广州分站
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曾于2009年易主的嘉应宾馆，如今又找到新的主人。
日前*家获悉，整栋放售一年多的越秀区嘉福**大酒店，近期已和新的意向买家初步达成共识，“将以6.2亿加3%的税，合共约6.38亿元成交”。
近两年，广州频现酒店抛售或转型。原来的富丽华大酒店、金桥酒店、文化假日酒店、云山大酒店等，都已在易主后变身，**从事酒店业。巧合的是，它们前身皆属三四**酒店，大都建于上世纪八九十年代，至今已有20多年。
是时代抛弃了它们，还是它们抛弃了时代？在当前酒店、公寓不断新增的冲击下，它们的未来充满变数。
24岁嘉应宾馆再寻主
在车来车往的越秀区环市东路，四**嘉福**大酒店是地标之一。从区庄地铁站出来，抬头便可见它的英姿。不过，即便是这样的文化地标，也难逃数次易主的命运。
本月中旬，有地产圈人士在**圈发帖“酒店急售”，显示“嘉应宾馆(嘉福**大酒店前身)整栋出售5亿3千万人民币(不含中间费)，每平方米18000元，税各付。该物业银行估计值9亿左右……”
事实上，网上有消息显示，该酒店在2011年7月就曾有意以4.98亿觅主。不过由于种种原因未遂。
“其实，酒店在2009年就已曾易主，新买家收购回来简单装修下就改名重新运营。”不愿具名的发帖人士透露，酒店当前的业主在2009年以较低的价格整栋收购回来，并补齐地价，但接手经营这么多年来都有压力，所以想套现。
嘉福**大酒店，前身为嘉应宾馆。系已故马来西亚华商姚美良所创办的新加坡南源永芳集团于1988年以主要股东身份投资700万元人民币和梅州旅游局合作所建。其占地面积3616.96平方米，建筑面积33712平方米，于1990年建成，楼宇地下二层，地上三十层。早在2000年，酒店的评估价就达约3亿元。在2004年、2005年，酒店曾经对外拍卖。
近期委托出售方发布的信息显示，嘉福**大酒店的土地使用年限从2009年8月起计至2049年8月共40年，每层都有一本房地产权证，总共32本，不欠产权税费及土地出让金，按房产现状以参考价6.2亿元起价(卖方净收价)出售，买卖双方需缴纳的税费由买方承担。
“发布出售后，好多中介来找我们，5.3亿，5.8亿，5.9亿等都没谈拢。”负责处理销售事宜的平先生表示，酒店目前正常经营，系银行委托出售，已放售一年，近期刚和意向买家以6.2亿的价格初步达成共识，“加上3%的税总共约6.38亿”。
多家二三十岁酒店转型
在嘉福**大酒店斜对面，不到五分钟步程的文化假日酒店，现已完成从酒店到写字楼的转型。目前以**面目对外招租，每平方米租金达120元/平方米。
文化假日酒店前身为广州文化发展总公司与新加坡林增(香港)投资有限公司于1985年成立，自1989年开业起一直为四星酒店。酒店的设计，还是时任新加坡副总理王鼎昌夫人王秀梅所担纲。
它的结束，并非偶然。
早在2008年3月，时任文化假日酒店营业副总监的陈迎春在接受媒体采访时，就感触当时的酒店为追求入住率打起价格竞争，“五星争四星的客人，四星争三星的客人，三星、四星反过来又想争五星的，结果是大家的利润越争越少。”
2012年，文化假日酒店收归国有，于去年被注入水投集团，去年8月更名为“广州国叶文化酒店”。但到年底，酒店就已结束营业，开始**装修变身为写字楼。
无*有偶。在成功拍卖两年后，位于越秀区五羊新城的四**金桥酒店，目前也正在清场。11月14日下午，这里已贴上“闲人免进，停止营业”字样，三三两两的工人正在搬走桌椅、装毛巾床单的桶等。其中一名人员称，酒店的客房部在10月已结束营业。
大约三个月前，这里依然客来客往，入住一晚单人房也需600元。作为五羊新城有名的酒店之一，成立于1994年的金桥酒店其实在大众眼里口碑不错。它位于二楼的茶馆一直深受远近白领青睐。而一楼的**中餐厅桃园馆在业界较为知名。
新主粤商**投资有限公司相关负责人透露，金桥酒店拟于下个月开始装修变身。此前，粤商**方面曾表示，将改造成公寓出售。但在前日，该人士表示目前暂未确定如何改造转型。
在收购金桥酒店之前，粤商**已完成对越秀区长堤大马路富丽华大酒店(四**，2010年更名珠江华侨大酒店)的整体收购。并将之改造成公寓，易名为广州民间金融大厦，于去年开始对外销售。目前，其公寓仍在对外销售，带装修均价约3.3万元/平方米。
同样，于1982年开业的，位于越秀区先烈中路云鹤北街，前身为中央和广东省直党政机关接待定点饭店的广州云山大酒店(四**)也悄然完成转型，目前亦以3.2万-3.5万元/平方米对外销售产权公寓。
**三四星酒店连年亏损
**酒店转型的背后，与连年利润缩减甚至为负数不无关系。
长堤富丽华大酒店，前身由广州市穗华房产开发公司与新加坡三达私人有限公司在1985年开始合作经营开发，当年预计总投资约1亿港元。
在2011年12月12日至2012年1月9日对外挂牌拍卖时，富丽华大酒店已易名为珠江华侨大酒店，以整栋3.02亿(30247.198074万元)挂牌招拍，总建筑面积35043.14平方米。
其时挂牌资料显示，珠江华侨大酒店2010年全年营业收入1766.56万元，营业利润为负966.79万元，净利润为负2430.63万元，负债总计达1818.169万元。而在2011年截至10月31日，该酒店2011年负债总计达1611.1万元。
位处大众公认繁华地段的五羊新城金桥酒店，原隶属于国有广州发展集团有限公司，曾在2005年**装修，共有客房305间。其于2012年11月22日至2012年12月19日公开挂牌整栋拍卖，挂牌总价为2.236亿元。2011年度，该酒店营业收入为5187万元，营业利润仅618.8万元，净利润为332.09万元，负债总计达734.5万元。
“2004年的广交会，当时的三四星酒店标间一晚房费去到900多元，豪华房高达1100多元；此后随着酒店增加，房费逐渐下降，自2008年、2009年以后就越变越差，到今年10月份的广交会，就只有五六百元一晚，达到700多元都算非常牛了。”天河区太古汇旁一家三**酒店的经理李丹(化名)认为，近些年**五**酒店及低端快捷酒店不断涌出，大大挤压中端三四****酒店的生存空间，房费基本只减无增，多年前靠一年两次的广交会就能盈利的盛况，如今再也不可能出现；而酒店因为装修及格局等还是十多年前的样子也被住客诟病，更致平均开房率一年年下降，酒店经营愈发艰辛。
有数据显示，2013年，全国2361家四**酒店、46.28万间客房，亏损32.89亿元；5631家三**酒店62.07万间客房，亏损21.15亿元；可供出租客房收入四**酒店为207.53元，同比下降6.25%，三**酒店为120.42元，同比下降5.82%。
广之旅订房数据亦显示，2013年第114届广交会期间，广州各**酒店房价较平时平均涨幅仅20%-80%，比2012年至少下降两成。
此外，广交会从2008年秋天起整体从越秀区搬迁至琶洲新馆，更令越秀区等老城区的一些三四星酒店经营雪上加霜。这或也不难理解，为何目前被抛弃的酒店都以越秀区居多。
生存艰难，各谋出路
在生存维艰下，广州二三十岁的酒店也面临不同出路。当然，也有不少酒店维持原状继续营业。
自2004年就逐渐兴起的经济型连锁酒店，这些年仍在继续扩张。那些地段不错，又愿意以合理价格抛售的**酒店，也是它们收于麾下的对象。
经常路过广州大道中体育学院的人一定记得，多年以前的广州天龙大酒店已不复存在，广州维也纳酒店(广州大道天龙店)取而代之。这家在1995年开业的涉外三**酒店，已在前几年被维也纳精品连锁酒店集团收购，于2011年11月重新装修，并对外营业。
“有些单兵作战的三四**酒店在经营不下去后，也会被一些有名的连锁酒店集团看中收购，改做低端的连锁酒店。”李丹表示，连锁酒店管理集团有庞大的稳定客源，全国联网，且人员和管理方面更经济和先进，所以接手后也能令原本效益不好的酒店起死回生。
至于那些不愿拱手相让转型，又不愿被收购“包养”的酒店，则花巨资重新装修，走上自救之路。这除了三四**酒店外，不少五**酒店也如此。
曾在2006年停业装修的花园酒店，目前已基本完成再次装修。从酒店正门、前花园，到客房、庭院，花园酒店都进行了升级装修，客房还引进最先进的光触媒空气净化系统，将PM2.5浓度控制在绿色标准之内。此外，安装先进的噪音处理设施，智能控制系统，智能电视无线资讯共享平台；增设室内3D模拟高尔夫球场等等。
白天鹅宾馆在2012年3月就开始停业，自筹5.3亿元装修，原计划在去年9月完成装修，10月全面开放，但至今还在装修中。而广东**大酒店耗时两年多耗资4.5亿，至2011年才完成全面装修，并更名为广州中心皇冠假日酒店对外营业。
采写/摄影：邱永芬
网络调查
老式**酒店人气弱
日前联合大粤网进行网络调查，有1600多人参与。其中有64.55%的人表示外出住酒店会选择2010年代的，选择上世纪90年代的仅0.96%。对于酒店类型，有66.17%表示会选择便捷连锁酒店，选择老式**酒店仅有23人占1.38%。
网友对上世纪90年代三四星酒店房费接受程度
短租房增多，公寓增多，老外变“精”
三四星酒店房费十年未涨
**三四星酒店遇冷部分理由
◎酒店选择增多
◎装修老旧，格局不好
◎房费比连锁酒店贵
◎贵过租公寓或住宅
◎没法做饭
……
对于目前酒店行业存在抛售或转型，广州地区酒店行业协会(下称酒店协会)会长林伟民认为“很正常，也不能代表整个行业”。
“国外经常发生酒店抛售或转型，这是很正常的市场行为，很难说明什么，具体抛售的原因也很难分析。”林伟民表示，酒店抛售或转型升级，最关键还要看企业的经营战略。
一位不愿具名的协会人士则认为，近些年酒店竞争的确比较激烈，但前景还是比较乐观，“目光短浅的才会选择套现”。
“和餐饮业相比，酒店客房还是有一定利润，还没到完全支撑不下去。”广州南国酒店总经理杨辉伯认为，目前广州70%的酒店还是有钱赚；但在经济影响和政府打压下，到明年下半年，酒店的经营会更加艰难。
分蛋糕者越来越多
11月16日，日航饭店总公司在中国的第九家五**酒店广州日航酒店在天河智慧城天河软件园内正式开业。这是广州近期增加的，未经官方评定的又一个五星酒店。
截至今年3月，官方发布的广州的五**酒店已达24家，比2005年时的5家增加近四倍。全广东以115家居全国(为814家)之首。
“若包括那些**品牌的五星酒店，广州目前预计起码超过30家。”有业内人士表示，一些**品牌酒店本身已达五星，“都不需要去评，所以具体五星酒店到目前的准确数字多少还不好说。”
按照规划，截至2016年底，仅珠江新城就将新建成至少7家五**酒店，将有超过12家五**酒店扎堆于此。有关数据亦显示，广州到2017年五星酒店将达40家。
与此同时，品牌连锁酒店继续扩张。截至2014年9月30日，“锦江之星”品牌连锁酒店在前三季度总共增加93家。如家前三季度新开148家，包括新增135家和13家并购获取；此外还有435家处于开发中(含已经签约、正在建设及前期考察中的)。而华住(原汉庭)在今年前三季已经净新增402家加盟店，到第三季度末，仍有517家在筹备中。
“20年前，天河区还不到100家酒店，到现在起码有七八千家，这包括那些内部招待所、开在裙楼的宾馆等。”今年10月广交会前，杨辉伯参与天河公安分局组织的会议发现，“到场人士达七八千”。
南国酒店在2004年开业。其时，珠江新城仅其和国门酒店，“当年整个珠江新城就才300个客房床位”。但到如今，除却各**或连锁酒店外，包括那些设在各类公寓的客房，杨辉伯认为“绝对不会低于1万个床位”。
酒店多客人少开房率大降
“虽然每年官方披露参与广交会的人数不断增加，但无论人数怎么增，肯定都比不上酒店增加的速度。”从业10多年，任职天河太古汇旁某三星酒店的经理李丹认为，酒店多客人少令行业的开房率大降，而价格战也愈打愈猛。
李丹2003年加入目前酒店。“除2003年差一点，2004年至2007年酒店行业都超级好”。那几年，她所在的酒店每到晚上八九点就满房，开房率基本百分百。但从2008年以后，开房率就逐渐下降，现在只有八成左右。“和其它区域的酒店只有六成左右相比，我们算是非常好的了”。李丹说，其酒店地段好，离琶洲也近，所以可以继续保持相对稳定的客源。
但是，房费的下降，他们一样无法避免。
李丹记得，2004年广交会，三四星酒店标间一晚达900多元，豪华的甚至高于1100元。在此后经济型连锁酒店和五**酒店越来越多后，房费也越来越低，“平时的房费基本十年不变”。
“我们那些年广交会没有试过八九百/晚的，基本都是高过1000元，而且还爆满，很多客订不到房。”杨辉伯表示，南国酒店在2010年下半年停业装修，此前不提供早餐，标间每晚约400元。后来花了大笔资金重新装修，在2011年4月重新营业后，标间虽然对外标是500多元，但实际上往往400多元就可以入住，且还含价值达40元/人的早餐。
至于广交会，“我们目前也就只有第一期时双标可达900元/晚，到第二期就降至700元，到第三期更只达600元左右。”杨辉伯说，广交会每一期的客人逐渐减少，所以房费也随之下降。
广州酒店协会关于广州旅游住宿经营的数据显示，2013年1至8月，广州五星酒店的开房率为59.96%，首次跌破六成，在2011年的65%基础上逐降，2012年同期至61.5%；平均房费为820元，比2012年的839元、2011年的884元都有所下降；而经营总收入为24.13亿元，比2012年的25亿、2011年的41.4亿更是大降。
物价上涨利润越来越少
连锁酒店华住、如家、锦江在11月公布的三季度财报显示，如家入住率同比下滑2.7%，为86.7%，华住入住率同比下滑1.6%，为92.5%，锦江之星入住率下滑2.15%，为80.9%。
“根据三季度财报粗略估算，如家平均每家酒店每天净利润约1081元，华住平均每家酒店每天净利润则只有约889元。”华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱近期接受《证券日报》采访时分析。
在李丹看来，连锁酒店的这种状况已是相当不错，“起码比一般三四星酒店的六成开房率高得多。”李丹认为，和经济型酒店相比，三四星酒店人员的配备上起码要多三分之二，人工成本也相应高得多。据了解，五羊新城仅七层高的金桥酒店在2012年转让时，其在岗职工就达300人。杨辉伯说，物价上涨，这些年的经营成本也越来越大；而房费不涨，所以利润也越来越少。他举例，在2004年，一个服务员的总支出约1000元左右。但如今，仅一个服务员的支出至少也要3600元。
来广州过冬客改选住宅或公寓
杨辉伯认为，这些年房价上涨买房的人增多、公寓大量涌现、老外“学精”，酒店设施残旧落后等等，也影响着**三四星酒店的生存。合富辉煌在今年上半年预计，2014年广州将推出近2.5万套的商务公寓新品，比去年还要多出近5000套。
“现在很多老外中文好，网络发达，他们参加广交会往往只住一晚，然后就自己上网找公寓或者连锁酒店，第二天就搬出去。”杨辉伯说，以前老外来穗一般要找三星以上的酒店住。目前包括祈福新邨等一些大型住宅小区都有短租房出租，其中不乏参加广交会的，还有原本要住酒店的人。
“冬天的酒店市场受住宅和公寓影响更大。”杨辉伯说，往年不少东北人会来广州过冬，找个酒店一住一两个月才回去，但现在他们选择了住宅或公寓，“可以自己做饭，一个月只需花五千到八千就可，就算一万元一个月也比住酒店划算。”
再者，以往买房的少，很多人在亲戚来广州后只能安排住酒店，“现在很多人买了房，一般都安排在家里住”。
“酒店的真正压力在明年下半年。”杨辉伯认为，近年国家经济发展一直不稳定；一些科技和电子产品企业、制造业等往东南亚国家转移，**客随之减少；而政府对公务接待住宿标准继续打压，也影响着酒店入住；广交会入住酒店率也减少；海量酒店、产权公寓及住宅酒店新增启用等等，更令酒店经营压力山大。
嘉福**大酒店(四**)
地段：越秀区环市东路
现状：前身为嘉应宾馆，2009年易主，现又拟以6.38亿抛售。
富丽华大酒店(四**)
地段：越秀区长堤大马路
现状：2010年更名珠江华侨大酒店，被粤商**收购，并将之改造成公寓，易名为广州民间金融大厦对外销售，带装修均价约3.3万元/平方米。
广州云山大酒店(四**)
地段：越秀区先烈中路云鹤北街
现状：转型为公寓，目前以3.2万-3.5万元/平方米售价对外卖产权公寓。
“20年前，天河区还不到100家酒店，到现在起码有七八千家，这包括那些内部招待所、开在裙楼的宾馆等。”
———业内人士
文化假日酒店(四**)
地段：越秀区环市东路
现状：2013年8月更名为“广州国叶文化酒店”，已结束营业，变身为写字楼。
金桥酒店(四**)
地段：越秀区五羊新城
现状：已卖给粤商**，拟于下月装修变身。
