广州分站
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广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁。资料图
“东莞的白领阶层虽然不如广深多，但是社区**有些方面做得比广州还好！”广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁日前接受专访，称未来地铁开通后，广深企业转移入莞，白领群体也大量涌入，东莞的社区**将进入**期。他还建议，让体制内的人到业委会任职，“东莞那么多镇长、局长，如果能带头参与到社区业委会中，也能建一两个模范社区”。
【与广深相比】东莞业委会主动找到广深寻求支持
：依你的观察，东莞的业主**活动是从哪个时段开始热起来的？
周活宁：跟全国一样，也是在2007年物权法实施后，大家组织起来参与小区共同管理和自*的愿望更强烈。其中，物权法第六章详细阐述了业主的建筑物区分所有权，小区的共有物权应该怎么样由业主来共同决定和管理。这些清晰的指引**后，业主对自己的权利更加明确，**意识更高。而且近年来，东莞跟深圳、惠州、广州的业委会和**机构之间互动交流越来越多，也被影响带动，整个发展态势是和广深齐头并进的。
：但也有说法，东莞目前的白领人群不如广深多，业主**不如广深活跃和成熟？
周活宁：东莞是二线城市，白领阶层确实不如广深多，可是从我走访的情况看，东莞的社区**要乐观很多，某些方面甚至做得比广州还好，这是由于东莞外来人口的推动。这些新莞人来到一个新地区，会主动寻找新的社会关系网，在小区的各项组织活动中表现得更活跃，从而推动小区业主**的发展。这点很像深圳。
现在广深有专门的**类机构和平台指导，社区的业主**也很活跃，反观东莞，目前还没有一个平台支撑。可是在没有任何资源帮助下，东莞还是出现了四五个成功的案例，比如厚街凯伦花园、长安信义一号等，都是业主自发组织起来**，而且开花结果。不单单是业主内部抱团，外部横向抱团的热情更活跃。东莞的业委会主动找到广州、深圳来，希望能得到**平台和**的支持。我7月底参加了凯伦花园业委会组织的**，是关于业主共有权益现状的研讨。东莞其它镇街小区业委会都来了，广州、深圳、惠州的小区业委会人员也跑来参加。这说明东莞的业主主动走出来，很希望得到外部呼应。
不过，东莞目前的社区**发展很不平衡，长安的社区比较活跃，每次有活动，都是长安的业委会来得比较多，其它镇街可能就只有一两个。另外，大部分业主对相关法律知识掌握得很初级，还需要深入系统地学习。
【热心**者】东莞业委会热心人士多是老板
：在**活动中，比较积极的是哪些群体？比如广州，老人的社区**就很突出。
周活宁：我们调查过，广州的**人士中确实很大部分是退休的老党员干部。但我在东莞接触的**者很多是职业人士、老板。比如，长安信义一号的业委会秘书长李献堂，有自己的工作，当初为了成立业委会，足足一个月时间挨家挨户派选票收选票。厚街的凯伦花园，积极活跃的都是做生意的老板，都是公司的一把手、老总或做国外品牌在大中华区的总代理，尽管忙他们还是抽出时间投入到这个公益事业。每次都是那几个熟悉的面孔到广州咨询法律事务。我问他们动力在哪里，他们说“我们已经买了房子住在这里，就是东莞人了，如果不组织起来成立业委会，就不能保证我们以后的居住环境”。
【业委会意义】把陌生人社区再变回熟人社区
：未来广深大量白领人口涌入后，东莞的社区**会不会进入一个新的**期？
周活宁：广深的土地越来越少，这几年企业都往东莞搬，白领人群也跟着涌入，东莞的社区**会形成一个新态势。业主自主参与社区自*管理的意识会更强烈。这么多年来的潜移默化，很多业主都开始明白，一定要有业委会，伴随小区直至重建或灭失。不单单是选聘物业管理公司、动用物业维修资金这些事项，而是在提升社区的文化空间等方面，需要业委会来协调。
看广州猎德村，拆除改造后，农民洗脚上田，都搬进了楼里，但是他们现在打出标语，说以前晚上不关门都没有贼，现在大家都进楼了反而陌生了。中国这么多年来的城市化建设就是这样，把我们的熟人社区变成陌生人社区，接下来，我们需要变回来，把陌生人社区再变回熟人社区。这是业委会存在的意义。居委会没有办法替代这一个职能。一个居委会有166项行政职能，哪有时间和精力去团结小区居民做一些公共事务，提升大家公共的文化空间和对话空间？小区养狗、跳广场舞、在家里能不能唱卡拉OK等都需要业委会和业主公约来协调。现在很多社区有了业委会后活跃很多，陌生的社区居民开始熟络起来，当医生的会给居民义诊，当律师的也乐意提供法律咨询，有一技之长的居民可以为社区做很多贡献。我们看欧美港澳台的社区，业主法团都很健全，可是都没看到什么矛盾。国内为什么社区矛盾这么大？正好反映我们的社区业主组织不健全。
【成立为何难】业委会、物管、政府关系失衡
：但是从目前看，业主的诉求多陷入胶着状态，成立业委会很难，目前东莞1000多个小区只有250多个业委会。
周活宁：主要是业委会、物业管理公司和政府三元关系的失衡。政府官员希望小区稳定，并不关注业主的权益保障。物业公司则追求利益最大化，认为业主都是一盘散沙，不可能跟他们抗衡，在广大业主还不清楚他们的权益时，物业公司会希望业委会成立不起来，或者不那么快成立，给予业委会一些阻力。在这三元关系中，业主如果不是理性**，就会冲击原有的稳定性，跟物业发生冲突，难以获得官方支持。这样，政府强势、物业公司强势，业主永远处于弱势，社区乱象频发。
我觉得最主要的还是政府要转变，以业主为本。要认识到政府的依法行政是有边界的，如果业委会能够合法有序的组织起来，能够减少政府很多行政压力。在这个过程中，政府不作为或者乱作为都会制造问题。以厚街的凯伦花园事件为例，镇政府发文干预社区选举，却找不到可以依据的法律条文，而只是出于领导的“行政意志”。这从侧面可以看出，东莞整体的行政管理素质相对广深较低。特别是镇一级的行政素质可能更低，对业主自发组织的**活动会形成不利的环境。
【政府怎么做】表彰无偿奉献者他们会舒坦得多
：怎么样理解政府积极的有作为？
周活宁：表彰啊，我们政府不是一直都在表彰先进吗？但是无偿从事社区公益十几年的业委会人员却得不到政府的表彰。这些人甚至是冒着生命危险在筹建业委会啊，番禺华南新城的李刚不是因为**被打到脾脏破裂？政府的表扬能让他们心里舒坦很多。
很多时候，政府需要给予业委会更旗帜鲜明的支持。在长安信义一号的**事件中，镇政府就明确做了表态。小区业主大会投票通过重新招投标选聘了新的物业公司，老物业公司赖着不走，政府直接动用警察介入，帮助业委会交接。虎门也是，最近下发了文件说要在一两年内推动辖区内所有社区都成立业委会。这样一个文件对很多社区成立业委会都是很大的鼓励。另外，像业委会成员能不能拿报酬？政府也应该有一个指导倾向。如果按照现行法律，业主大会表决同意了通过，是可以从物业管理费中拨出少许津贴的，这样可以鼓励志愿者更长久地坚持下去。
【业委会组织】让体制内的人到业委会任职
：你介绍过，广州出现一个现象，就是这几年体制内的人也在社区业委会任职。
周活宁：对，这点东莞也可以效仿。省政府参事王则楚就是芳村花园的业委会主任，被称为最牛的业委会主任。另外，还有不少公安线上的科长处长也参与进来，有个派出所所长在小区当业委会主任就说，我不参与，没有人敢站出来。当时物业公司和业主的冲突已经相当激烈，派出所所长往那里一坐，至少小区就不会发生像中山那样物业公司火烧投票箱的闹剧。这其实是直接改变了小区各方力量的博弈格局，让大家都守规矩。要知道现在小区成立业委会难到什么程度？广州一个小区要成立业委会天天被物管盯梢，就跟我说，他们都是大家发暗号约定好了到江边，一边漫步一边开会。
除了公安线，我知道的还有广州一个质监局处长，广东省办公厅都有科级干部在业委会任职，还有人特意将此反映到省里去，结果部门领导了解后就交待了一句：你做的都是合法的，没什么问题，以后依法依规去做就好。东莞那么多镇长、局长，如果能带头参与到社区业委会中，也能建出一两个模范社区。
【物管新认知】成立业委会能减轻物管压力
：在你说的三元关系中，物业管理公司和业委会是否总是处于利益的对立面？
周活宁：我觉得物业管理公司或是其背后的开发商需要重新树立认知。上次广州富力地产的老总跟我抱怨，为什么我们每天都在倒贴物业管理费，业主还不满意，还有拒缴管理费的？我当时就说，你应该鼓励动员小区成立业委会，让业委会帮你去公布账目说话，因为你有利害关系，你说你倒贴钱了业主不会信。
到现在，很多物业管理公司还不明白，成立业委会后，是能够减少他们遇到的单个业主形成的阻力。为什么业主对物业管理公司的反对声那么大，多是因为物业管理公司这么多年来都想形成一票独大的观念，在管理费的收取开支上不透明，政府的监管缺位，业主失声，他们的利益不能够得到体现，矛盾很容易激发，都会通过拒缴管理费来抗议。物业管理公司经常会把业主告到法庭，但是在这样的案件中，物业管理公司并不具备优势，业主可以拍下小区脏乱差的角落，或是录像证明小区保安不给我开门了，很多细节都可以证明物业管理公司的收费和服务不对等，作为拒缴物业管理费的抗辩依据。
【物管恶性循环】老板赚钱待遇不提服务落后
：东莞目前也面临一个情况，因为没有业委会，物业管理费上调也难。
周活宁：目前国内的物业收费有几个模式，东莞毗邻港澳台，受这几个地区影响较大，推行的就多是酬金制，就是物业公司的全部收益都要公开，收入减去支出后剩余的10%到15%，或者是总收入的10%到15%作为物业管理公司的利润，其它作为小区的公共积累。但这个需要很专业的业主参与，最好是有业主委员来主导整个账目审计，监督物业管理公司。如果只靠物业管理公司自报，肯定会做假账，很难体现公平。所以现在物管一说成本高了就要涨管理费，业主不理解这很正常。
而且，很多物业赚的钱，用小区公共道路收的停车费、小区楼梯的广告费，这些都是业主的钱，一分不给业主，都收走了。同时又在压低物业管理人员的收入，老板赚钱了，给物业管理公司人员的待遇却一直不提，整个服务管理都跟不上，更加导致业主的不满。所以我一直向物业管理公司提倡一个理念，希望能按照333的模式来分配物业的收益，30%归老板公司股东，30%落实在物业管理人员的待遇提高上，才能改变这种恶性循环。
广东省华南和谐社区发展中心：
于2011年初获广东省民政厅批准正式挂牌成立。该“中心”是由广州市越秀区丰景大厦等社区业主委员会负责人自发成立的公益性民间团体。任务是在全省范围内，开展学术和经验交流活动，动员广大业主积极参与小区的建设和管理，同时开辟业主与物业管理企业、房地产开发企业、街道居委会以及政府有关部门的沟通渠道。在广州各业委会中，周活宁被称为“业主自*第一人”。
周活宁说
东莞的社区**要乐观很多，某些方面甚至做得比广州还要好，是由于东莞外来人口的推动。这些新莞人来到一个新的地区，会主动寻找新的社会关系网，在小区的各项组织活动中表现得更活跃，从而推动小区业主**的发展。这点很像深圳。
周活宁说
中国这么多年来的城市化建设就是这样，把我们的熟人社区变成陌生人社区，接下来，我们需要变回来，把陌生人社区再变回熟人社区。这是业委会存在的意义。
统筹：李平
采写：陈淑仪
