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东莞万科769文化创意园项目是今年万科布局产业地产的代表作之一。
除万科、绿地、京东等企业今年在东莞投资各类产业园区外，此前已有多个企业与**合作打造的产业园已进入运营阶段，如中天地产打造的天宝、联丰文化创意园，百茂实业投资运作百业汽配城、百茂物流城，以及今年面市的美康居建材城、厚街鞋业总部基地等。
为了解当前已投入运营或对外招商的产业园区发展情况，走访南城、茶山和厚街多个产业园区发现，目前已投入运营的产业园招商多数比较成功，但在后续运营上仍存在客流不多的窘境。对此，美康实业投资有限公司董事总经理陈锦全认为，产业园区也需要一定时间的市场培育期，等成熟后形成商圈人流后，未来10年仍是发展**期。
美康居装饰材料城开业率超**，可满足7镇建材采购
地址：茶山镇石大路与秋源路交会处
定位：建材一站式采购中心
走访：由美康实业投资有限公司投资开发的美康居**装饰材料城已于今年10月1日正式开业，这个占地2.26万平方米、总建面4.38万平方米的产业园项目，用地是一宗物流工业地块。2012年，随着新*车站通车运行后，与之仅有数公里之遥的茶山成了产业地产集聚的地方，除了上述建材城外，还有美食、布辅料等产业园。
本周踩盘发现，美康居**装饰材料城近200间商铺，招商率已超过**，目前正在租售公寓和写字楼产品。据美康实业投资有限公司董事总经理陈锦全表示，目前该产业园区正式投入运营仅两个月，已达到之前的预期。
“装饰材料城由我们统一运营管理，装饰材料涵盖建材到软装各种材料，可满足周边至少7个镇街市民的需求。”陈锦全表示，目前光辉家具、唯美陶瓷等知名品牌都已入驻。“美康居装饰材料城的入市，填补了中北部区域建材市场的空白，等经过一段市场培育期后，通过线上线下结合发展，未来十年前景可期。”陈锦全表示，美康居装饰材料城目前开业率超过**，随着新*车站辐射利好，未来房地产发展后将带来更大的发展空间。
万科769文化创意园正在招商“自拍大神”已开设工作室
地址：南城区新基社区香园路35号
定位：文化创意园区
走访：万科769项目是今年万科布局产业地产的代表作之一。该项目原本是由中天地产*资改造，后万科地产加入进来接手操作。据负责人透露，万科769园区主要由万科云、万科T区、万科文化艺术广场、万科城市营地和万科艺栈五大区域组成，目前前期改造已基本完成，未来将被打造为集创意办公、文化商业、教育培训、艺术广场和公寓食堂等于一体的工业设计产业集群和艺术公共空间。“目前，我们的招商工作还在进行，网络上有着‘自拍大神’之称的邹浩坚已在我们这里开办了个人工作室。”项目工作人员表示，目前万科769的创意办公空间和文化商业均在招商，其中办公空间有70-400平方米的产品，企业可自主需求进行选择和组合。
名家居世博园家具定位**，客流**
地址：厚街镇家具大道
定位：名家具展览、贸易平台
走访：建筑规模达40万平方米的厚街名家居世博园今年6月21日正式开业，目前已成为国内*大的家具展之一。该项目也是****项目，2012年立项到今年正式开业。据项目工作人员介绍，目前已入驻名家居世博园的家具、饰品品牌超过500余家，**为工厂直营店。其中，慕思、楷模等家居单店面积超过8000平方米。
开业后，项目将家居卖场与名家居展会相结合，打造展览、贸易一体化的展贸平台。不过，上周日踩盘发现，因园区内家具多定位**，前来采购的市民并不多，整个家居城显得空空荡荡。
茶山**生态食品城首批商铺租售仅100套，招商难
地址：茶山镇
定位：一站式现代化进出口食品交易中心
走访：与美康居装饰材料城一样，位于同区域、有新加坡企业投资的茶山**生态食品城，在看到新*车站带来的利好后，在这里布局打造食品产业园区。此外，茶山镇本身就以食品产业享誉省内外，据悉现有食品企业200多家，不乏华美等国内名牌企业。
当时，茶山**生态食品城定位一站式现代化进出口食品交易中心，总建筑面积约20万平方米，分三期开发。一期推出商铺面积约40-160平方米，拥有45年经营权。2012年12月，茶山**生态食品城正式启动招商。不过，如今已过去两年的时间，这里的招商并不乐观，据销售人员表示，目前园区内的商铺仅租售了100套左右，年底还将加推一批，但目前认筹并不理想。
百茂物流城首期商铺承租率近100%，现场业务繁忙
地址：环城路高埗路段
定位：物流
走访：位于高埗镇的百茂物流城项目是市、镇两级**打造的**物流项目，项目占地超过400亩，于去年3月份正式投入运营。据项目投资方百茂实业投资公司负责人表示，目前一期近千间商铺已全部完成招商，货运吞吐量已超过1000万吨/年。
据其介绍，从开业到现在虽只有短短一年半的时间，但园区内目前已有200多家物流专线大户云集于此，且很多商户还直接把物流专线总部设在这里，目前年货物交易量约1000万-1500万吨，年物流服务交易额约10亿-15亿元，提供就业岗位约8000个，拉动周边消费额约4亿元。踩盘当天，园区内货车出入频次十分高，许多货车也正在装卸货物。与之前传统物流园相比，百茂物流园项目因硬件配套比较完善，管理也相对规范，园区内货车停放井然有序。据负责人表示，项目二期已动工建设，占地面积约12万平方米，除配备500间物流商铺外，还将搭建物流信息平台、仓储和酒店等商业配套，进一步完善园区服务设施。
业内点评
谨防企业利用政策进行圈地
邓学冠，东莞市希尔顿广场建造有限公司总经理
产业地产是近年来随着**转型升级出现的新兴行业，经过这几年的发展，规模也逐渐变大。但新兴行业不一定就代表在后期的经营上能获得成功，就比如电商是近年来很流行的模式，但真正能赚钱的也并不多。所以，在打造产业园区时，在获得各项政策方面的优势外，还必须寻找到长远的着力点，做足调研挖掘市场是否有需求，才能创造价值。此外，很多房企开始试水产业地产的投资，说明房地产行业未来将更加细化。不过，也有一些企业涉足产业地产，更多是利用政策来进行圈地，这样就不利于促成或推动当地经济的转型升级。
产业园投入运营后需要集中式科学管理
陈锦全，美康实业投资公司董事总经理
在打造产业园项目时，首先必须要有产业和市场需求为依托，这个是项目能否获得成功的基础。在看到商机后，投资方应根据所处的地理位置、土地资源状况按需填补市场空白。如茶山镇这两年产业项目较多，除了自身拥有食品产业外，还可享受新*车站所带来的利好，常平镇这十年来取得的成绩就是例证。
在投入运营后需要集中式科学管理，而不是完成租售后走人。此外，还需要配建一定的商业、居住配套来满足园区从业人员的需求。如美康居打造装饰材料城，除了满足周边客户的需求外，更看重未来房地产发展带来的机会。
由旧厂房改造的产业园区有风险
陈骏良，东莞市房地产协会秘书长
产业园区除了投资兴建外，大部分是对旧厂房进行改造而成，这样的产业园投资成本比较低，也符合**转型升级的理念，对各方都有好处。因被改造的旧厂房土地性质难改，放在那里空置着也不好，现在由企业愿意出资进行改造，不管是对于**还是企业都是有好处的。但并不是所有的厂房均能这么做，主要还得看其所处的位置，所在地段有没有商业价值，例如镇街的工业区一般很难改造，或者说改造了也很难吸引企业进驻。但这些用旧厂房改造而来的产业园区也存在一定的风险，比如拆迁等，所幸其改造的成本不会过高。至于其未来发展前景，还是不错的，至少盘活了原本空置的厂房，也能给企业带来一定的经济效益。
采写：陈晶
摄影：陈奕启
