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金湾区提出，要借助国家、省和市大力扶持发展航空产业的有利时机，打造产业特色鲜明、宜居宜业的现代化新兴航空城。***供图**投250万元修建的航空新城门楼，刚建成一年又遭拆除。南都记者陈坤荣摄
南都珠海11周年
系列策划之城镇化进程
市委市**《关于实施新型城镇化战略建设**宜居城市的决定》（征求意见稿）提出，除了横琴新区和西部生态新城，还要加快唐家湾科教新城、金湾航空新城、平沙海港新城、富山产业新城，这些新城将形成珠海未来组团城市的主要架构。这四个新城均以产业为依托，**希望在推进城镇化进程的同时，达到“产城融合”的目标。在开发模式上，金湾航空新城与富山产业新城不约而同地“傍大款”，与华发集团签订合作协议，由华发集团负责新城的土地开发和建设**。四个新城的规划建设启动后，地价和房价都在急速上涨，有**提醒，要避免国内其他城市因造城而出现“鬼城”的情形。
海上填出来的新城
2014年7月5日，一个晴朗的周末，唐家海怡湾畔的住户李云坐在阳台上。当聊起**对周边的规划时，他显得喜忧参半，喜的是规划若能实现的话，该片区将要建成一个滨海科技新城，将成为一个繁华的市区，忧的是建新城区要大片填海，从他家阳台望出去的海景已不复存在。
与海怡湾畔一路之隔的对面，就是唐家湾后环填海区。在2009年之前，港湾大道的这一段是一条滨海路，与之相接的就是大海，虽然有一些滩涂，但坐在车上就能看到大海。如今，取代这个片区海域的，是一眼望不到边的泥地，按照**的设想，不久的将来这里将建起一栋栋的高楼，取代原来海边的楼房，成为新的一批“海景房”。
位于珠海东北部的唐家湾镇，是一个历史悠久、名人辈出的地方，清末兴办洋务企业的唐廷枢、***任内阁总理唐绍仪、**早期革命**苏兆征等历史名人都诞生于此，也留下了共乐园等一批历史古迹。如今，按照珠海市委、市**的设想，唐家湾镇将成为未来**建设的一个卫星城，要与周边的高校和高***企业结合起来，建成一个科教新城，完成从古镇到新城的蜕变。
海怡湾畔对面的后环片区，正是这一科教新城的重要组成部分，根据《唐家湾滨海科技新城后环片区控制性详细规划及城市设计》，这个规划面积16.91平方公里的片区，定位为唐家地区的综合服务中心、创意唐家形象的展示区和湾区职能的集中区。未来的唐家后环片区，将成为珠海重要的科技创新和文化创意基地，并建成区域性的滨海居住、商业娱乐和康体休闲中心。
从规划和现有地图的对比可以发现，该片区的新城土地，有很大一部分都是由填海而来。情侣路延长线（北段）后环土地平整，曾经被列为珠海市“保增长，定格局”的**工程。官方公布的数据显示，该工程总投资约6.3亿元，分为吹填砂和覆土，总填土平整面积约4.75平方公里，可提供5平方公里的建设用地。这片填海区的面积，约占规划区的三分之一，若再加上片区尚未实施的填海区，填海面积在一半左右。
该片区是唐家湾滨海科技新城的重要组成部分，在由大海填出来的这片泥地上，未来将建成唐家湾地区集商务休闲、文化、娱乐、大型商业、主题旅游功能为主的“城市核心”地区。光是在海边的唐家湖，就规划有梦幻游乐园、海景公寓以及新媒体**会议中心等令人目不暇接的项目。
除了后环片区，唐家湾科教新城还有南边的前环片区，位于情侣北路上的这个片区，规划用地面积约3.6平方公里，全部土地都由填海而形成。目前，这个片区已吸引了格力、仁恒等地产商，很大一部分已被开发成了豪宅区。
按照公布的《情侣北路（南段）控制性详细规划》，该片区将要发展成集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环境优美，全天候活力的海滨新城区，控制人口规模为4.5万人。
唐家湾科教新城的另外一个重要片区，是位于后环北边的科技创新海岸，在该区域约10平方公里的总规划面积中，约有60%是填海区。这个片区将以TOD的理念进行开发设计，要形成以高***产业、总部研发以及总部办公为主导职能，并承担市、区级重要商业服务、商业办公等功能的滨海生态功能区，成为唐家湾地区北部微型“CBD”。
珠海这个海滨城市，从建市开始起，就不断向大海要土地，填了不少的海域形成城市用地，可以预见的是，随着城市的发展，对土地的需求将会越来越大，珠海市**也肯定不会放弃这一屡试不爽的“圈地法宝”。
根据《珠海市唐家湾地区分区规划调整（2008-2020）》，唐家要填海增加22平方公里的建设用地，相当于增加三分之一唐家湾镇的面积。市**将**建设的唐家湾科技新城，新的城市发展区基本上都在填海区范围内，可谓是一个名副其实的“填海新城”。
“产城融合”目标能否实现？
在**对城市未来的规划中，珠海将要根据自身的地理特点，建成“组团式”的城市。除了目前的香洲中心城区，还将建西部中心城区和横琴新区，成为珠海未来的三个城市核心区。在三个城市核心区外，还要建若干个分散的组团城区，唐家湾科教新城就是其中的一个组团城区。根据珠海市委市**《关于实施新型城镇化战略建设**宜居城市的决定》（征求意见稿），除了上述三个城市核心，还要加快唐家湾科教新城、金湾航空新城、平沙海港新城、富山产业新城四个新城。
南都记者留意到，珠海市**提出要加快建设的四个新城，都是珠海产业的主要聚集地，目前仍缺乏城市生活的配套，不少人白天在这里上班，晚上下班后又回到珠海东部的香洲城区。在这些园区通往市区的路上，每天上下班时间都可以看到滚滚车流，给交通带来了巨大的压力。珠海市**希望在未来的发展中，能依托这些园区产业的发展，走“产城融合”的路子，打造既有产业、也有生活配套的新城区，让园区工作的人可以就近生活，在促进产业发展的同时，也推动了新型城镇化的进程。
在唐家湾和金鼎，集中了中山大学珠海校区、北京师范大学珠海分校、北京理工大学珠海学院和联合**学院等一批高校，在学全日制大学生一共5.7万人，具有较强的科研和人才优势。除了高校，珠海国家高新区的主园区设在这里，在高校的依托下，该园区以软件研发企业为主体，主导产业有软件与集成电路设计、智能配电网、移动互联网、医疗器械等高科技产业和文化创意、高端制造等特色产业，有常住人口约11万人。
金湾的三灶是珠海机场所在地，珠海航展已经在这里举办了9届，可谓早已名声在外。金湾区提出，要借助国家、省和市大力扶持发展航空产业的有利时机，依托珠海机场、中国航展、中航通飞、生物医药、电子电器等基础条件，打造产业特色鲜明、宜居宜业的现代化新兴航空城，航空产业将是金湾区未来的一个支柱产业。在远期即2025年左右，金湾要成为**一流的通用航空制造和服务基地，拥有从事航空产业人口的、现代化的、宜居宜业的通用航空全价值链特色新城。
航空新城的规划和建设，有望改变金湾多年来“有区无城”、城市配套设施长期落后的现状。金湾区委书记吴轼表示，作为航空产业园的重要配套，航空新城将会结合西部中心城区的发展规划进行总体设计，重新整合三灶镇、红旗镇和西湖城区的发展建设规划，高起点、高标准、高水平地建设起一批行政商务建筑群，使之成为珠海西部高端的生产、生活服务中心区域。
最近几年，高栏港区得到多家央企和世界500强企业，全球石化行业巨头BP、壳牌以及中船、中石油、中海油、中化中远集团，还有三一重工、神华集团、珠江钢管等企业均选择在高栏港经济区落户建设。这些企业的落户，在改变高栏港区产业结构的同时，也带来了大量的人才，对城市生活配套的需求呈几何级增长。
平沙镇是高栏港北边的一个小镇，在港区产业的带动下，该镇启动了平沙新城的建设，立志成为港区的“后花园”。在规划中，平沙新城要打造融合**现代元素和岭南水乡传统特色于一身的卫星新城，总面积达到了25平方公里，相当于目前平沙老城区面积的4倍，将分为起步区和二期分期开发。其中，起步区已于去年底启动了道路的建设，今年计划在市政道路建设方面投入10亿元。
富山工业园是珠海市集中资源、**建设的四大产业园之一，在2009年完成园区整合挂牌成立后，该工业园呈现了良好的发展势头，成为珠海近年来工业发展的一个重要增长极，聚集了包括中国北车、玉柴机器、瓦锡兰、华润热电、格力大金、青岛啤酒等在内的一大批知名企业。在园区快速发展的同时，配套落后、人才流失等问题却一直困扰着入园企业。
去年6月，珠海的房地产“大佬”华发与斗门区**签订协议，计划5年内投资200亿元，将斗门富山工业园打造成一座绿色产业新城。按照规划，富山产业新城规划范围280平方公里，其中核心区151平方公里。新城将在启动建设的3年内完善配套，*期工程在5年内成型，要达到“对外交通连接发达，生活配套区和高端居住区形成规模，现代服务业集聚效应形成，展现都市风貌”的目标。
大型房企参与“造城”
从规划图纸上看，四个产业新城的前景都很美好，但是，正如很多规划界人士所戏言的“规划规划、纸上画画”，如何将这些美好的规划真正付诸实施，才是**最为重要的一个任务，这个任务看似容易，其实长期而艰巨。
如今，驱车走在情侣北路填海区的路上，可以发现这个区域仍然非常冷清，除了几个商住的楼盘经常在搞宣传活动，其他的区域鲜见人影。按照**的设想，这个区域是集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体的海滨新城区。除了房地产，还有一半左右的用地将用于总部经济、商业、会展等，但这些用地到目前为止还大多数都是空地，即使是一些承诺进驻的项目，也迟迟未见开工。
在情侣北路填海区，“巨人南方总部”曾是最大的一个总部经济项目，该项目号称要投资3亿美元、硬件设施要媲美美国谷歌总部，“巨人归来”也曾是珠海**在谈及产业转型时，经常挂在嘴上的词。2012年4月，巨人集团放弃珠海南方总部的建设，珠海市国土局最终收回该项目用地，这个让珠海方面充满期待的项目，最后证实不过是史玉柱又一次的高调炒作。
在全国一片产业转型的呼声中，引进“高端服务业”似乎成了新城发展的法宝。有**认为，在中国的现实情况下，很多规划都折射出强烈的长官意志，不少项目其实是想当然的结果。在“新城”遍地开花的情况下，拿什么来吸引如此多的“高端服务业”进驻，才是问题的关键。
与唐家湾类似，平沙新城也希望在一个“高大上”的项目带动下发展起来。规划中的海泉湾二期及三期项目，总投资140多亿元，占地面积约3.1平方公里，与现在海泉湾度假区（一期项目）连接成一体，形成4平方公里、更丰富的休闲度假及居住社区。借着这个机会，海泉湾在平沙大举圈地，从去年至今，光是商住用地就拍得近100万平方米，这些地块的起拍楼面地价在1000元/平方米左右，容积率接近1.0，价格远低于周边拍出的商住用地。
在唐家湾科教新城、平沙海港新城努力寻找龙头项目，四处招商引资的时候，金湾航空新城与富山产业新城则找到了本地的“大款”作为项目的金主。去年6、7月份，珠海最大的房地产企业华发集团，分别与斗门区、金湾区**签订了合作协议，华发将与**共同开发这两个产业新城。
按照协议，华发集团成立的全资子公司珠海金开发建设有限公司，负责金湾航空城核心区3.8平方公里区域内土地一级开发、市政基础设施建设和部分服务配套项目的开发及运营。斗门区旗下的富源开发建设有限公司与华发集团以各50%的股份，共同成立的华富开发建设公司，该公司将负责富山产业新城的土地一级二级开发以及项目投**等工作。
富山工业园区相关负责人认为，在最初的3-5年里，新城需要华发集团比较大的资金投入，收益也会比较低，随着商业住宅等配套的逐步完善，华发得到的收益将会逐年提升，“目前富山工业园区周边配套还不完善，人气不足，土地价格只有800-1000元/平方米，预计5年之后，土地价格能达到3000-4000元/平方米，这个回报率相当可观。”
有**分析认为，这种在成熟工业园基础上引入市场化力量解决配套服务，为园区的再升级提供动力的崭新模式，正在成为地方**与房企合作的新契机。这种模式的核心是由**配置产业、土地和政策等要素，随后引入专业的城市运营企业来完善新城配套，企业将通过前期开发让土地升值从而获得回报，从而持续进行滚动开发。与此同时，这种开发模式也存在着风险，如果开发之后土地的升值没有达到预期价格，企业由于前期的巨大投资，很可能会遇到资金链方面的风险。
目标扫描
唐家湾科教新城
与周边的高校和高***企业结合起来，完成从古镇到新城的蜕变
金湾航空新城
高起点、高标准、高水平地建设一批行政商务建筑群，使之成为珠海西部高端的生产、生活服务中心区域
平沙海港新城
打造融合**现代元素和岭南水乡传统特色于一身的卫星新城
富山产业新城
达到“对外交通连接发达，生活配套区和高端居住区形成规模，现代服务业集聚效应形成，展现都市风貌”的目标
冷观察
地产大热警惕“鬼城”
地方**热衷于“新城”的建设，除了推进城镇化进程，取得可观的政绩，更重要的动力在于，可以通过对新城的开发，带动土地的升值，从而使**能在主城区土地资源几近饱和的情况下，找到更多可拍卖的土地，充实财政收入。从近几年的情况看，珠海市**关于这方面的目标，可以说是在逐步得到实现。
在珠海的最东边，**推出多个关于唐家湾科教新城的相关规划后，该区域的土地引得不少地产商的青睐，情侣北路填海区（南段）因面临大海，景观相当好，成为珠海“地王”频出的一个地方。2009年，格力地产以楼面地价每平方米7400元的价格，拿下该地段30多万平方米的地块，成为当年的“地王”；2011年10月底，该地段面积近23万平方米商住用地，以每平方米6000元的楼面地价成交，再度成为当年的“地王”；2012年12月，保利地产以17.37亿元的总价拍下一块12万平方米商住用地，成为珠海当年的地王。
地王频出，楼价自然也就水涨船高，目前，该区域集中了格力、保利、仁恒等大型地产商，已经成为珠海的一个豪宅区。其中，最先开发的格力海岸，目前的平均售价达到24000元/平方米，附近的保利海上五月花相对低一些，平均售价也要16000元/平方米。
在珠海的最西边，原本最为偏僻的平沙镇，在出现“平沙新城”概念后，房地产市场温度一下子直线上升。去年全年，平沙镇拍出了6宗商住用地，在西区成交的商住用地中占绝大多数。今年上半年，该镇更是拍卖出111万平方米的土地，成交金额25亿元，分别占全市的44%和46%.
在今年的珠海“两会”上，平沙镇党委书记马明安更是向人大代表们推荐平沙的房地产，说平沙地处偏远的西区，目前带精装修的房子每平方米7000元左右，在全市最低，是房价的一个洼地。但随着平沙新城的开发，房价肯定会涨得较快。
在一片利好声中，也有地产界人士指出，平沙地处偏僻，基础设施发展较为滞后，在交通设施、医疗配套、教育环境等方面都存有明显不足。纵观整个平沙片区，整体商业气氛冷清，只有零散分布的一些小型购物超市，商业氛围不浓厚，人流无法聚集，投资前景更是难以预见。在新城的快速发展中，虽然**与开发商都持乐观态度，但目前平沙的住宅空置率高、库存大、人流量小，要警惕国内一些城市的新城成为“鬼城”的后果。
AⅡ12-13版
出品：时事新闻中心珠海新闻部
策划：南都记者陈良军
统筹：南都记者张应昂
采写：南都记者蓝辉龙
