引了更多的工业地产的投资。所以可以说，海外投资的资产选择正在逐渐多样化和区域化。
**太平戴维斯：
1.目前私人投资仍以住宅为主，且从亚洲逐渐转向欧洲地区。伦敦、纽约成为海外投资*热门的城市。多伦多、温哥华、旧金山、悉尼、墨尔本、新加坡、吉隆坡、柔佛及香港都是中国投资客热衷的地区。
2.开发商主要以住宅、酒店及服务式公寓为主要目标，代表性企业有绿地、万达、万科等。部分情况下会与海外合伙人合作。
3.金融机构(平安保险、中国人寿、中投等)在海外的核心资产主要是能带来稳定收益的办公写字楼及零售商业。
4 .企业及超高净值个人的主要投资方向也是办公写字楼及零售商业。
世邦魏理仕：
1 .个人投资，主要是住宅。仅有极少数富有的人，投资办公楼。
2.开发商，超过70%关注住宅开发，拿地皮开发，住宅、办公为主，酒店为辅，零售物业很少。
3.机构投资*主要是办公楼，外加酒店。
高力**：
现时机构投资者以国内开发商为主，其所购土地大部分用于住宅开发。
另外一类上升较快的海外收购发生在农业领域。现时主要投资资金围绕以肉类或奶类为主的农业物业，该比例预计将在一段时间内持续上升。
C、
未来海外投资趋势会有哪些新变化？
高纬环球：
主要发达经济体的持续复苏，以及马来西亚等亚洲热点地区的崛起，将会为中国资本的扩张提供颇具吸引力的目的地。纽约、洛杉矶、旧金山、伦敦和悉尼仍将是中国在西方投资的首选之地。而随着中国资本越来越多的渗入，西雅图、达拉斯和墨尔本这些“二线”城市也将变得更加重要。同时，我们也注意到，中国投资者的投资策略正从快速周转向长期投资和开发转变。此类投资虽然风险更高，但却能为精明的投资者带来更高的潜在收益。
另外，更多的知名度稍低的中小开发商和投资者将参与海外投资。
**太平戴维斯：
1.资本结构**化：国内机构投资者有与海外合伙人合作，在境外直接进行资产证券化或REIT s上市的倾向。
2.受众群体结构化：针对国内不同的投资者，国内开发商在境外开发项目会进行更精细的定位，提供更对称的服务。
3.投资地区与物业种类的多元化：国内投资者从原来的主流发达国家美、加、英、澳转向日、韩、大马、南非等国家，呈现投资地域多元化的趋势；物业种类从熟地开发、写字楼买卖以及酒店物业正逐步转向更多元的物业配置转型。
世邦魏理仕：
1.成熟市场可投资物业，对于机构投资者来说，市场具有标志性物业会因为被购买而越来越少，导致投资机会越来越少，未来将会有更多的人开始关注、投资次级城市的物业，从纽约、旧金山转向芝加哥、休斯敦，次级城市的物业质量其实不差，同大的城市来比主要区别是地段。
2.保险基金会越来越活跃。
3.可能会出现投资特殊、另类的物业，例如学生公寓、数据中心、物流地产，变得更加多元化。
高力**：
无论个人或机构者，投资于海外市场的资金量将越来越大，个人投资者对海外投资的需求将会越来越高。由于市场需求的增大，机构投资者亦将渐趋热衷于酒店及商用物业投资。
策划： 张锐宣
采写： 张锐宣 李佳文
海外投资建议
高纬环球：
目前中国的地产投资仍然处于初级阶段，也仍然处于一个学习的过程中。中国海外地产投资的参与者需要思考下面三点。
1 .首先，**化思维需要贯穿并渗透到海外投资的每个节点上。中国海外地产投资者可以通过与**性的专业咨询机构合作来降低海外投资中的操作性风险。同时，从*初期的海外投资的**化战略到产品的设计，从建筑施工到销售网络，从研发平台到团队建设，从文化法律到运营管理，各个方面都要求投资者具备**化的思维。
2 .其次，房地产是个区域性很强的行业，所以海外地产投资和管理需要人才的本土化。中国企业普遍处于地产投资的摸索学习阶段，尚缺乏能够进行海外投资和管理的复合型人才，因此人才的本土化能够很大程度降低操作性风险，也能够灵活利用当地资源，增强自身在海外的商业触角。中国企业可以选择在短期内依赖本土人才，同时有意识地派驻、培养自己的国内团队，在与**机构的合作中，逐步壮大自己的人才队伍。
3 .*后，海外投资是“走出去”，但企业还需要思考的是他们能带回来什么？简而言之，面对不断变化的巨大的中国市场，投资者应该如何利用**资源来与之对接？在可预见的未来，包括中产阶级崛起、人口老龄化、移动互联网大发展、大数据发展在内的一系列大趋势都将为中国市场带来诸多机遇与挑战。作为海外地产的投资者，如何将海外市场中有价值的资源和经验带回国内、反哺国内地产发展。
