广州分站
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旧城改造，无疑是实现经济和社会的“帕累托改进”，实现以村民为核心的效益提升和社会进步。
*****在推进城镇化建设试点工作座谈会上特别强调：“新型城镇化贵在突出‘新’字、核心在写好‘人’字，要以着力解决好‘三个1亿人’问题为切入点。”可见，村民、村集体在旧改过程中究竟有没有实现福祉的改善、改变，是衡量一个旧改项目是否有成效的*重要标准。
广州的三旧改造可谓硕果累累，**了在全国范围内脍炙人口的“猎德模式”、“林和模式”、“琶洲模式”等，不同模式下广州三旧改造也有共同效果。以保利地产琶洲模式为例，历时四年，改造前总建筑面积约70万平方米，常住人口近万人的琶洲改造已顺利完成，新社区出落得“亭亭玉立”，村民们日夜期盼的回迁房终于建好，*近还顺利摇珠分房，实现了全村回迁。据了解，回迁项目与琶洲其他地块项目在外立面上整体保持一致，建成后与琶洲的未来地标建筑天目塔、叁悦广场等项目共同成为琶洲一道新的靓丽风景。
毋庸置疑，从市场参与主体自身来看，保利琶洲旧改项目实现了**、村社、村民、企业等各方的利益提升，实现了经济和社会的帕累托改进。从经济增量来看，广州市2013年GDP总量约9112亿，以琶洲项目3年约130亿亿的投资额来计算，四村共约实现GDP增长约500亿，若考虑改造后的经济增长，估计会近千亿。四年的时光，见证了琶洲的华丽转身。如今，保利地产积极探索并予以实践的琶洲模式顺利完成，成为三旧改造中法制与和谐的新范本。
广州曼哈顿横空出世
2008年以来，在广东省委省**关于三旧改造的统一部署下，广州市把琶洲村列入2010年亚运会前必须改造的九个城中村之一。经过**、村社及企业的共同努力，琶洲村迎来了6000多套房屋的分配及超过2500户村民的回迁，这意味着因2009年广东省启动三旧改造以来，以“规模*大、时间较快、满意度较高、不良事件为零”而在全国引起关注的琶洲村改造项目顺利结束，过去的破旧城中村即将华丽变身广州城区的新亮点。
当年的海珠区琶洲岛，由于广交会等大量**展会的存在，已成为广州**化程度*高的地方，然而展馆东侧一路之隔的牵手楼、城中村又使得琶洲岛相对落后。琶洲村的成功改造，让当年的的琶洲村旧貌换新颜，这是惠及区域所有市民的民生福祉和社会效益。改造后，琶洲不仅将建成珠江南岸**高楼，为广州增加新地标，还配套建设超五**酒店的亚洲旗舰店，提升区域价值。
据了解，琶洲村改造释放面积将超过800亩建设用地，所得土地资源将用于市政道路、区域绿化、学校等市政公配建设，让琶洲村民乃至周边居民都获得了切身实惠。改造后的琶洲堪称“广州曼哈顿”，集居住、办公、酒店、购物、娱乐、餐饮和滨水休闲活动等功能为一体，成为商贸与休闲汇集、品质与文化兼具的**高端城区。
原本藏污纳垢、阴暗潮湿的城中村，如今已是采光充足、通风良好的靓丽新房，窗明几净。不仅房屋建筑密度大大降低，市政用地、公建配套面积、绿地率等也大幅提升，居住环境全面提升。过去，村内的配套设施或是匮乏，或是年久失修。而如今，在教育配套上，回迁社区配建了幼儿园、小学，解决村民子女上学问题，其中小学规模是原来村小学的三倍大，环境更美，条件更好，村民子女上学也更舒心。
这条曾经连卫生与治安环境都令人堪忧的琶洲村，如今摇身一变成为整洁如新、安防严管的理想社区。琶洲村环境的巨变，已经远远超越了土生土长的琶洲村民们的期望。
广州旧改模式探讨
据了解，广东省和广州市的三旧改造政策大原则是：先行先试，及土地集约利用改革方案，设定了“按照合法建筑面积拆一补一、原址回迁”这样的基本做法，*大程度上保护了村民的基本利益，也形成改造成本的基本线，据此和区域控规要求，来批复改造建筑指标。由于各村村情的不同和实施改造阶段的不同，对于每个村的具体做法则没有一刀切，*后呈现的模式是百花齐放，各有千秋。
2009年以来广州一共有四个旧改项目、三种模式——猎德模式、林和／杨箕模式、琶洲模式。目前，猎德村、林和村已陆续完成分房回迁，同期拆迁规模*大的琶洲村也已完成回迁分房，杨箕村目前在分房的预申报阶段，预计2015年可以实现回迁房封顶，顺利的话，2016年可实现村民原址回迁。
一方面，**迅速利用庞大的社会资金解决了短期内改变广州旧城落后面貌、提升城市发展格局的巨大资金缺口问题，以琶洲村为例，琶洲改造用地面积超过75万平米，改造后总建筑面积超过260万平米，总投资近200亿元，如此体量，涉及规划设计、工程建设、销售推广、人员就业等等所产生的经济价值初略估算至少数百亿。若再考虑改造后的商业运营、房产租赁、企业进驻等，旧改体量所释放GDP贡献是几何级数增长的。另一方面，**收入看似减少，实则增加。在改造过程中，**不用投入，只收取基础地价，然后由企业来承担改造成本，**不承担风险。实际上从动态来看，从整个建设开发周期来看，**的综合收益并没有减少，反而有可能有所增加，单土地增值税一项就可以平衡掉所谓地价偏低带来的超额利润。
值得留意的是，村民成为*大获益者，其价值增值和人居条件的改善幅度是*大的。在这一点上，广州2009年以来三旧改造情况是获得社会的广泛认同的。
改造后的猎德村环境得到明显改善，绿地率由改造前的5%提高到30%，增加绿化面积1万多平方米；建筑密度由原来的60%降低到28%。经济效益明显提高，村民房屋出租收益从改造前的每月每户800元提高到4000元，增长5倍；村民自有房屋价值从改造前的4000元/平方米提高到30000元/平方米，增长7倍多；村集体年收入从改造前1亿元提高到5亿元，增长5倍；村民每年人均分红从改造前的5000元提高到30000元，增长6倍。通过村民集中居住，猎德还节约土地247亩，节地率达52%。
同样，改造前琶洲村房屋价值也就在每平米四五千块以内，租金水平更是常年维持在10元/平方米上下。但改造后，回迁安置房市场价目前中介商的估值在每平米两万左右，是原来的5倍，租金至少在每平米五六十元以上，同样达到原来的5-6倍。琶洲村户均回迁面积在300平方左右，在满足自住之外的价值和收益可想而知。除个体收益之外，琶洲村改造方案不仅考虑到“360度周全补偿”，还制定“世代无忧安置方案”，通过对村集体物业的增量与升级，新建20万平方米集体物业，保障村民的长远分红利益，集体物业由原来建成的6万多平米增加到改造后的26万平米，按3万元的单价保守估算，村社集体物业资产价值高达78亿元！若经营良好，村民分红比原来的增加就远不只数倍了。
保利旧改样本：琶洲新社区
据了解，保利在建设琶洲回迁项目上舍得花重本。聘请由建筑大师密斯·凡德罗创建的美国GP建筑设计公司设计，保证了项目的品质。在一线临江的商业地块的酒店外墙材料上也进行了升级，原本合同所签是砖墙，为保证项目的品质，保利地产把外墙材料改为玻璃/铝板幕墙，与琶洲未来地标建筑天目塔、叁悦广场等相映生辉。
从回迁区西边“琶洲村服务中心”进入村内，沿路看到两边的商铺都已靓丽呈现，包装色彩漂亮夺目。沿街商铺一路从西走到东，回迁区全部楼栋已封顶，Art-Deco风格建筑外立面的建筑排栅已拆，楼体面貌已完整展现，18栋回迁楼巍然耸立，颇有气势，相关配套建筑也基本施工完毕。据悉，近日，在**的大力支持下，保利地产精心组织，历经户型申报、摇珠分房和回迁收楼三个阶段，已将6000多套房子顺利交付给村民，许多村民表示会在琶洲回迁社区过新年。
回迁楼外表光鲜亮丽，楼内设施同样档次不减。回迁楼里，35层样板间里，是三梯八户设计，户型包括三房两厅及两房两厅，洗手间卫浴设施以及橱柜炉具都配齐，且卫浴产品和炉具都为名牌。单位间隔非常方正，全明屋设计，个别单位的生活阳台超大。
琶洲村回迁小区是集购物、娱乐、休闲、交通及教育等完善配套于一体的理想生活社区，主要规划为住宅、公寓、办公、商业Mall等业态；住宅区、部分商业区毗邻地铁万胜围站，有肉菜市场、老年人活动中心等配套。
讲到未来村民的生活保障，相关学者也总结分析了以下几点：首先，在城市中轴旁边寸土寸金的琶洲，村民一旦拿到回迁房，就直接拥有数百万固定资产；其次，目前琶洲的两居室公寓，月租金已经去到4000元以上，村民回迁后租金收入会非常可观；再次，村集体物业的价值提升，村民分红也比改造前翻升数倍。
根据广州市以往的例子，每一次成功的城中村改造，村民都是*大的获益者。今年8月1日，林和村正式启动回迁，703个回迁户分到2107套房，平均每户可拥有3套，按每套3万元/平方米以及套均面积100平方米计算，每户身家接近千万。
据透露，琶洲村目前回迁分房工作已经顺利完成，按照拆迁补偿方案，平均每户预计可以分到约300平米，琶洲村民若自住200平米，出租100平米，每月租金收入就有数千元；若自住100平米，出租200平米，每月租金收入可达近万元。
琶洲模式的意义：成法制、和谐的范本
今年，琶洲的春节来的格外早一些，冬至日的琶洲洋溢着一片喜庆吉祥的氛围，保利地产举办了以“庆回迁、贺新年”为主题的琶洲村业主新年礼品派送活动，令村民感受到浓浓的新年气息，也感受到保利一如既往的暖心关怀！村民笑称：“回迁就像过大年一样开心！”
琶洲村民回迁后的**个节日过得喜庆而有意义，结束了历时四年在外的漂泊生活，“回家的感觉真好！”成为大家共同的心声。
回顾改造，这个拆迁改造规模广州**的旧改样本，**了多个奇迹。自10月启动回迁分房工作以来，是琶洲村不平凡的日子，在**的大力支持下，保利地产精心组织，短短一个月，历经户型申报、摇珠分房和回迁收楼三个重要工作，6000多套房源的合理分配又创广州旧改交楼量之*，摇珠分房一次交楼率达百分之百。
随着琶洲回迁工作顺利完成，也意味着琶洲改造圆满结束。琶洲模式的成功体现了法制的公平与公正，也体现了法制的重要性，更体现了法制的神圣。这一份成绩单，琶洲村民们满意，**也满意，难能可贵的是，整个改造历程实现了经济学和社会学上的帕累托改进，琶洲村不再是昔日的脏乱村落，而是摇身变成“广州曼哈顿”！
琶洲改造的整个过程，始终在依法与和谐、在市场与法制、在集体与个体中探索前行。经过试验，这种新型的城中村改造模式不仅让村民成为*大获益者，提高了房屋价值增值和人居条件，也以较低的经济成本快速改善了落后的城乡面貌，优化了城市发展规划，大大提升了广州的城市形象和区域配套，可谓一举多得，琶洲改造将成为广州旧改的新范本，为未来旧改提供一套全新的模式。
