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购房各环节陷阱
解析及防范指南
1看房
规划3万m2人工湖交楼变成2000m2水坑
陷阱解析：尚未交楼，社区沙盘成为展示楼盘形象的**途径，很多开发商都会放大沙盘的楼间距、绿化面积、配套设施的比例。而且，开发商不会把周边的垃圾场、变电站等可能影响居住舒适度的不利因素在沙盘上标注出来。开发商会告诉你社区可能有个五**酒店，*后你会发现是个经济型酒店，与此同时所谓的世界500强零售结果就是个华润万家社区超市，说距离某某名校5分钟，实际上要半个小时，此外还惯用不属于片区或者无法**的学位房，以及炒作房源快要**来逼迫买家下定。
典型案例：大亚湾某楼盘的深圳购房者兰先生在2013年7月曾投诉其楼盘沙盘上规划的3万平方米的人工湖，*后交楼后变成了2000平方米的水坑，兰先生购房发现上述情况后申请退房，但开发商以合同要约未**3万平方米人工湖为由**其要求，当初讲解的售楼员已经离职，尚未有更多证据支撑起退房诉求，其咨询律师后放弃退房申请。
律师点评：惠州卓凡律师事务所律师曾环钦说，购房者在看房时如果细心留意沙盘上的细节，就可以发现沙盘上有行不起眼的字———“沙盘比例仅供参考”，在来看房之前应该做一些准备功课，比如周边的市政规划，是否有学校、医院、公园、垃圾场，这都是市政规划，*好去看看施工现场是否和沙盘有*大的差异，做出综合比照，此外如果决定要买房，还可以对售楼员的讲解**进行录音，以便举证。
2选房
售楼**走了 说好的阳光房没了
陷阱解析：1、特价房，当今下行的房地产市场开发商为走量降价成必要手法，这也抓住了购房者对于价格敏感的做法，一般情况下特价房多是户型、采光、噪音、通风都是有瑕疵的单元才会拿出来做特价，这是行业惯例。2、隐藏户型缺陷，样板间是用来展示的，很多家具、配设都做了精心的装饰，尤其是在空间处理上，很多样板间是通过改动空间达到更好的展示效果，实际上交楼后物业会告诉你这墙不能砸。3、胡乱口头**，售楼员为促成成交会有一些无依据的**，比如送全屋家电、送物业管理费、送油卡，签订合同时你会发现都是从总房价中扣除，合同也没写上去。4、玩障眼法，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，这实际就是玩障眼法，因为这些本来就是属于购房者的，不送也是他们的，此外还夸大房屋的使用率，给购房者造成性价比很高的错觉。
典型案例：2013年麦地的路女士在惠州城区被一家国内品牌房企样板房主卧卧室转角处六米挑高的阳光房吸引购买，她清楚地记得自己当时反复向售楼**强调，这个阳光房是她*中意的地方，售楼**一直笑而不语，一年后交楼，美丽被现实击破。收房后不仅挑高的阳光房彻底不见了踪影，甚至当初看上去还算正常的客厅外阳台，也变成了一半从客厅出，另外一半悬挂在外墙上的诡异局面。路女士致电当初的销售人员，在对方简单一句“我早就离开那个项目了”之后，快速挂掉电话，此后这个电话再也无法接通。路女士前往开发商处讨要说法，但对方工作人员告知，如果路女士有证据证明当初购房时被销售人员欺骗，可以按照程序退房，但如果路女士没有证据能够证明开发商欺骗，那一切只能以购房合同为基准。
案例点评：惠州世联地产策略总经理胡光宇称，路女士在购房时不应该偏听偏信开发商方面的陈词，而应该是看户型图，户型图上的黑色部分一般都作为承重墙不可更改，而且有些即便是能够改结构也要得到物业的许可，售楼员的**不要轻信，购房者要保持清醒的头脑，拿定主意。此外还应该查询周边的规划、交通、配套、地段等综合因素做出比对再决定。
3认购
垫首付还款时间缩短 购房者拿不回定金
陷阱解析：如果购房者先前未对其房源的抵押、查封状态摸底，想退还定金基本没有可能；一房两卖实际上是开发商在刻意隐藏房源的问题，此前惠州金世界以及去年的惠州光耀都是因为购房者尚未查询销售房源的情况，导致一房多卖。
典型案例：2013年7月，深圳购房者刘先生在惠州大亚湾中心区金沙世纪城购房，鉴于当初刘先生的个人情况，销售人员称房子可以由消费者首付一成，开发商现行垫付二成，只要一年半时间内还上即可。但去交首付款的时候，对方称开发商垫付的这两成首付要14个月还清而非一年半，刘先生说自己根本就承担不了，现在想退房但开发商说不退定金了。
律师点评：广东尚典律师事务所副主任律师邹朝贵解释，给付定金一方不履行约定债务，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金。
4签订购房合同
协商20余次 房产证还是办不出来
陷阱解析：1、合同主体认定不明，有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题；2、轻易在开发商提供的补充协议上签字，补充合同可能会标明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔；3、在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是有失公平的。有时要求买家在预售契约中**接受物业管理服务，这是对消费者的侵害；4、明晰开发商的补偿责任，比如房产证，以及交楼标准等。
典型案例：华轩居二期于2008年12月30日交楼。按照合同约定，开发商在2010月5月就应该办好房产证，但到现在为止，房产证的影子都没见着。从2010年至今，徐女士找开发商协商办证的事情已经不下20次。
开发商表示，当时，华轩居二期D栋仍有60名业主的房产证未办好。业主在市房管局查到，他们的房子甚至还没确权，由于开发商更改了一楼规划，导致综合验收迟迟无法通过。业主向上门协商反被打伤
陷阱解析：在新房交付期，购房者往往因不了解专业流程而处于“被动”状态，稀里糊涂被交房者更不在少数。诸多开发商在通知业主收楼时，并未如实出示“五证两书”，五证包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。两书指的是《住宅质量**书》和《住宅使用说明书》。另外，一般交房需要缴纳契税、公共维修基金与物业费等几大项费用，但有开发商巧立名目多收费。也有楼盘未能如约交房，甚至无法办理竣工验收备案手续，致使房产证“难产”。
典型案例：李先生于2011年在大亚湾美林雅苑购买了一套商品房，按照双方签订的购房合同约定，原本2013年12月底收房，但直到2014年4月开发商仍未交楼。2014年4月19日，因双方无法达成一致，现场发生争执，开发商一名销售人员将一名业主打伤，并将其汽车的前后挡风玻璃砸烂。后开发商回应称经谈判退还了业主购房款，业主成功退房。
律师点评：逾期交房纠纷在商品房买卖合同纠纷中占有较大比重，但开发商经常会以天气原因、施工等各种理由推脱逾期交房的违约责任，实际上其大多数理由都是不成立的。对此，购房者应积极依据双方签订的《商品房买卖合同》约定或者法律规定追究开发商的违约责任，由于逾期交房涉及较多业主，联合起来维权的力度会更大，更有利于解决纠纷。
6装修
防水工程本应1.8米 实际只有两块砖头高
陷阱解析：无论是精装房，还是毛坯房，外墙、卫生间、厨房、大厅、卧室等多个区域漏水已成了司空见惯的质量问题。而精装房源种种“看不见摸不着”的弊端也渐渐浮出水面，如装饰材料与合同品牌不符，装修细节做“手脚”，施工质量不能保障……此外，部分装修公司一开始**包工包料，但施工过程中却偷工减料以次充好，造成房屋质量缺陷。
典型案例：长湖苑三期新世界曦岸7栋的业主黄先生自2013年3月收房之后就有点烦，其从家里撬开瓷砖的卫生间墙体发现，开发商所谓的防水工程仅大约两块砖头高度，而按照相关规定，卫生间墙面的防水工程要达到1.8米。由于防水工程未做好，渗水导致与卫生间相邻的墙壁一直处于湿润状态。
律师点评：依据相关规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者有权请求解除合同(退房)和赔偿损失。对于普通的房屋质量问题，也可以要求出卖人(开发商)承担修复责任。
7入住使用
物管费涨了45% 多位业主事前不知情
陷阱解析：很多小区只是冰冷的钢筋水泥房子，物业提供的社区服务毫无温度，部分物业管理公司尚未征求绝大多数业主意见，便擅自上调物业管理费。当住宅小区发生电梯年久失修、公共区域设施设备损坏等影响业主正常生活的问题时，住宅专项维修资基金往往因申请困难而无法动用。物业监管不力导致盗窃事件层出不穷更是直接引发业主与物管公司之间形成矛盾怪圈。
典型案例：2014年2月18日，位于江北的TCL雅园物业管理处贴出通知，称经80%业主同意，计划将物业管理费上调至1.6元/平方米/月。相比此前1.1元/平方米/月的收费标准，涨价率高达45%。但小区内多位业主却反映他们完全不知此事，更不用说物业公司已征得他们的同意。该小区曾出现过盗窃事件，但物业公司却未能发现小偷，也未作赔偿。TCL雅园物管处相关负责人回应，该小区共计270户住户，接近一半业主是外地炒房客，物管费很难收齐，但人工成本和小区公共设施维修成本却倍增，公司连年亏损，物管费涨价之事实属无奈。
律师点评：对于物管费标准，应按照业主和物业公司所签订的物业管理服务合同标准执行，如需变更物业管理费的标准，应重新与全体业主进行协商一致后方可执行。按照相关规定，全体业主事务应通过业主大会决定。所有业主大会的决定均应当在程序、内容等方面符合法律规定，否则对业主无约束力。
对于业主反映的物业服务不到位的情况，可通过业委会或其他业主代表与物业公司进行交涉，要求整改或更换。
购房全过程陷阱提示
第1环：看房
陷阱：虚假广告宣传、沙盘比例失实、隐瞒不利规划、刻意夸大规划、制造“**”假象、以学位为诱饵
危险指数：★★★
第2环：选房
陷阱：隐藏户型缺陷、模糊动静干湿分区、周边不利因素
危险指数：★★★
第3环：认购
陷阱：变相内部认购优惠、交纳定金陷阱、认购协议玩“文字游戏”、对预售商品房描述不清、一屋二卖
危险指数：★★★★
第4环：签署购房合同
陷阱：面积缩水、合同主体认定不明、约定提前交纳部分费用、补充合同暗做手脚、空白条款藏玄机
危险指数：★★★★★
第5环：交房
陷阱：延期交楼、房产证“难产”、未出示“五证两书”、巧立名目乱收费、土地使用年限漏洞、擅改规划
危险指数：★★★★
第6环：装修
陷阱：房屋漏水、精装房产品品牌偷换、隐性收费项目、偷工减料
危险指数：★★★★
第7环：入住使用
陷阱：无故上涨物业费、冻结住宅专项维修资金、物业防范不力导致社区接连被盗
危险指数：★★★★
房管局：购房须详细查询商品房本身信息
买房无小事，购买须谨慎。当前，部分市民购房心切，在对房屋信息掌握不充分的前提下急于盲目出手，加上对交易流程不明所以，购房过程往往屡遇陷阱，频频“中招”。如何有效规避风险，淘到一套称心好房？
一般来说，购房者买房前可通过登录惠州市房产管理局网站查询房屋现状。检查该楼盘是否取得预售许可证，只有可售状态(显示绿色)的房屋才能网签合同。再者，通过商品房预售现场的《房屋销售信息公示栏》，详细了解预售项目的相关信息，包括小区整体规划、相关配套设施、预售项目红线内外不利因素等情况，如此之后才能签订认购书或网签合同，缴纳定金或首付款。对于预售商品房显示抵押状态的房屋，如购房者有意购买，可与开发商沟通，并在《认购书》上约定解押及网签合同时间。开发企业向银行注销该商品房抵押登记后，楼盘表会显示该房为可售状态，双方方可正式签《商品房买卖合同》。
对开发商提供的任何要求签名的纸质文件，一定要认真阅读，对不明确、不理解的重点条款内容，可要求开发商代表进行必要的解释或请教专业人士。对销售人员口头**的事项，购房者须要求在认购书或合同中以文字形式体现出来。而在购房定金退还、是否按时签订《商品房买卖合同》、是否按约定时间缴纳房款等易引发纠纷的事项中，购房者在认购前应以书面形式与出卖方明确约定。
另外，买卖双方及按揭银行均应按《广东省商品房预售管理条例》的规定，将全部购房款直接存入商品房预售款专用账户，以确保购房资金安全，充分保障自身权益。
在签订购房合同之后，购房者在合同上预留的手机号会收到相关信息，应根据信息提示督促开发商办好预售商品房备案手续，并在规定时间内到市房产交易登记所或登录市房产管理局网站查询所购房屋的备案情况。
我市目前销售的多数商品房均为预售房，取得房管部门颁发的《惠州市商品房预售许可证》是其合法销售的**凭证。但由于预售房为未竣工验收的房屋，开发商的实力、经营状况以及是否严格按照规划建设等因素均会影响工程完工及验收备案时间。购房者在购房时除详细查询商品房本身信息外，还应综合了解开发商相关情况，以购入相对安全、放心的预售房。
惠州中院：合同须明确约定交付条款
从去年相关案件数据来看，商品房预售合同纠纷已然成为惠州市房地产纠纷的“重头戏”，诸如虚假宣传、延迟交楼、面积缩水、建筑工程质量等纠纷都可归结为这一类。究其原因，这主要基于房地产开发企业为追求利益*大化，在宣传、合同签订等环节无所不用其极。
当前《合同法》、《建筑法》及相应的行政管理法规只对房屋开发、销售中的合同行为具有原则性的规定。为*大限度保障切身利益，购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时，一定要约定具体明确的交付条款。
此外，物业管理引发的纠纷案件也是近几年增幅较大的主要类型之一，每个具体案件的矛盾尽管不大但是影响面较广。其中包括拖欠物业费、物业费标准、物业管理企业违约、保管责任等多种纠纷形态，而物业费的纠纷占80%以上。在销售环节的前期物业服务问题上，因开发商和业主正处于合同履行、房屋交付的甜蜜期，纠纷相对较少。当开发商退出、物业公司进驻以后，业主与开发商之间的矛盾或与物业管理公司的矛盾才明显凸现出来。一般来说，物业公司的责任主要是提供安全舒适的居住环境、确保公用部分的整洁卫生、水电路气等的畅通、意外事件的预防等，业主的义务则是按约定交纳物业费，即便物业管理公司有出现服务不周到的漏洞，业主也不应当以拒交物业费作为对抗。
事实上，绝大多数购房者并不具备法律或者建筑方面的专业知识，因此诸多时候总在与开发商进行智慧与技巧上的比拼。审判实务中，从预售、签订认购、正式签署购房合同、房屋交付、产权证办理、质量**、后期维护、物业管理等各环节均有诉讼案件发生。建议购房者在购房时，对于开发商、销售者给予的任何**、优惠都必须要求形成书面文本，*好是写入合同。在签订购房合同时，一定要认真审阅合同条文，特别注意手写填充部分和补充协议部分条款，确保自己已完整、准确且与开发商一致理解了合同。另外，还需注意各种约定的合理性，比如逾期交房须每日支付万分之九的违约金，该条款看起来惩罚力度很大但实际上却难以得到支持。当然，也要在合同上增加可操作性，比如预留书面通知的通信地址与联系人、支付款项的方式与账号等。同时尽量保留与开发商交涉的证据，包括书面函件往来、互发的短信微信、宣传资料等。
采写：陈博 蒋奇政
