9万m2商服指标，严峻考验隆生

隆生以底价拿下金山湖片区单价地王，由于商服指标偏高，业内认为该项目将出现回款难。陈博摄

蒋奇政年内*后一周的土地交易**频现诡异，预期可能有较高溢价率的金山湖岛内地块本周三下午仅以底价7.74亿元出让，这也是继9天前旭日中国底价拿下西湖轻轨站地块后又一**地块以底价出让。但在业界观察人士看来，隆生无人竞争底价拿地或有逼不得已的苦衷，总价指标和商服指标都是对开发商的严峻考验。

隆生做BT，没有其它更好的地块置换

本周三下午晚些时候，国土局官网披露金山湖GP2014-40地块在经过两周挂牌公示正式完成交易，隆生企业投资有限公司以7.74亿元的挂牌起始价拍得。备受瞩目的上述金山湖地块被坊间认为是有较大的溢价空间的可能，隆生底价斩获宝地，业界有多个版本的评论，但可以肯定的是上述地块出让，隆生没有竞争对手。

与9天前西湖城轨站地块官方设置苛刻的竞买条件相比，本次出让官方未对开发商资质做任何要约，仅仅公开了其规划指标，即容总建面为34万平方米的地块内配建的商服指标接近9万平方米，其商服指标包括公共租赁住房、办公的写字楼、商业等。

在世联行策略总经理胡光宇看来，隆生底价成交至少有两个方面的原因，一是无****开发商参与竞争，二是本地开发商也无参与竞拍的能力。

但隆生集团品牌负责人在受访时**对上述说法进行置评，他称，“这块地隆生志在必得，已被列入2014年隆生战略行为。”在一位要求匿名受访的金山湖片区开发商高管说，这块地即便是有其他发展商参与竞争，以隆生集团**刘小波的性格隆生一样会加价拿下。

惠州世联行总经理苏剑指出，在当下这么冷的市场，本土房企花这么大的价格拿地肯定有迫不得已的苦衷。这一说法也得到了上述要求匿名受访高管的认可，他称，隆生拿这块地似乎已经不是价格高低的问题，而是必须拿的问题，理由是，隆生做BT工程，**手上没有比金山湖现在这块地更好的地块进行作价置换。不拿地，隆生就只能等着**无限期的付款回购。

从可靠消息源获知，此前在惠州大规模参与BT建设的中洲控股近两年逐渐退出BT项目，理由是认为**除金山湖之外没有更好的地块用以置换回购。

硬性商服指标过大会导致回款困难

隆生在大规模参与市政BT之前的2012年，在水口、南线拿地四处受挫，仅收获了河南岸一块4800平方米的微型地块，隆生内部也把市政BT列为重要的战略板块，这被认为是隆生的生存智慧。

和更多的参与市政BT的开发商一样，寻求土地回购或是*可行的途径之一，所以苏剑在受访时称，这是已经内定好的事实，即是**隆生中标。

但本周四上午隆生营销负责人在受访时否认上述说法，称隆生在金山湖花园之后一直想在金山湖片区拿地，也是配合隆生的开发节奏，在回复关于**是否用上述地块回购隆生市政BT的定向出让问题时上述负责人耐人寻味地说“丁是丁，卯是卯。”

胡光宇指出，从地块的前景看，中小开发商可以拿，但商服指标过大导致操作难度大，再加上金山湖片区本年度的下行市场趋势，都影响了地块的溢价能力，“商服指标高结果就是压资金，变现难度大，其地块位置相比于中洲**公园、方直星耀**还有一定差距，上述两项目都规划有大体量的商业和写字楼。”

高企的地块总价和超过9万平方米的商服指标对任何开发商而言都是严峻的考验。一位曾经在年初看过上述地块的开发商在匿名受访时说，硬性的商服指标过大，会导致回款难度加大，“金山湖片区现在入住的人口有限，也没有明显的商业氛围。”