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保利达通过承接惠博大道上的BT工程，获得江北一块占地14.6万平方米的江景宝地，并开发了江湾南岸项目。陈伟斌 摄
代理商：**用地块作价回购BT项目是惠州定式
胡光宇，惠州世联行策略总经理
BT本身是一门有利润可图的生意，因有**担保，即便回收资金慢也不受市场影响。一般企业中标BT项目后，都可以找银行贷款**，有**担保在**上也相对容易很多，而且银行、金融机构贷款**连抵押物都不需要，同时因为BT属于市政工程，一般都由**出面协调，银行的贷款不仅相对容易而且利息还比较低。
此外，BT工程如果管控、管理到位，除去管理、利息成本，至少有10%以上的利润空间，相对而言，中标企业只要工程按时交付，基本不用负担其他的成本，这比受各种政策市场影响的单纯开发项目要好得多，还有BT的预算总标的也并非是一成不变的，有增加的先例。
房企热衷于做BT，*先是生存的需要，有些本土房企团队很庞大，但是无项目可开发，必须要为企业生存寻找到新的路径。此外，房企热衷于做BT也跟**的回购方式相关，惠州近年来**对于BT的回购基本上都是土地折算加部分现金的模式，一般房企参与BT在中标后，就会和**商定付款方式节点，然后会商定付款方式。
比如参与惠州多个市政BT的中洲控股，在完成工程后取得了金山湖湖心岛几乎一半的地块权属，占地约为110万平方米，中洲取得这些土地后一部分把地卖给其他开发商做一级开发，另外一部分自己做二级开发，都持续产生利润，因为中洲拿到这些土地的价格相对当前的公开招拍挂要便宜很多。
部分房企参与BT工程，也是冲着**采用上述土地折算回购的方式，一般也会要求就工程附近的地块。但这些房企要求的路、桥的市政工程附近地块，一般都会依照这些工程未修建时的地价单元核算，比如在金山大道完工前和完工后的金山湖地价**不可同日而语，建立在较低地价单元上的二级开发也是重要的利润来源。
在房企参与的BT工程**的土地回购上，房企也拥有较高的议价能力，因为BT主体虽然是**，但本质上是**欠企业的债，在惠城区地价日益高涨的今天，本土房企在土地招拍挂市场上没有任何优势，在资金资源上也没有优势，但通过BT领域和**合作拿地就拥有了较多的比对优势。所以，只要能拿下BT标的多半都是****的生意。
深喉：有**担保的BT**简单得多
X先生，惠州某房企高管
天下没有免费的午餐，本土房企做BT也是如此，*先BT不是小房企能够干的，一方面考验企业的资金实力，另一方面也考验房企和**的关系。惠州本土房企热衷于BT一方面可以理解为拉近与**的关系，增加和**粘度以利用其地缘优势；另外一方面是BT本身的利润以及操作手法都有很大的弹性空间。
*先BT是市政工程，只要你工程管控做得好，肯定有利润。比如**招标是1500元/平方米，但通过管控可以做到1000元/平方米，这之间的利润差价就是*到的。此外，很多房企中标BT也并不是自己去找工程队干，当然类似于中信这样的巨无霸有自己的路桥公司，但隆生中标云山东江大桥，其旗下的建筑公司肯定没有桥梁的施工资格，所以他们找来了江西省交通工程集团公司承建。
可以做这样一种假设，隆生以投资方的形式存在，很多房地产开发商都能找到承建商带资建设，那**回购的桥梁你还怕什么，隆生大可以云山大桥的名义一次性**，而要求承建商先期带资建设云山大桥，此后商议按照工程进度进行分批支付。隆生当然可以把用云山大桥标的融来的资金进行房地产的滚动开发，让资金流动，按照工期这座桥2016年年底通车，这笔钱理论上可以用到2016年。
另外一个层面，房地产开发贷相比有**担保的BT项目**要难得多，而且利率可能还要高得多，还有一系列的苛刻条件。但对BT项目**，一般**都会出面协调，而且是**担保的无抵押信用贷款，利息、还款方式都相对灵活，**的信用比开发商要大得多，或许一些关键的关系到市政颜面的BT市政工程，**可能还会以行政手段让银行、金融机构提供**的便捷。
**理论上可以用钱回购开发商的BT工程，但实际上很多开发商都选择不要钱，而是要地，从**拿钱的程序、繁琐性以及相关手续、周期比拿地要麻烦得多，拿到地，可以买掉，也可以自主进行开发。用土地作价回购BT，投资方一般都能拿到价格相对较低的地块。
房企偏好以BT建设获取更高利润
余鹤皋，惠州地产观察人士
惠州有大批房企争相染指BT工程，甚至以参与BT为荣。
究其原因，开发商多数更为看重通过BT项目获取利润，其获取方式多种多样。最常见的获利方式莫过于**以土地形式抵押回款。保守估计，BT项目的利润率大约集中在30%-40%，如此高的投资回报率自然吸引了众多房企，然而，投资建设房企也因此饱受回款风险的困扰。
一般来说，即使房企以BT项目**成功，每月也要背负不菲利息。如果未能按照预期计划拿到**回款，这期间的利息**是一种无形风险，更何况若**拿不到回款，房企甚至会本利皆失，资金链陷入险境。而在实际操作中，**往往很难按合同约定的期限、数额履行回购，只能先开空头支票，或者先支出小部分资金。
即便风险隐现，但不仅诸多房企热衷于接手BT工程，地方**也频频祭出BT招投标公告，这主要基于国家经济发展大方向的需求。如最近几年国家不断推进城镇化建设促进基础设施建设的发展，基础设施建设包括道路改造、环境整治等，这既是BT工程中占比极大的一部分项目，亦是老百姓日常生活迫切需要的，公共投资集中在这一方面不足为奇。此前**的财政收入主要来源于土地出让，原有模式较为单一，既然有了BT建设需要，将土地财政与BT建设结合于一体不愧是一举两得。
BT项目虽然一向被认为未来违约风险不大，但其风险跟国家整个经济层面息息相关，一般的企业难以承担。只有资金实力雄厚且抗险能力较强的品牌房企，方能在这场博弈中经受住考验。需要提醒的是，如果开发商将BT建设作为主业，仅以BT项目为房企的唯一利润点，极容易出现各种问题。
房企参与BT风险提示
出资方在决定出资前应审慎评估风险
邹朝贵，广东尚典律师事务所律师
去年8月光耀中标的新开河北桥项目，以该BT工程为担保发行理财产品，投资者累计180多名。因光耀后来陆续曝出资金问题，该BT项目一直未能动工，此前这批理财产品也根本无法兑现。
在BT项目建设过程中，如果资金需求较大，中标BT投资方需寻求共同出资的合作伙伴来减轻自身资金压力。此时，投资建设方除保障自身出资的建设资金外，还应确保BT项目的工程质量合格，并及时取得回购款，以使自身及其他出资方能够回收资本。而对于其他出资方来说，主要权利与义务是按照约定提供BT建设资金，待项目回购后取得相应的出资收益。
如果因投资建设方的资金断裂造成BT项目无法正常进行，其他出资方可依据与建设方签订的相关合同条款进行维权。当然，在现实情况中，其他出资方的权益很难得到保障，因此，出资方在决定出资前进行审慎的风险评估极其重要。此外，其他出资方还应积极配合**相关部门的协调处理，以利于尽可能收回成本。
在BT模式下，工程竣工验收移交后，对于**信用较低或换届等因素可能产生的回购风险，投资建设方可以通过几种方式予以应对，其一是尽量要求BT项目的实施通过人大的审议，回购款支付须列入**财政预算之中；其二是要求有实力的第三方提供担保、履约保函、土地抵押等。
此外，BT项目合同涉及项目建设、工期、工程质量、回购价格、优惠条件、项目停建、成本影响等内容，较为复杂，投资建设方应聘请专业会计师、律师团队介入BT项目投资合同的谈判、起草及签订，以确保合同效力，并做好回购款的实现、优惠条件的落实、项目中途停建后投资者如何收回投资等一系列内容的具体规定。
采写：蒋奇政见习陈博
