戴德梁行、世邦魏理仕发布2014年第三季度深圳房地产市场报告南山写字楼空置率下降8.7%

　李佳文　近日，戴德梁行、世邦魏理仕分别发布了2014年第三季度深圳房地产市场报告，报告均显示写字楼受前海影响比较大，购物中心发展策略也在发生转变。

受前海影响，全市写字楼空置率下降

今年第三季度，仅在季末的时候位于福田新兴片区梅林的四栋共10万平方米**写字楼**城北区落成入市，其他时间段基本上都是在消化以往的“存货”，目前全市写字楼存量保持在2510万平方米左右。由于前海注册企业在不断增多，提升对写字楼租赁需求，世邦魏理仕报告显示，这些企业以金融企业为主，其次还包括跨境电商等科技、贸易类企业。存量物业的快速消化令各区**写字楼空置率进一步降低，戴德梁行的数据显示截至本季度，罗湖、福田、南山三区的空置率分别下降至3.1%、5.0%和8.7%，南山**的原因则是靠近前海。

世邦魏理仕报告预计未来6个月，有一部分新增项目集中入市，将会提升空置率，由于需求仍旧很明显，租金平稳，变化不大。但是戴德梁行华南及华西区写字楼部董事罗进良表示：“预计市场集中供应将出现在2016年后，新增供应将加剧市场竞争，租金上行将出现压力，下季度市场仍以消化尾盘物业为主，即将入伙的新增物业也已达到较高的预租率，因此预计伴随可租赁面积的进一步去化，租金水平还将上行。”

购物中心业态开始调整

第三季度共三个购物中心开业，分别是盐田区的中心壹海城、华强北的世纪汇、位于龙华的中航九方，三个购物中心的入驻率属中航九方，达到96%，其次世纪汇、中心壹海城分别是60%、65%。两大行提供的报告中都提到，餐饮商家在快速扩张，中壹海城餐饮类租户超过五成，世纪汇餐饮占比亦达25%。愈来愈多的购物中心也转换思路，乐于将包括临街面在内的更好的位置提供给承租能力不断上升的轻餐饮品牌，积极调整业态。

目前，全市平均空置率环比上升0.2个百分点至季末10.2%水平。得益于承租能力较强的特色餐饮以及本土设计师品牌的扩张，部分成熟购物中心继续上调租金。全市零售物业*层租金同样本季度环比上涨0.6%，报每天每平方米27.1元。

未来六个月预计将有超30万平方米的新增零售供应，且多位于次级或新兴商圈。大量新增供应入市预计将在短期内继续推升全市空置率。需求方面，世邦魏理仕的报告中提到体验型业态仍将积极扩张，例如中航九方有25%的儿童体验类业态，但其他零售品类的扩张速度或将放缓。戴德梁则认为除继续增加体验型消费业态的比例、注重品牌及商家的个性化外，在商业项目的定位及产品中融入科技、人文、艺术等个性化特质也成为各购物中心发展的主要趋势。