357宗！商品房销售和预售合同最易纠纷

买个房结果被虚假广告骗了，小区旁边要建垃圾填埋场买完才知道，收房后发现面积“缩水了”，说好的物管费又涨价了……

亲们，在你们买房和入住的过程中，是否也遇到了这样的问题？

惠州中级人民**的不**统计显示，2014年商品房销售和预售合同的累计投诉宗数为357宗，其中商品房预售合同纠纷为198宗，商品房销售合同纠纷为159宗，而上述两项数据在2013年分别仅为148宗和39宗。

本期**楼市就联合了惠州市中级人民**，用数据和案例梳理了2011年-2014年期间惠州房地产纠纷案件主要特征，并请专业律师教你怎么防范购房过程七大环节的陷阱。

延迟交楼和违反合同**等易引发纠纷

商品房预售和销售合同纠纷主要有哪些表现形式？按行业的惯例理解，虚假宣传、面积缩水、延迟交楼、开发商改规划、建筑工程质量都可以归结为上述预售合同纠纷。

**楼市梳理了相关案件类型，发现惠州此类案件主要集中在业主对开发商迟延交房或者开发商逾期**，合同中**的配套设施如天燃气供应、绿化面积等没有兑现，任意扩大或缩小房屋面积，擅自改变公用场所用途，一屋二卖等方面，关于定金的退还问题也是消费者**投诉内容。

在2014年房地产下行市场的大势下，因资金链危机，光耀、纯棉时代、三联金洲大厦、意旺百汇新城都出现了大批关于商品房预售和销售合同的纠纷**事故，预计在2015年房地产大势短期内无法有明显的上扬势头的情况下，商品房销售和预售合同纠纷的比例将会继续高企。

购房者一定要与开发商明确交房具体条件

惠州中院的数据显示，商品房合同纠纷案件中部分房地产开发企业单方改变规划，不履行合同约定，损害购房者利益，主要体现在三个大方面：一是单方更改规划，二是逾期交楼**，三是无法履行合同中约定的受限条件。

据了解，开发商单方改变规划主要原因在于，个别开发商与买受人签订购房合同后，虽经规划部门许可，但未与买受人协商，擅自在原规划空地范围内增加建筑物，损害买受人的利益，此外房产商违反规划超容积率建设，导致房产证逾期办理。而逾期**原因主要有三个方面。开发商在开发过程中存在违约行为(如超容积率等)导致审批不过关，或者开发商办理完毕初始登记或递交办理初始登记资料后，迟迟不告知买受人是主要原因。

中院解释称，上述投诉直线上升的根本原因是房地产开发企业的利益*大化追求。建议购房者一定要与开发商明确交房的具体条件，将五方验收、备案登记、水电消防等作为交付的前提。总的来讲，《合同法》、《建筑法》及相应的行政管理法规只对房屋开发、销售中的合同行为有原则性的规定，购房者切身利益还需要在《房屋买卖合同》中有具体明确的约定，才能得到*大限度的保护。

[网络调查]

近9成网友曾遭遇购房纠纷

在日常生活中，或许没有哪宗商品如房子一样，稍有差池便迅速引起公众关注。对于诸多房奴而言，买房是件大事，他们不断往返于售楼处与楼盘之间，精挑细选，慎之又慎。

然而，即便练就火眼金睛，五花八门的购房陷阱却依然让他们“防不胜防”。上周五，联合腾讯大粤房产发起一场3·15房产**大调查，截至本周三，共有193名网友参与投票。其中，173名网友表示曾在房地产消费中遭遇纠纷，仅20人称尚未遇过。

调查结果显示，上述网友所遭遇的房产纠纷事件主要集中在售楼人员虚假宣传、开发商未兑现**、合同陷阱与延期交房等四方面，其中14.4%的网友都曾被售楼人员虚假宣传所蒙骗，导致所购房子“货不对板”，遭遇开发商未兑现**与合同陷阱的人分别占14.2%和13.7%，11.2%的购房者曾被延期交房。除此之外，建筑质量、面积缩水、交房流程不合规范、规划变更、噪音超标、高压线危害等其他问题也困扰着部分购房者。

火热的楼市成交背后，房产成侵权“大户”，各类纠纷事件屡见不鲜，49.7%的购房者选择在遇到纠纷后积极维护自身合法权益，17.7%的网友认为**是件麻烦事，忍气吞声放弃**，32.6%的人认为应视具体情况考虑是否**。

随着愈来愈多的购房者不断加强**意识，**手法也日趋多样化。在与开发商的斡旋过程中，25.8%的网友选择与其他业主一起拉横幅，去售楼处等地方讨说法，20.3%的人会通过法律途径**，18.6%的人通过向媒体投诉曝光向开发商施压，也有16.3%的购房者直接向消费者协会投诉，选择私下和平解决或以其他方式解决的购房者仅分别占8%和7.3%。

[购房**指南]

房屋买卖争议明确　可向消协投诉

对于一个家庭而言，房子通常凝聚着*多的资金。然而，这个“贵重商品”却让人累心又费力。各类房产纠纷屡见不鲜，种种侵权问题层出不穷，身为弱势一方，购房者采取理性的**方式极其重要。

●采用合法方式与开发商沟通协商以主张自身权利，如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等。

●请求消费者协会进行调解。购房者若与开发商协商不成，且关于房屋买卖的争议较明确，可向房屋所在地的消协进行投诉。

●向有关行政主管部门反映、投诉。对涉及中介机构收费、购房合同约定外的其他收费以及物业管理收费等房产纠纷，购房者可向相关物价行政管理部门投诉。对涉及虚假广告、合同欺诈等买卖纠纷，购房者可向工商行政管理部门投诉。

●若协商调解不成，购房者可以通过诉讼、仲裁等司法程序依法解决。

专题策划：采写：陈博　蒋奇政　卢思莹

支持单位：惠州市中级人民**