广州分站
广州分站
西湖站**地块，被旭日中国以底价拿下，该地块疑为定向出让。
房地产行业盘整周期带来的成交持续下滑，让年度行业大势已定，惠州市场超过8成房企无法完成年度既定销售目标已成定局，但土地市场却在本年*后一月乍现热闹怪象。本周粗略统计数据，本月惠城区至少有20宗地块集体入市，这20宗出让地块中，起拍价格超过1亿元的地块超过10宗，除在15日旭日中国以底价5.18亿元拿下莞惠城轨西湖站地块外，金山湖片区一宗组团式挂牌交易的占地10.1万平方米地块本周四以7.74亿元底价成交。
本月惠城集中推出重量级地块
似乎年底推售土地已经成为行业惯例，但在本年度极度萎靡的房地产市场局势下，土地交易才会格外引人瞩目。12月的土地交易热潮是从12月9日泰城投资以1.49亿元底价拿下金山湖片区一宗占地为1.1万平方米的商服地块开始，这也是深圳中建蛇口发展有限公司旗下的泰城投资本年度在金山湖片区拿下的第四宗地块。
一周后的12月15日，经过13天挂牌公示的莞惠轻轨西湖站地块花落此前在惠州仅开发过城市花园项目的旭日中国地产，底价5.18亿元成交也引发行业普遍质疑，行业质疑的焦点在于西湖站的**地块竟然以底价成交。
本周三下午，金山湖湖心岛10万平方米组合地块，*后被隆生地产以7.74亿元底价成交。与此同时，惠阳秋长两周前出让一宗1.3万平方米商住用地的成交也改变了惠阳半年无土地成交的尴尬局面。
本月土地供应超过此前1-11月惠城区11宗供应总和，在此前房地产形势较好的年份，房企有更多的资金去扩充自己的战略土地储备被行业理解为正常的市场行为，但本年度市场去化压力高企，更多房企则是为苦苦完成销售业绩挣扎，如此*量的土地供应该作何解释？
很多地块均有定向出让嫌疑
惠州世联行策略总经理胡光宇在解读年底土地推售**时称，一方面是鉴于今年市场形势较差，企业为生存考量较多无拿地的**，另一方面金山湖、西湖城轨站等片区的**地块尚未供应入市。此外从**的角度考虑，本年度尚未完成预定供地计划或是本月集中供应土地的主要原因。一些资金充裕的企业也应该开始考虑其战略储备用地，此外很多地块有较大定向出让嫌疑。
本月惠州城区市场挂牌土地数量较多，但**地块并多见，下角片区以及马安区域分别将推售8宗和4宗土地，但金山湖和江北区域分别只有2宗地块供应。在胡光宇看来，江北和金山湖地块鉴于片区的前景以及**规划定位出现较高溢价有较大可能，但其他区域地块的成交并不看好，本周三下午位于马安镇的2宗商住地和江南片区的4宗商住地却惨遭流拍证实了上述说法。
一位要求匿名受访的开发商也称，虽然市场下行趋势明显，但类似金山湖湖心岛、西湖城轨站中心的地块依然稀缺，一些有资金实力或者是做实业的公司依然对这些前景可期的区域地块抱有极大的信心。而地块位置优势不明显的区域不可控因素增加流拍也正常。
土地市场怪象
怪象1：西湖地王底价成交疑为定向出让
10天前的12月15日，惠州市中心区首个地铁站点**地段莞惠城轨西湖站地块，在无竞争情况下以底价5.18亿元的挂牌价花落旭日中国地产。在惠州仅开发过城市花园项目的旭日地产，本次成为赢家后随即陷入坊间质疑的漩涡。其中官方要求20亿元资信证明以及不接受联合竞拍的苛刻条款被怀疑旨在定向出让。
鉴于该地块优越的区位，被坊间认为是惠州近年来*具价值的商业地块之一，占地面积为2.08万平方米，规划总建面为10.8万平方米，其中地面建筑7.5万平方米，地下建筑3.3万平方米。
从12月3日地块挂牌，官方即设置了前所未有的苛刻竞买条件。公告称，竞得人对项目投资至少12亿元，并提供一份20亿元的资信证明。在上述消息发布4天后，国土局官网再次发出公告对竞买条件限制再度升级，内容显示地块不接受联合竞拍，只接受单个公司申请。
此外坊间还认为，旭日中国地产能够拿下上述地块*重要的筹码还在于，西湖地铁站地块的923户拆迁置换房在其开发的江北城市花园项目内。在这样一个高大上的项目内建设4栋安置房本身就让人费解，但据了解，西湖的拆迁业主似乎只认可这项目的安置房置换。
有业界人士称，城市花园的地块拿地非常便宜，此次置换的安置房是占用了篮球场以及规划中的学校，“或许旭日集团以建设安置房的BT来置换其西湖地块都有很大的可能性，定向出让是大概率事件。”
怪象2：惠阳土地半年零成交记录被破
两周前，深圳市远思瑞祥投资以4710万元的底价拿下惠阳秋长一宗1.3万平方米的商住地块后，惠阳土地市场也结束了半年无商住地块成交的尴尬局面。上一次惠阳区有土地成交还是半年前，秋长街道岭湖村地段一宗占地面积约12万平方米的地块被惠州市德威集团以9473万元的价格拿下。
惠阳国土局官网显示，此次出让的地块挂牌编号为GP1427，地块位置为惠阳秋长街道迎宾路地段，该地块面积为13299平方米，总建面为4.7万平方米，其中商业面积为4655平方米，开发程度为三通。
地块毗邻迎宾路和金秋大道，交通便利，前往惠阳中心区仅数分钟车程，半小时内可至深圳。目前周边楼盘有映日兰庭和恒基御景华庭等，秋长中学、秋长街道办等均在地块附近。
惠州房掌柜统计数据显示，惠阳土地市场冷清，至今仅成交6宗商住地，是惠州地区今年土地市场出让地块*少的县区。而境内地块流拍情况亦屡见不鲜，在GP1427地块此前出让的3宗商服或住宅用地，均因无人喊价而*终流拍。
怪象3：泰城投资连拿金山湖三宗地
12月9日，今年已三度在惠城区土地市场出手的惠州市泰城投资发展有限公司(下称“泰城投资”)再次出其不意以1.49亿元的挂牌起始价将一宗位于金山湖大道旁、编号为GP2014-30的地块收入囊中。
交易信息显示，该宗地总占地面积约11008平方米，规划建筑面积不得超过75613平方米，折合地面均价13535.6元/平方米，楼面均价1970.6元/平方米。地块性质为商服用地，土地使用年限为40年。地块毗邻浩盛嘉泽园，与以7.74亿元挂牌的金山湖准地王相距不远，同时也与中洲中央公园隔道相望。业内观察人士在受访时称，该地块地理位置较佳，未来存在一定的溢价空间。
泰城投资与润城双壁湾开发商惠州市润城房地产开发有限公司同属深圳中建蛇口发展有限公司，2月、10月其曾两次在金山湖片区拿地，这也是其本年度在金山湖岛内拿下的第三宗地。
有地产观察人士猜测，同家房企数月内在开发热点区域连续拿下三宗地，这种情况较为少见。泰城投资此举与当年中洲进驻金山湖片区颇为相似，其或此前曾承建过部分BT项目，**因无足够资金回购，只能通过土地折算的方式作价BT款。对此，润城双璧湾代理商惠州中原地产策划经理王超认为有一定可能性。但惠州市润城房地产开发有限公司销售经理王远光予以否认，其表示目前土地都是通过招拍挂竞得。
怪象4：裕泰置业拿三新村4块地
继8月15日拿下江北33号小区的一宗住宅及商服地块之后，上周五，惠州裕泰置业投资有限公司(下称“裕泰置业”)再度出手，以3162万元的底价轻松收下江北三新村附近地块。至此，裕泰置业今年在该区域拿地宗数共计4宗。
据惠州市国土资源局网站显示，这种编号为GP2014-21的商住地块是村企合作用地，总占地面积为20043平方米，总建筑面积为70150平方米，折合地面均价1577.6元/平方米，楼面均价450.7元/平方米。
基于竞得人需直接以实物形式支付三新村委会建筑面积13300平方米的物业，成交均价远低于市场价。相关交易信息规定地块开发时，开发商需严格按照规划执行并遵守90/70政策，容积率不得超过3.5，建筑密度与绿化率须分别低于25%和35%，建筑高度不得超过69米。
裕泰置业今年初刚成立，旗下设有惠州市裕泰房地产开发公司，目前正在江北三新村通过村企合作方式开发三新丽苑项目。此前有媒体报道，裕泰置业前后几次所拿地块相距不远，或均与其所开发的三新丽苑有关。
采写：蒋奇政陈博
摄影：陈博
