广州分站
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龙华新科地王概貌。詹燕燕摄
10月22下午，龙华新住宅地王以2.5万元/平方米的高价拍出。两个热点问题引发业内一片争议，一是面粉贵过面包，二是龙华地价10年涨了14倍。而回顾深圳的地王史，我们会发现，这两点往往也是常态。这个时候，时间不是一把杀猪刀，而是一把雕刻刀，把难以想象的房价**变成了现实。
作为今年深圳入市的*宗住宅用地，也或许是**一宗住宅用地，A802-0305宗地注定一出生就备受关注。从挂牌起始，此宗地就引发业内广泛的猜测和争论。拍卖当天，共吸引万科、中海、招商、保利、佳兆业、龙光、明奥7家知名房企前来参与竞拍，龙光地产子公司金骏房地产经过84轮鏖战，终以46.8亿元总价拿下。该地块楼面地价25094元/平方米，溢价率达85%，高出去年中海缔造的同地段王地块近1000元/平方米，一举刷新了深圳住宅地王单价总价两个纪录。
楼面地价飙升，预计售价3.5万-4万元/平方米
这宗地之所以能拍出2.5万元/平方米高价，直接面粉贵过面包，当然有自身的优势。
现场踩盘看到，目前这宗地已平整完好，周边商业配套良好，是块难得的“美地”。其东北面紧邻4号线白石龙站，与具有华南区交通枢纽作用的深圳北站仅一个地铁站之隔。周边的商业有万科金域华府底商万科金域道、星河cococity等，商业配套相对完善。地块西南面还有民丰公园、白石龙公园等休闲配套，居住环境良好。
从周边在售的二手住宅看，该地块东北面是星河盛世，成交均价约2.8万元/平方米；南面为万科金域华府，成交均价约3.5万元/平方米；西面有中航阳光新苑，成交均价约2.5万元/平方米。而二手商业，万科金域道的售价在5万-6万元/平方米。
这宗地，如果扣除不可售的小区公建配套，可售面积的楼面价实质达到了27110元/平方米。其中，商业是1.8万-3.7万元/平方米的可浮动空间，考虑未来一至两年房价涨幅，以6万元/平方米均价计算，能回笼的资金是10亿-22亿元。
以48.6亿元地价，加上建安按3500元/平方米计算，则仅前期开发成本就达到55亿以上，这还不包括财务、营销以及后期税费。如果商业按1.8万元平方米设计，则住宅的地价成本是2.39万元/平方米，而商业如果按3.7万元平方米设计，则住宅的地价成本可以低很多，约1.87万元/平方米。如果项目利润率要求在20%以下，则地价成本可以占到销售收入的五至六成，以此粗略估算，住宅的售价会在3.5万-4万元/平方米的区间。
未来龙华一手新盘供应充足
未来一到两年，龙华片区仍是热点供应片区，供应相对充足。这包括即将入市的中海锦城、星河**、特发和平里、港铁天颂，在未来一到两年都会持续推售，且有多个旧改已动工，预计也会持续入市。
其中就包括了该片区至今建面*大的旧改鸿荣源龙华壹城中心，占地面积50万平方米，总建面积206万平方米，仅住宅体量就有**公寓15万平方米和精品豪宅130万平方米。据房信网的统计，目前片区内开发中的项目有10个，总建筑面积超过170万平方米，预计从2014年第四季度开始陆续入市。
虽然量在不断增多，但价格也在持续上涨，新区的成立、配套的完善、大量品牌开发商的力作、大量综合体的出现大大提高区域房地产的品质，使得龙华成为炙手可热的置业区域，成交井喷。
2011年龙华的新房成交量占全市的12.2%，到2013年份额增加至18.7%。在一众“高大上”项目入市的推动下，房价迅速突破2万元，达2.22万元/平方米，2014年纵然楼市低迷，但片区1-8月的成交均价仍高达24354元/平方米。
龙光买地生意经，关注广深
龙光在高价拿下龙华地块，高调宣布重归深圳后，其执行董事肖旭在接受采访时表示，项目将*立开发，定位刚需项目，拿这块地是因为看重交通，看好深圳北发展，且没有太多住宅开发。
发家于汕头的龙光地产，在2003年4月，曾以2.86亿元投得深圳宝安中心区地王，后开发为天悦龙庭；在2005年12月20日，龙光地产又以5.06亿元的价格获得龙岗中心城地王，这就是2007年入市的君悦龙庭项目。
目前龙光地产已成功实现广东、广西、四川、海南4大战略基地和广州、深圳、佛山、南宁、成都、海口等14大城市的战略布局。截至2014年6月30日，龙光土地储备总建筑面积达1280万平方米，**布局于珠三角等高经济增长区域。龙光地产执行董事肖旭回应，未来龙光将**发展广东、广西区域，尤其注重关注广州、深圳，因为一线城市刚性需求较大。
2013年12月，龙光地产在香港联交所正式上市。公开资料显示，早于今年5月28日，龙光地产业已公告称将发行2.93亿美元2019年6月4日到期年息11.25%的优先票据，拟用于现有债务再**、收购适合开发的新土地与一般公司用途。此外，在10月份，龙光地产又获得1.05亿美元之可转让有期备用信贷，为期36个月，年利率为4.5%加伦敦银行同业拆息，用于集团固定资产投资及房地产项目的建设、发展及改善。肖旭表示，在港上市后，龙光在资金上没有太大压力，预计今年销售额与去年130亿大致持平，目前购地已支出80多亿。
市场反应
住宅地王效应初显，业主返价，成交放缓
距离龙华2.5万元/平方米新住宅地王的诞生已过去整整一个星期。实地调查该地块附近二手房市场发现，周边小业主普遍出现返价行为，少则返价5万-6万，多则返价8万-10万，但目前上门量和放盘量还没有太大的起伏。业内人士分析认为，“地王效应”无疑提升了业主对龙华片区的预期，但由于看房客户多以刚需和*改需求为主，对价格认知仍偏理性，从而导致片区的成交势头反倒有所回落。
二手业主返价普遍，有业主收盘不卖
新地王出炉后，以购房者身份来到地王正对面的地铺家家顺。据其销售人员介绍，在今年8月份，即未拍地时，许多投资客听说了要拍地的消息就已经常出现在地铺门口询问片区二手住宅的价格，希望入手，“但楼王一出没人来了，因为价格上升得太快”。
据悉，现在片区内2007年的楼盘万科金域华府84平方米总价260万，*近涨了5万，还有另外一个户型是88平方米330万的，拍地后业主收盘不卖了，想等涨价再卖。而2006年的中航香水郡，尽管其品牌知名度不如万科，且不带精装修，但价格也到达了2.7万元/平方米。片区内还有今年3月开盘的星河盛世，也有业主放出了二手盘，毛坯交房均价也到达了3万元/平方米。
但在这位一线销售人员看来，片区内的投资回报率不高，而且房价难以进一步上升。他向**了龙岗坂田片区的楼盘，并认为龙华地王的出现会带动片区内沿线地铁物业的价格上升，且越靠近福田，价格上升空间越大。
此外，从一手市场表现看，地王效应不仅停留在龙华片区，连近期入市的坂田楼盘也受其利好。在上周末坂田信义嘉御山开盘现场，有购房者说：“龙华的地拍到2万多元，觉得还是抓紧购房比较好。”
今年涨幅或跑赢全市大势
中联地产的监测显示，9月份龙坂片区二手住宅均价为23610元元/平方米，环比微跌了0.73%，但同比仍上涨了9.33%。深圳中原地产龙坂片区总经理李志强分析，对比“地王”诞生前，目前的成交势头有所回落，主要原因是小业主涨价预期加强，一手楼盘选择较多也分流了部分购房者。
“小业主和购房者之间的预期落差需要缓冲期，会出现一小部分二手业主收盘不卖，但有相当一部分是换房客，该卖还是会卖。”李志强进一步解释，新住宅地王的拍出证明开发商对片区未来还是看好，交通改善、居住条件和升值潜力是吸引原关内片区客户前来改善性置业的主因。
中联地产二手房研究院总经理肖小平则分析认为，地王效应对龙华片区业主返价有影响，但并不是主因。“二套房房贷新政执行以来，需求比较旺的区域都出现了不同程度的返价。”她表示，地王对业主心理影响很大，但返价也与近期市场转暖有关，但龙华片区今年的二手房价涨势会跑赢全市大势。
策划：詹燕燕罗一洋
采写：詹燕燕蔡依馨
