惠州那些年的地王现在过得咋样？

本周二挂牌的莞惠城轨西湖站毗邻西湖丽日的2万平方米地块起始挂牌价即高达5.18亿元，起拍楼面价即高达5590元/平方米，该地块折合地面均价约24917元/平方米，远远超出此前已经拍出的地王———东江大桥南岸地块9888.67元/平方米的地面价，或许这将是惠州迄今为止地面价*高的地块。与此同时预计在未来数年都将无法刷新本月11日开拍的金山湖区域浩盛嘉泽园附近10.2万平方米地块7.74亿元的挂牌价。

过往数年，惠州那些地王基本都是片区的标志性项目，至少从地块属性具备上述特征，但并不是所有的地王都如同合生帝景湾一样顺风顺水风光无限。

2004年3月28日合生创展5.34亿元拿下江北东江大桥附近20万平方米临东江地王，开启了惠州地王的新时代，该项目亦成为惠州2009年之后无可争议的豪宅**。

此后2007年，背水一战的隆生在金山湖3.74亿元拿下金山湖8.2万平方米地块，以金山湖花园一期拉开了金山湖片区的房地产开发大幕，这块地的收益依然算得上**，其一度是金山湖片区单价*贵的楼盘。

2012年来自香港的保利达以7.45亿元拿下江北15万平方米的地块，本年入市**批产品虽然以低于预期价格发售，但因其一线**江景资源受到行业追捧，逆势下依然销售上扬。

但并不是所有地王都顺风顺水，2009年的惠州地王龙光水悦龙湾的命运就较为坎坷，虽然现在不能以失败来定论，但其日子也远没有上述两个地王好过，在行业降价潮的冲击下，龙光较高的成本也阻碍了其降价的勇气和其*夺先机的时间。

合生帝景湾

拿地时间：2004年3月28日

规模：占地20万平方米，规划总建面60万平方米，分四期开发

拿地总价：5.34亿元

楼面单价：890元/平方米

现售均价：15000元/平方米

比片区平均房价高出：比同景观面项目均价高出3000-4000元/平方米

销售情况：在2005年惠州房价2500元/平方米大势下，帝景湾以高于惠州市场价两倍的5800元/平方米价格入市且销售较好。同时在2009年其三期、四期江景入市后更凭借优越的市政配套以及决绝的江景资源，至今也是惠州城区的**性楼盘。2013年帝景湾帝景一号以5000元/平方米涨幅位列惠州城区**位，2010年至2012年三年帝景湾的单盘销售都超过10亿元，2013年其销售也高达7亿元，2014年上半年依然有1.3亿元的销售额，至今其销售总额度至少超过60亿元。

成功指数：★★★★★

金山湖花园

拿地时间：2007年2月16日

规模：总占地面积约8.2万平方米，总建筑面积约21万平方米

楼面单价：2700元/平方米

比片区平均房价高出：857元/平方米

拿地总价：3.74亿元

销售情况：2009年3月28日，昔日片区地王———金山湖花园1号小区*次开盘，均价4868元/平方米，销售金额近6300万元，创下惠州单盘开盘销售金额的新纪录。作为地王的一期项目，金山湖花园1号小区无疑*得盆满钵满。此后五年间，金山湖花园二、三期仍处于“高地价和高造价”状态，其260/360平方米复式产品均价7300元/平方米，相比同片区价格**中洲**公园9000元/平方米的均价仍有1700元/平方米的距离，但仍高出片区11月均价约857元/平方米。有业内人士指出，项目5年的销售周期相比片区内其他楼盘2-3年的正常周期稍长。

成功指数：★★★★

龙光水悦龙湾

拿地时间：2009年8月25日

规模：项目总占地10.32万平方米，规划建面29万平方米

拿地总价：4.01亿元

楼面单价：1695元/平方米

现售均价：6200元/平方米

比片区平均房价高出：持平略低

销售情况：头顶2009年地王身份，龙光水悦龙湾自2013年下半年入市至今，销售业绩在整个金山湖片区相对平淡，入市之初参照方直君御8000元/平方米的均价，预计其入市均价会在7500元/平方米上下，但实际上开盘的均价仅为7000元/平方米。年后面对下行市场其尝试使用1.5成*付等多种营销手法，但始终未能冲破市场的束缚。6月面对淡市，水悦龙湾也开始降价，连续从5780元/平方米下调到*低价为5280元/平方米，由此才成功冲击过亿元的销售业绩，成就了龙光2013年之后的*高光时刻，究其原因主要是其面对行业大势，调整时间上未能把握市场节奏，给了同质化竞争对手中信水岸城、德威朗琴湾先机。

成功指数：★★★

保利达江湾南岸

拿地时间：2012年2月9日

规模：总占地面积约14.6万平方米，总建筑面积约72.8万平方米

拿地总价：7.45亿元

楼面单价：1433元/平方米

现售均价：11000元/平方米

比片区平均房价高出：2963元/平方米

销售情况：顶着2012年惠州总价地王的身份，加上南面临江的优势，此前惠州业界对保利达江湾南岸的定价预期约为12000元/平方米。但11月4日项目开盘的报收价格仅为10500元/平方米，项目负责人在受访时称，一期的发售均价还是适当有所保留。第三方代理商数据称，开盘当天项目推售1、4栋125-169平方米三至四房累计192套，去化137套，大卖2亿元。虽然项目均价略低于江北片区大型高端综合体华贸中心15000元/平方米的公寓均价，但按2012年拿地折算后楼面价仅1433元/平方米，利润空间竟高达9倍。

成功指数：★★★★★

本版采写：蒋奇政　见习陈博　制图：陈芳