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多数主流房企仍在拿地、项目开发方面加大对惠州市场的布局。陈伟斌 摄
过去一周，沉寂的惠州地产界突然被一条在**朋友圈疯狂刷屏的《惠州，你被谁抛弃？》搅热，**内容罗列出合生、万科、保利等几***房企在惠州做战略收缩的动作，暗指诸多有实力的大型房企将抛弃惠州市场。这条**内阅读量就突破5000次的**引发业界*大争议，对其中观点，有些房企暗暗点头称是，也有许多房企直斥“扯淡”。
针对这一话题，采访了众多惠州主流房企，尽管当前惠州楼市库存高企、房价滞涨，许多房企资金压力、销售压力*大，但他们几乎一致表态不会撤离惠州，而调查的数据也证实，多数主流房企仍在拿地、项目开发方面加大对惠州市场的布局。
房企不撤离，也不盲目乐观
“2015年**季度*后一个月，三月惠州，木棉花怒放出妖艳的红。很多生活在这个城市中的人却并未觉察到这次隐秘而危险的变化：一场若隐若现而罕见的忧虑正在汹涌而来。”**开篇带着强烈的预警色彩，文中提及万科除了金域华庭和万科城华府两个项目之外，一直没有再拿地，合生、中信也同样没有新的项目，且公司的调整在做战略转移，如中信体系内深惠两地城市公司的合并，导致惠州“城市公司”地位被取消，被业内解读为是壮士断腕。保利在惠州一直只有山水城和阳光城两个项目在孤军奋战，也似有撤离之意。此外还提到惠州本土房企今年面临的资金困局问题，作者对整个惠州市场充满了悲观预期。
但这并不**代表了惠州市场的真实状况。本周，兵分几路采访了惠州众多主流房企，除了万科缄口不言，保利、方直、隆生、金宝、大隆、日升昌表达了极为谨慎的态度外，中信、合生、雅居乐、和**均对惠州今年的楼市抱谨慎乐观态度。但所有受访房企均称目前既无撤离惠州市场之意，也对惠州市场不盲目乐观。
据调查，除了保利、雅居乐在惠州无土地储备之外，其他受访房企均有待开发或正准备开发的土地储备。如合生去年在惠州还拿了一块地，目前总土地储备至少1000万平方米以上，至少还可供开发10年。中信还有一个新项目江北城市广场预计今年启动。万科惠州相关负责人称万科在大亚湾大甲岛上还有土地储备。和**在博罗佳兆业东江新城旁边还有一块5000亩的客家源项目。金宝在东江工业园区、小金口、江北片区都还有土地储备。
不过，今年在推货量方面，除了方直集团六盘齐发，总货量接近80万平方米之*外，其他房企多数仍持观望态度，“如果市场好转，我们项目就会启动或者入市。”不少房企负责人显得十分谨慎。
利好政策频出，市场仍难乐观
在采访中，大部分房企负责人看到市场好转的希望来自于**利好政策的出台。
3月12日，住建部副主任王珏表示，降低二套房贷首付比例，下调二套房个人住房按揭贷款利率等。3月15日，国务院总理李克强表示，在未来企业的融资环境将会更加宽松，而房地产行业作为资本密集行业，将享受宽松货币环境的利好，房企的资金成本有望得到降低，利润压力得以缓解，或将刺激房地产行业的进一步发展。
据调查，惠州银行的首套房贷利率，目前已基本回归基准利率。理论上，这些政策都将对楼市回暖产生明显的刺激作用。
对于惠州楼市而言，好消息不仅仅来自于**政策，还来自于地方政府。3月13日，在惠州市副市长邓庆忠出席的惠州市房地产行业企业座谈会上，市国土资源局副局长张日康表态，今年惠州市场将迎来数宗优质土地，全年预计将有32宗土地进入挂牌市场，面积接近370万平方米。
惠州市房管局、住建局等主管部门负责人跟着也纷纷表示将进一步加快房地产开发项目审批效率，精简行业手续。市金融工作局局长吕小敏称，今年对房地产的支持力度将进一步增加，预计2015年全年的贷款净投放增加总额将达到460亿规模，其中至少有200亿元的贷款投入到支持惠州房地产行业的健康稳定发展。
但多名开发商在受访时也提醒，尽管政策面释放了诸多利好消息，但宏观经济面也很重要，今年的经济增速下调至7%，比去年还低了0.4%，这对房地产而言是很坏的消息。而决定惠州市场的主要还是供求关系，由于库存量*大，不包含今年新增供应量，仅去年的库存量就接近1700万平方米，消化周期或长达28个月，加上政策效应对三线城市相对滞后，惠州房企不能盲目乐观，依然要稳健为主，多想办法去库存，尽快改善企业资金状况，才是上策。
[惠州楼市“诊脉”]
库存量 城区去库存周期接近22个月
超越临界点的*额库存，理论上已成为惠州楼市2015年*大的麻烦，也必然会是阻碍惠州楼市正常回暖上扬的主因之一。
官方数据统计截至2014年末，惠州城区(含仲恺)待售存量房源数达43767套，存量面积551.23万平方米。按照当前月度销售状况，以每月2000套的成交数计算，惠州城区的去库存周期接近22个月，已经大幅超过警戒值规定的18个月的合理库存量范围。保守预计2015年的新开工面积不少于1200万平方米，加上积压的存量，惠州供求比已经严重失调。
价格走势 以价换量成为楼市主基调
成交量、成交金额的大幅下跌迫使降价去化求生存成为上年惠州楼市的主基调。自去年初起，海伦堡旗下两个项目全线祭出一成首付及8.5折罕见优惠打响了暗降的**枪，此后惠州楼市陷入连锁价格战时代。9月后金山湖的方直东岸开启片区降价风向标，龙光、德威、中信等诸多项目先后应答。上周，位于金山湖片区的方直君御宣布其在售T10栋售价降至6288元/平方米起，相比此前7600元/平方米的*低均价单价直减1300元/平方米。
而据中原地产数据显示，今年1月份惠城区成交均价6537元/平方米，环比下跌近2%。2月份稍有上升，但6853元/平方米的均价也仅微涨4.84%。惠州世联地产策略总经理胡光宇认为，开发商降价更多是为了去库存，预计3月中下旬降价楼盘会增加，也更直接。
推货量 半月仅有一盘推货
据惠州搜房网监控中心*新统计，截至2月27日，惠州全市今年3月份预计开盘或加推的项目数量总共有18个(包括新盘新货、老盘新推，不包括一直都在卖的楼盘)，环比2015年2月12盘上升50%，同比2014年3月25盘，下跌38.9%。但2月份实际上对外开盘的项目仅有5个，其余的7个项目则选择押后至3月。
由于当前市场仍不明朗，3月份也碰到类似2月份的情况，预计开盘或加推的项目原本有18个，但据惠州搜房网监测，截至3月17日，18个项目中，也仅有龙光水悦龙湾加推了1栋单位，很多楼盘表示推货时间延至月底。另外，综合诸多开发商反馈的情况，惠州市场3至5月内将有一波推货高潮。
供求关系 供应1282万平方米 成交仅六成
2014年，“供过于求”一词频频出现于一再下行的惠州楼市中。中原地产数据显示，去年全市供应住宅123193套，面积达1281.63万平方米。但由于购房者心理预期一再走低，全年住宅仅成交78943套，成交面积793.11万平方米，相当于供应面积的60%。
另一方面，截至去年11月，惠州全市存量面积达1685.88万平方米，若按照正常去化速度计算，预计市场去化周期为28个月左右。在库存危机进一步加剧、市场成交缺乏动力的背景下，今年惠州楼市供应全面缩减。中原地产数据显示2015年惠州全市预计新增供应量为10万套，新增供应面积约1030万平方米，同比下跌19.6%。主力供应区域仍属于惠城区，预计新增供应面积357万平方米，同比有小幅收缩。但从去年的消化速度来看，开发商依然面临较大的去化压力，供过于求的局面难有根本改变，未来通过价格调整促进走货的营销方式依然存在。
土地供应 惠城区将有32宗土地挂牌
2014年惠州全市累计成交经营性用地226宗，成交总金额72.6亿元，为近三年成交价峰值。其中惠东成交量*大，惠城区成交金额*高。
延续此前势头，在本月13日召开的惠州市房地产行业企业座谈会上，市国土资源局副局长张日康积极为房地产业“补血”，其称，今年惠城区预计将有32宗土地挂牌供应，供应面积约370万平方米。而早在两个月前，在历经长达9个月的“地荒”之后，惠东片区已率先掀起**轮疯狂推地潮，挂牌商住用地17宗，出让面积共计66.45万平方米，总起拍价达8.48亿元。
刚需购买力 需要更多利好来挖掘
惠州房地产黄金十年强劲的刚需购买力促成单方面买方市场，这种局面在2014年之后受制于房地产市场的大盘整周期开始变得复杂。一方面市场大范围的去化降价走量部分刚需购买力已经被透支释放，另一方面市场隐藏的刚需则要更长时间和更多利好才能被挖掘。鉴于年后市场为甩存货清库存，折扣降价之风频吹。此外，银行利率开始回归基准，购房者是否买账仍然是一个问题。
采写：陈博古优裕蒋奇政
[网文节选]
惠州，你被谁抛弃？
2015年**季度*后一个月，三月惠州，木棉花怒放出妖艳的红。很多生活在这个城市中的人却并未觉察到这次隐秘而危险的变化：一场若隐若现而罕见的忧虑正在汹涌而来。
时光回溯到十年前，这个刚用了十年时间来消化上轮房产泡沫的城市，房价开始爆发新一轮的上涨！
而在去年此时，这个行业开始发出严重预警，惠州本土*大开发商光耀集团骤然爆出资金链断裂！
……
房价的下降，走货的缓慢，让全行业利润空间严重缩小，资金回笼周期拉得比以前任何一次都要长。十年之前，广东五虎合生创展等一大批房企热血沸腾地拥抱了这个城市。大鳄抢滩潮，让惠州真正迎来了房地产行业前所未有的繁荣。但在2015年的春天里，开发商们对惠州的态度骤然降温，变得异常决绝。
如今活跃在惠州的开发商们，正以各自的方式剥离、减少、弱化在这个城市的地产业务，乃至谋图逃离这个因活力十足而曾被他们极度看好的三线城市。
……
外来房企：你的美丽，是我伤不起的青春！
过去的十年，万科、合生、保利、碧桂园、中信、龙光等一大批外来品牌企业，完成了在惠州的**个扩张阶段。他们有的一掷千金大幅拿地，有的试水市场从精做起。但此时，土地资源丰富、水墨画般美丽的惠州，在这些企业的发展版图中，地位正在弱化。
……
本土房企：房价duangduang地，不能怪我！
本土房企目前很多库存高企，又背着高额的资金成本。对他们来说，哪里可以找到较低成本的资金，哪里就是天堂。他们比外来大开发商承受能力更脆弱，在*大供应压力下，很多企业2015年只能亏本甩卖房子，壮士为求生，亦不惜断腕。至于断腕之后，有些企业很可能将会丧失东山再起的能力，自此退出这个城市的地产江湖！…… 来源：地产大嘴
策划、统筹：蒋奇政
