房地产迎来白金时代？

华伟陈可石龚方雄

与会嘉宾

龚方雄　摩根大通亚太区董事总经理、中国投资银行主席

华伟　华东师范大学房地产系主任、东方房地产学院院长

陈可石　北京大学城市规划与设计学院副院长、北京大学中国城市设计研究中心主任

魏达志　深圳市人大常委、深圳大学产业经济研究中心主任

宋丁　综合开发院(深圳)旅游与地产研究中心主任

“中国现在是**第二大经济体，而超过美国成为****，在2020年前一定会实现。”摩根大通亚太区董事总经理龚方雄在第六届中国地产年会京基分**上，在表达对中国经济未来预期的同时，也坦承中国目前面临的产业结构矛盾。由此引发的探讨与“深港经济融合的投资机会选择”这一主题，成为了与会**热议的焦点。

中国地产年会是由南方都市报和北大丰汇商学院联合打造的中国地产话语平台，现已成为华南地区*屈一指的地产盛事，由2009年开始至今已是第六届。据悉，今年的中国地产年会将于11月9日正式拉开帷幕。而作为该活动的前哨站，10月29日在京基滨河时代举办的分**，邀请了龚方雄、华伟、陈可石等经济学、房地产研究、城市规划设计**，一同研判中国经济发展大趋势，为房地产行业把脉。

“在中心区，低租金、高涨价的投资潮流，已经转向高租金、低利率的商业和写字楼。”华伟在现场建议投资者，除**写字楼外，未来城市中心区的改善型大户型是*值得投资的产品。

**现场

中国经济面临转型地产行业将会迎来新的春天

今年房地产市场随着整体经济环境的压力而出现波动，中国经济转型是否导致房地产行业遭遇拐点也成为社会普遍关注的问题。

对此，龚方雄重新表述了他的“房价**十年”观点。“我并不是说中国房价的**十年还没有过去，中国房价增速的**十年可能确实过去了。”龚方雄认为，房地产是城市化的主要力量，服务业的发展也需要房地产作为载体，因此，房地产泡沫是谬论，房地产行业仍然是产业支柱，未来大有空间，“中国房地产局部的泡沫、区域的泡沫、短暂的泡沫是有的，全局的泡沫不存在，因为中国的可耕地面积太少了。”

华伟则认为，房地产领域白金十年正在来临，而真正房价*快、*稳的地方是从第二产业向第三产业成功转型的城市。“由于受到之前90/70政策影响，大户型单位面市大幅减少，随着改善型刚需人群增多，住宅产品中，中心区域的大户型产品，将会越来越抢手。”

作为城市规划设计方面的**，陈可石则根据深圳的特点，分析了“四湾一河”的湾区经济滨海城市城市规划的思路。“整个深圳呈鱼骨形空间格局，从滨海大道往南延伸，充分开发利用海岸线，围绕这五个区域打造高密度小组团的滨海城市或是海洋城市概念。”同时他也指出，这样的定位，也会给房地产带来新的定位，未来深圳*有价值的房地产地段将会围绕四湾一河。

精彩观点

上海自贸区与深圳前海通过竞争相互强化

上海和深圳的确存在竞争关系，但是不存在淘汰，相反的是通过竞争相互强化。上海建造国际金融中心的发展更多是由内而外的，更多表现在通过政策的创新、主导，以及上海强大的能动性。在同样的政策环境下，深圳相对上海更具优势，*先深圳没有历史包袱，其次促进深港经济融合，利用香港的经管部门是独立于央行的，它的市场化、独立化、国际化程度比较高，在运营方面也已经驾轻就熟等优势，以人民币的供需为抓手，有明显优势，比如深圳与香港联动的效率优势、通道优势、意识创新等。华伟认为：“如此，华南和华东两大经济板块，可以通过竞争共存。”同样的游戏规则下，深圳是不可能竞争过上海的，但是有了香港的融合，深圳可以通过香港的优势，实现弯道超车。

另外，华伟也指出，深港经济融合后，有利于推动现行金融等方面的制度改革，比如托管、信托模式等。

房地产进入白金时代，投资者应该考虑如何分一杯羹

深港一体的同时，沪港也在同时跟进。因此可以说房地产市场白金的十年正在来临。华伟指出：“房价涨不涨不是房地产企业繁荣不繁荣，而是未来十年里，作为投资者，应该考虑的是如何在未来的白金十年分一杯羹。”

中国面临产能过剩的尴尬局面，许多二线以下城市的低端产能目前已经变成过剩产能，如果直接淘汰，许多企业当年拿地有优惠政策，又因目前的高地价选择直接卖地，而不是申请破产。为了防止资本外流，国家试图将这部分低端产能企业迁向土地成本低的内陆地区，也有效地解决了农民工迁徙进城务工问题。所以三、四线城市居民化，是绝对的刚需。

而上北广深等一线城市，土地资源有限，由于之前90/70政策，市面上小户型产品体量明显大于大户型产品，位于中心区域的就更是少之又少了，随着政策的放开，以及改善型刚需的需求量增加，中心区域大户型产品将会成为住宅投资的稀缺资源。另外，随着中国经济转型，金融业和服务业占比增加，**写字楼也将会成为投资者的*选之一。

前海不足以成为给深圳注入活力的引擎

“前海未来就是深圳的动力这就是一个误会，这个误会如果不被打破，深圳这个城市不会有希望。”陈可石直言，前海的制约性，比如城市规划、空间布局、基础设施，以及包括政策方面等等的不足，对前海成为深圳注入活力的引擎并不看好。

前海目前的发展，距离深圳的要求还差很远。“我认为前海就是深圳的一个试验区。”他建议,“深圳应该把整体做好，前海只是作为整个城市规划中的一个组团发展，并不是把期望全部寄托在它的身上。”他认为，前海15平方公里的面积太小，有局限性，应该再加30平方公里，将岛屿联合起来，整个前海的发展要和后海以及深圳湾联系起来，是一个“湾区”经济的概念。另外，陈可石提出，其实福田也应该向金融服务业发展，企业并不一定要蜂拥搬去前海，福田、后海等已经较为成熟的CBD都是不错的选择。

利用滨水资源打造海上深圳，围绕“四湾一河”发展城市整体

“深圳的规划是20年前提出的，当时的深圳定位还是将香港工业搬过来，比如蛇口工业区的出现。如今深圳正在向服务业、金融业转型，原来的规划已经满足不了新型金融城市的要求，目前大家都在思考城市转型，城市向国际化迈进。”陈可石说。

他认为，围绕“四湾一河”的湾区经济滨海城市城市规划格局，应该成为深圳城市规划的一个整体思路。“四湾”是指“前海湾、深圳湾、大鹏湾、大亚湾”，而“一河”就是深圳河，整个深圳呈鱼骨形空间格局，从滨海大道往南延伸，充分开发利用海岸线，围绕这五个区域打造高密度小组团的滨海城市或是海洋城市概念。同时他也指出，这样的定位，会给房地产带来新的定位。

另外，他指出，深圳跟其他城市不同，是个移民型城市，许多人没有真正的把深圳当成家园。其实推动一个城市规划的发展更多是依靠城市中产阶层，深圳关注城市规划设计的中产阶层人群少，也没有相应的社会团体出现，是造成城市规划现状的原因之一，除此之外，他还指出政策导向、政府态度等其他因素也会影响到*终结果。

中国房地产业全局没有泡沫，房价每年涨10%正常

我认为中国的房产全局不存在泡沫，但是局部的泡沫、区域的泡沫存在。

房地产是中国城市化建设的主要力量，而且服务业的发展，需要房地产作为载体。例如网上开店，虽然用不着租买商铺，但是需要仓库。

另一个不存在泡沫的原因，是中国的土地太少了。中国可耕地面积仅有7%，城镇化建设，对于土地来说就是一种流失，原本就不多的可耕地又少了很多。这样地价一定会升，土地价格的升高，长期来看带来房价的升高。因此中国地产全局看没有泡沫。这样，土地的稀缺，是导致房价上升的原因之一，所以如果我们民营GDP只有7%-8%的增长，平均来说房价大该会上涨8%-10%。但是历经10多年的房价每年涨20%-30%的时代可能过去了。

楼市**期已经过去，但房地产行业仍有增长空间

龚方雄两三年前抛出中国的房地产**十年可能在未来十年的言论，一石激起千层浪。至今他还对房地产市场持原态度，同时他也表示，中国房价增速的**十年确实已经过去。

所谓的未来十年是指，作为中国经济支柱产业的地产业，未来的发展空间还是很大。

他说：“很简单，目前中国的经济增长规模是9万亿元，2000年的时候只有1万亿元，至今增长了9倍，那么中国经济即使民营GDP保持7%左右，通胀在2%左右，那么中国未来9年经济就又翻一番，变为18亿元。相比美国现在经济为16亿元，如果经济民营GDP还是保持在7%，实际增长5%左右，人民币会继续升值，未来9-10年中国经济的增长空间有20万亿美金。因此从经济空间上看，未来地产业的发展空间比前10年要大。”

中国经济增速拐点显现，但并不表示不能投资

在国际货币组织的一份报告中写到，2020年中国经济将会超过美国。龚方雄表示中国经济超过美国是无可厚非的。美国的经济多年来只有3%的增长，盈利的企业许多，标准谱尔500指数的企业盈利增长都是10%以上。中国企业的盈利能力低，实际是因为这些企业多属制造业，位于整个产业链低端，其经济附加值低。

对于中国目前经济正在遭受的增速减缓困境，龚方雄表示：“增速的拐点可能到了，但是增速的拐点并不能表示你不能创造财富、不能投资、不能带来相应的回报。”对于中国的发展潜力，他表示并不担心。他解释，10年前，中国的经济规模是1万亿美元，经济增长10%，是1000亿美元，现在中国经济9万亿，即使增长1%，也会有900亿，不能只看增速百分比，也要看庞大的盘子和基数。从这个角度来看，中国经济增速不会影响投资选择。

焦点关注

1.深港经济融合下，深圳的趋势

魏达志表示，2007年后，香港特*曾荫权表示深圳是香港*大的战略伙伴，并把其写入文件，文件中还清楚地提到香港和深圳合成的战略部署。2009年国务院批准了深圳的综合改革配套方案，里面提出深港共同打造**的贸易中心、物流中心、创意中心和**性文化创意中心，但是在发展过程中遇到困难，香港经济实力**下滑至11位。香港需要继续和深圳绑在一起，继续打造共同的金融中心。这个金融中心，与北京、上海的金融中心并不冲突，各具特色。共同之处在于中国的崛起一定需要一个**性的金融中心，像日本的东京。魏达志会中表示，虽然目前关于香港还是遇到些困难，但是相信还是能够克服的，前景光明。

2.深圳已经开始金融转型

宋丁表示，深圳在1995-1997年的时候已经完成了世界工厂转型，当时所有的深港合作项目重点已经不再是制造业。深圳的发展，应该是新资产国际潮流的资产为核心的服务业，主要是以金融为核心，叠加互联网、文化、创意等。比较上海，放眼未来的变化，靠的就是新型产业，以金融产业为文化、以金融产业为主导。然而这些产业对物业需求也越来越大，因此宋丁认为深圳未来的物业前途光明，“所以，我觉得地产方面我们未来20年、30年发展空间非常大”。

龚方雄：

我并不是说中国房价的**十年还没过去，中国房价增速的十年可能确实过去了，但不代表房地产的发展作为支柱产业、中国经济增长的支柱未来就没有空间了。

华伟：

存银行鸡蛋变鹌鹑蛋，买房子鸡蛋变鸵鸟蛋，投股市鸡蛋进去破蛋出来，鸡飞蛋打。目前*好的投资渠道仍然是地产，相对来说城市中心区的大户型单位，以及**写字楼将会成为下一轮投资热潮。

陈可石：

前海的发展不足以带动整个深圳，深圳还是要整体发展，前海只是作为一个试验区，是深圳的小组团而已。