广州分站
广州分站
2014东莞楼市白皮书（上半年）·信贷
2014年初，当大多数开发商还沉浸在2013年的丰收好光景时，银根收紧的态势却已愈演愈烈。贷款利率上浮，放款缓慢，购房成本升高，直接挫伤了大部分刚需买房人群的需求释放。而楼市无疑被信贷直接“掐喉”，即便到了传统5月份的旺季，市场成交也持续萎靡。
5月中旬，央行召开了住房金融服务专题座谈会，6月初，银监会官员也就房贷政策表态，要求银行大力支持首套住房需求。可是，本应是对市场产生积极影响的连续“喊话”和表态在短期内并无奏效。南都黄金楼市记者调查，目前而言，个别银行放贷速度稍有加快，但是市场主流商业银行对首套房贷利率仍然上浮10%左右，从年初至今基本维持不变，而这也是接近2007年底史上最高的首套房贷利率。
利率高企影响购买情绪
今年上半年，银行收紧房贷已然是不争的事实，在房地产市场表现得最为明显的就是贷款利率的持续上扬和放款滞缓。无论是首次或者是二次置业，优惠早已绝迹，利率上浮5%、10%已经变得普遍。
如果对比过往的年代，大概每两年市场会有一次先扬后抑的节奏。2010年上半年，受2009年底以来政策频繁出台影响，尤其是对投资、投机的群体，首付和利率的提高使得这些买家驻足观望或撤场，新政调控持续推进，住宅市场一片静悄悄。2012年上半年市场供应偏紧，造成部分需求未能正常释放。而到了今年，6月份的时候南都记者采访显示，大多数开发商对市场并不乐观，大多评价是市场环境比往年要严峻。归因是，信贷持续收紧、利率上浮，部分银行甚至号称上浮20%、30%之多，加上供应持续偏紧造成了今年上半年住宅成交大幅下降至历史低位水平。
南都黄金楼市曾就此推算，房贷利率每上浮10%，约等于房价涨5%。所以购房成本在无形中增加，加上供应偏紧、全国楼市普遍低迷运行，使得大多数购房人群不敢轻易出手。
喊话后放贷提速但利率不变
不仅是东莞，全国房贷紧张一直未得到缓解，利率上浮、排队等“贷”等现状，令居民的首套房需求面临尴尬局面。5月中旬，央行要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款等。6月初，银监会官员要求银行大力支持首套住房需求，同时，抑制投资和投机性的住房需求，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。6月16日，为响应和实施国家定向调控及微刺激政策，央行年内第二次实施“定向降准”措施。
央行、银监“喊话”之后，多家银行声明表示支持。尽管目前仍未对高企的贷款利率有松动，但是部分一线城市已经有针对性地对放款提速。在东莞，南都记者调查了解到，目前尤其是股份制商业银行如华夏银行、兴业银行等针对放款时间加快，额度也较为充足。不过大多银行也坦承，针对房贷的额度仍然偏紧。多家楼盘的营销负责人也佐证了这样的说法。“所以我们尽量找放款快的小银行来合作。”南城一家楼盘的营销总监表示。南都记者在本周初还调查了东莞10家银行的房贷水平发现，目前各大银行的首套房贷利率普遍仍为上浮10%以上，从年初至今基本维持不变。
“部分银行的措施只是提高了贷款审批效率，对市场来说影响微乎其微。”中原地产首席分析师张大伟就认为，信贷收紧是今年楼市出现降温的最主要原因，目前看，这一影响依然在持续。
镜头
首套房贷利率水平逼近史上最高
目前利率以2012年7月6日最后一次调整基准利率6.55%为标准进行上浮，如按照目前普遍上浮1.1倍，那么对应的首套房贷利率已是7.205%。翻查过往的利率调整，最高的基准利率出现在2007年连续六次加息后的12月21日，调整后5年期房贷利率为7.83%，也就是说，当前上浮后的利率水平已经逼近史上最高水平。但2007年的最高房贷利率为二套房。
个别楼盘买家已等贷8个月
紧缩的信贷政策带来的不只是利率上浮，还有郁闷“等贷”。南都记者调查城区、道滘、沙田、寮步、大朗等楼盘了解到，目前大多国有银行批复贷款时间普遍在1个月到数月之长，而沙田一楼盘项目，去年11月份开盘的成交，至5月份还有20余单仍在等候银行放款。同样还有个别楼盘，买家等贷已经超过8个月之多。
沙田一楼盘的销售经理称，因为涉及到20多个客户的贷款“卡壳”，几乎每周、每天都有人电话或上门“求说法”，而他们都只能很无奈地做解释工作。
开发商缴纳1%-1.5%额度费为放贷提速
有开发商人士向南都记者透露，由于各行额度趋紧，贷款放款较慢，在今年上半年就有银行人士与其商谈，针对该司旗下楼盘加快审批速度和放款，也给予一定利率优惠，而前提条件是银行要收取一定的额度费，视贷款金额的大小收取1%-1.5%。
“事实上，如果开发商急需回笼资金，1%-1.5%的额度费也不高，相对个别民间高利率借贷的，这个费用是可以接受。只要交了(额度费)，也是多方共赢的好事，对买家也好，开发商也能更快收到贷款。”该人士表示。
下半年会怎样
货币政策是否会继续收紧？
人民银行调查统计司司长盛松成7月15日在央行内部吹风会上表示，6月末M2(广义货币)首次突破120万亿元，信贷、社会融资规模等也比较充裕，或超出了市场预期，但数据依然在合理区间。对于下半年宏观货币政策，盛松成表示，将继续执行稳健的货币政策，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现社会融资规模和货币供应量的合理增长，改善优化融资结构，继续深化金融体制改革，使得金融健康发展，对实体经济有积极促进作用。
房贷利率会否回落？
东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，从银行上市公司“两会”后股市走势看，上升态势非常明显，表明“两会”之后银行业的盈利状况得到大大改善。目前出口对经济的影响很大，政府沿着这个方向，通过微刺激加码，下半年经济有望回升，全年7.5%的增速目标是有望实现的。所以，经济对信贷的依赖性降低，基于利率市场化的推进，银根信贷放松可能性不大，银根信贷仍会持续收紧。车德锐预计，银行要支持刚需信贷，首次置业信贷利率或逐渐回归基准利率，甚至有一定的优惠。
采写：南都记者 陈焓 实习生 刘靖贤 苇蒽茹
