“促市”犹如一剂强心针,楼盘 销售“满血复活”

2014-08-15来源 : 互联网

问题1

东莞楼市今年运行得如何?

上半年东莞库存低位运行,但成交同比去年降了近四成

据南都记者统计,17个已明确放松限购的城市里,商品房库存的平均去化周期达到了25个月,而其他暗自放松限购的城市,其存量房去化周期也达到20个月。由此可见,高企的商品房存量将进一步拉长楼市去库存周期,让开发商面临*大的去化压力。

回望东莞,在2014年淡市下的东莞楼市,上半年库存低位运行,以尾盘和尾货为主,而住宅新增供应明显放缓。东莞中原市场研究部统计,截至2014年7月31日,东莞住宅市场库存量为491.37万平方米,环比小幅上升约2个百分点。根据过去一年的市场消化成绩计算,目前东莞住宅市场消化周期为9.5个月,环比5月有所拉长,主要是由于6月下旬及月底的一波供应**上演所致。由此可见,东莞库存量远不及其他限购城市压力大。

然而,由于信贷、新增供应吃紧,东莞上半年行情惨淡,住宅成交明显回落。据东莞房产管理局公众信息网的统计数据,上半年东莞住宅楼市供需同比2013年全线飘绿,2014年上半年东莞商品住宅成交210.32万平方米,同比2013年同期下降38.70%,比2012年同期下降7.53%。

虽然上半年行情惨淡,但是却在7月份的数据看到“逆转”。在6月底供应量开始释放,并以低预期入市的情况下,7月份,东莞商品住宅成交3953套,成交面积46.3万平方米,成交量环比上涨近30%,成交价也达到9277元/平方米。单月的成交当然也不能就研判东莞楼市明确回暖。“**‘促市政策’的时间点,从宏观上看,就看出确实有**托市的味道。但从短期来讲的话又没有这个嫌疑。”一位业内**人士对此分析道。他曾经分析判断,下半年东莞楼市具备市场反弹、回暖的基础。

问题2

7月成交已反弹,东莞为何还要“促市”?

经济目标是“保9”,拉动房地产可增加土地财政和税收

多位业内人士分析此次东莞**促市政策的原因,都不谋而合地指向东莞现有经济环境的担忧和不乐观,意欲从房地产市场来刺激和拉动。陈君斌分析,目前各地**对房地产市场已密集**各种方式的”促市政策“,是对经济大环境表现出担忧,对过去两三年特别是去年底以来流动性收紧等抑制性政策进行**,避免经济硬转向。

7月底,东莞市***发布了今年上半年经济数据。数据显示,2014上半年东莞地区生产总值为2606.92亿元,同比增长7.5%。但是横向来看,东莞的增速低于目前已发布了经济数据的佛山、惠州、珠海和中山。

“东莞全年的目标是‘保9’。”长期研究东莞经济的地产业**人士曾雄说。曾雄分析:“东莞上半年GDP的增速是7.5%,下半年则起码去到10%以上来平均。所以,东莞经济增长的压力比较大。同时房地产市场上半年又很弱,希望下半年能够发发力,所以(**)会有这种考虑(托市)。”“整个上半年东莞财政支出很多,可以看到**是把很多的*放到投资方面,去加大投资,然后拉动经济增长。支出那么大也希望市场能够好一点,土地财政收入能够提高一些。也要从房地产销售、成交方面,收税各方面能够弥补一些财政方面支出而现的缺口。”曾雄补充说。

广东筑奥园林有限公司常务副总经理陈文杰表示,除了土地财政的影响,房地产业对财税的贡献也很大,营业税、契税等等,如果房地产业销售疲软,这些税收也会应声而减。“东莞经济形势确实不太乐观,制造业复苏没有那么容易。原来依赖的人口红利现在不但消失,而且人口在逐渐流失,这也是为何连续几年东莞楼价虽然有小幅增长,但是远远低于周边城市,房价与居民收入也是不契合的。”

楼盘现场直击

鼎峰源著

8月11日下午4点

准备推高层洋房,对房价反弹有信心

现场直击:此时停在该楼盘的车辆并不多,在通往销售中心的道路上,除了几部经济车型,还有3部豪华品牌车辆比较*眼,为奥迪、卡宴等。在销售中心内部,两位男性“**”正在观摩楼盘沙盘,不时交头接耳,另外有一台客户在洽谈区等候。南都记者以“买家”身份,疑问怎么今天客人不多?销售员热情地解释,该楼盘*近上门量还不错,“你是错过了周末来而已,我们是豪宅楼盘,你可以去对比下其他楼盘有没有我们这样的人气”。

提及房产新政,销售员并无诧异,其表示在一大早**上就收到主管发来的东莞出手救市的消息,“感觉非常鼓舞人心,所以我马上就转发到朋友圈了,相信我的很多客户朋友也能看到的”。他顺口而出,早上就接待了两个客户,也谈及了该政策。“豪宅客户相对刚需是不同的群体,刚需对价格很敏感,豪宅客户对政策很敏感,所以我同事都说,在普通楼盘就没有消费者问起这个政策。所以,豪宅客户其实早就开始出手,而不是等到价格反弹时再进入。那你现在有没有考虑呢?”该销售员仍抓紧时机试探买家心态,“我早上那两个客户,我估计他就有点蠢蠢欲动,因为他昨天都来了一趟,今天又来,还问了我知道不知道政策。”

“现在没有细则,可能对你们(豪宅客户)不算是特别实质的利好,但是**却是给到市场信心的,说明房价在底部很快就要反弹了。”他仍然传递他对政策的分析判断。南都记者问,接下来,该项目高层洋房会不会以高于原先的预期来入市?他称公司现在还未定价,但是据他估计开发商不会冒险去做这个事情,“现在市场信心也要逐步建立起来,总之现在买是底部,错过就没有了。你也知道我们是第一批推高层洋房”。

万科金悦香树

8月12日上午11点

暗示会涨价,积极推动看房者下手

现场直击:新政信息发布后的第二天,南都记者就以购房者名义来到万科金悦香树项目。上午11点左右,或因是上班时间,现场来看房的客户并不多,只有两三批客户。

在与销售人员的交谈中,南都记者注意到,他们十分关心此次新政披露的内容。当南都记者表示想要购买一套三房时,销售人员表示目前所剩房源已不多,只有部分顶层和二楼单位,目前均价1.1万-1.2万元/平方米。

“7月底8月初我们销售十分火爆,短短两周就成交了近80套,现在也是买房的好机会,等新政细则**后,楼盘不再实行价格备案的话,房价随时可能上涨。”销售人员说。他表示,以前开发商在物价局备案后,销售过程中价格只能下浮,想要涨价时,只能重新调整备案才行。在交谈的过程中,销售员不断提醒,目前该楼盘所剩房源已不多,98平方米的三房户型只剩下14、15栋部分尾货,如果再不买可能就错过了置业的时机。

南都记者注意到,为了增加购房者的信心,销售大厅里还摆放着关于近年来土地价格走高示意图和与邻盘比较自己项目的优势。此外,在沙盘的侧面,还有一行醒目的红底白色展板,写着“错过了,可能今年又白干了”的标语。

当南都记者表示,9月份可能还要上调住房价格标准可以省一笔税费时,销售人员表示,目前包括南城在内的一类镇区标准为8654元/平方米,即使此次调整,也很难过万元,所以现在购房并不影响。

富通自在城

8月12日上午12点

利用新政营销,暗示城区刚需供应少

现场直击:与万科金悦香树项目一样,位于莞城、万江交界处的富通自在城项目也是城区主力刚需楼盘,但因其在售产品为毛坯房,销售价格低一些,目前均价在8800元/平方米左右。

“今年因城区刚需产品不多,我们项目销售还不错。”销售人员在向南都记者介绍项目时表示,除了到达鸿福、西城楼等商圈均很近以外,富通自在城业主的小孩未来还有机会入读建设小学等优质教育资源。

在南都记者走访时,到销售中心看房的市民并不多。“*近**的新政策对开发商来说会更加有利,他们可以灵活调整销售价格,如果下半年城区供应依然很少,楼盘也有可能涨价。”销售人员表示,7月份以来楼盘签约数量明显变好。

当南都记者表示,9月份可能会调整新的普通住房价格标准来征收契税时,销售人员表示,目前在享受开发商提供的折扣后,部分90平方米以下的房源售价低于8654元/平方米,均可以按照1.5%来征收。当南都记者表示想要一套三房时,销售人员表示,目前三房只有19楼以上的高层,均价在8700-8800元/平方米。“如果确定要,我们可以向开发商再申请折扣,尽量让成交均价低于8654元/平米,这样就可省去一万多元的契税。”销售员表示,只要在东莞购买了房屋,根据《若干措施》规定,2015年在小孩积分入学、入户等方面都会有所帮助,此外还将房屋契税也纳入了“在莞纳税”积分内容,对于新莞人积分入户更有帮助。

幸福公馆

8月12日下午1点30分

看房者众,销售员都来不及吃午餐

现场直击:按照“常规”的理解,正午时分的销售中心应是大多销售员休息的时候。但是南都记者在此却看到了意外的景象:销售中心外,停靠在销售中心门前的车辆就有18辆。在南都记者踩盘的近1个小时内,仍有不少客户上门。一位销售员匆匆接过骑单车的外卖小哥送来的快餐,付款后转身又陪同客户聊起来。还有两批客户,提着该楼盘的文件袋而来,直奔约定的销售员,准备签约。

来自中原地产三级联动的物业顾问李松表示,由于开发商在8月1日开始特价促销,同时加码低首付活动,因此销售中心自那时起就开始“忙得停不下来”。“其实开发商已经很明确,这个价格从此不会再有,所以客户都不用担心现在买是不是底部,而且我们这里,这个价格南城找不到了,你自己都可以去问问。”谈及东莞的促市新政,李松坦言并不十分了解。

虽然该楼盘现场繁忙的景象或与新政无关,但是项目经理刘振坤表示,政策多少对市场有信心提振。“我们开发商本身比较敏感会关注这个问题,但是对于买家来讲,或有一定的消化期。”而由于该盘目前特价促销为1栋的单位,成交均价为9100元/平方米,也有不少“8字头”单位,这也意味或在东莞“新政”中,部分买家能享受“普通住宅价格标准调整”带来的契税优惠福利。刘振坤坦言,目前暂无接到买家对于暂缓签约等待细则调整的诉求,“契税优惠本身就有一定的要求,比如90平方米以下的家庭首套房是1%,大多数楼盘对于按时签约都有1个点的优惠,是可以与契税带来的优惠相抵消的”。

星城翠珑湾

8月12日下午3点

上门看房者少,多是电话咨询

现场直击:松山湖一直是东莞房价的领头羊,自2012年9月**为承接三重建设项目,下发《关于限制四大园区新增商品住宅项目的通知》,明确不再新增商品住宅用地后,房价一路走高。

不过今年除了在售的千亩大盘光大锦绣山河继续推新外,又有两个新的项目入市,星城翠珑湾便是其中一个。因该项目目前还处于蓄客阶段,项目销售人员就新政内容接受南都记者采访时表示,自8月11日东莞市**发布《促进房地产市场健康平稳有序发展若干措施》后,许多认筹客户打来电话咨询。

“他们主要关心新政**后,会对房价有什么影响。”项目营销人员接受南都记者采访时表示,她自己觉得一旦取消商品住房销售价格备案制后,开发商可根据市场灵活调整销售价格。“目前松山湖区域在售项目不多,周边镇区的房价也在逐步走高,这对我们销售来说可能是好事。”该销售人员表示,发布的新政内容中,就她所在的项目而言,购房者出手后除了能够获得入学、入户等积分外,能否剩下一笔契税还要等具体标准**才能定。

南都记者注意到,因当天下着暴雨,楼盘还未正式入市,来项目咨询的人数寥寥,更多的是通过电话向销售人员咨询。“我这几天已经接到好几个客户打来的电话,因为我们会在9月份入市,客户更多是担心房价上涨。”销售人员表示。

购房者观点

等普通住房价格标准调整后再出手

今年25岁的罗先生*近一直在看房,想购买一套100平方米左右的三房户型用于居住。8月11日,东莞市**通过媒体发布《促进房地产市场健康平稳有序发展若干措施》的消息后,罗先生立即停下了看房的脚步。

“还是等到普通住房价格标准调整后再出手吧,说不定还能省一笔税费呢。”罗先生表示,因自己在南城区某科技公司工作,一直想在单位附近购买一套房子,这样不仅上下班方便,也不用再因为租房搬来搬去了。

罗先生告诉南都记者,他在南城某楼盘已看中一套90多平米的小三房,折后均价在9000元/平方米左右,目前南城等一类镇区征收契税的价格标准是8654元/平方米,若9月份调整后的价格标准超过9000元/平方米,自己就可以省下一笔税费。“买房能省就省嘛,反正也不着急这一时,再等两周就有结果了。”罗先生说,等到9月份新的住房价格标准**后,不管能不能省下这笔*,他都要出手购买了。

购房可获得入户积分弥补学历短板

自今年东莞调低积分入户门槛后,许多在东莞工作的新莞人开始着手把户口迁入本地。除了让子女能有机会入读公办学校外,在涉及户口等其他事情上办事也会简单一些。

“因我没有大专、本科学历,虽今年东莞在积分入户方面分数已经调低了很多,但我自己算了一下还是不够。不过现在购房可获得积分,契税也可纳入在莞纳税积分内容中,这样算下来我也可以达到积分入户的标准了。”在某企业从事文员的小黄表示,按照东莞市积分制人才入户计分标准,拥有大专、本科学历就分别有60分、80分相比,自己拥有的中专学历在积分入户上只可拿到20分积分,距离100分的门槛相去甚远。

不过,近期**的住房新政让小黄再次点燃入户的信心。“买套房可以积分,契税可以积分,加上在东莞工作这几年的纳税证明,我离积分入户的门槛越来越近了。”小黄说,目前还看上了一套50平方米的小公寓,一旦新政细则**后,积分如果能达到入户门槛,她会尽快入手。“这样我也算是在这个城市有了自己的房子,归属感大大增加。”小黄说。

超实用

普通住宅价格标准要上调南都记者建议9月1日后再签约

2013年普通住房价格标准将于今年8月31日到期,2014年普通住房价格标准将从9月1日起实施。东莞此次房产新政已经公布,近期将发布*新调整的普通住宅价格标准。

普通住房标准是执行普通住房契税、营业税、土地增值税等房地产税收优惠政策的依据。对于普通买家而言,契税是除了房款以外,买家还要缴纳的税费里的大头成本,通常要准备数万元。而此次普通住房价格标准上调,将扩大普通住房范围,买家将会少交契税。由于契税缴纳是以商品房买卖合同的价格为基数,那么在调整普宅价格标准的交接期,如何省*是关键。

根据“普通住房价格标准”政策规定,购买非普通住房则需缴交总价3%的契税,普通住房可享受1.5%的契税优惠,如果面积在90平方米以下的家庭首套房,契税优惠更低至1%。

以一类地区,买家购买80平方米、单价9000元/平方米房屋为例,房子总价在72万元。目前标准下(东莞一类的镇区的标准是在8654元/平方米的界限),契税要按房屋总价的3%缴交,为21600元。

如现行的普通住宅价格标准调高,并且超过9000元/平方米,缴纳契税至少可减少一半,仅需缴纳契税10800元,若为首次购买,还能享受缴纳1%的契税优惠政策,契税为7200元。

参照今年上半年东莞住宅均价9134元/平方米,那么保守估计普宅价格标准调整到9000元/平方米左右。所以现在已看好房子,并且房价刚好在可能发生普通住宅价格标准变更的一定区间范围(一类地区约为8655-9000元/平方米区间),如果开发商好说话,那么可以约定先认购交定金(定金交了之后,按照认购书不能退,但是开发商会保留你选定的房号,不会卖给其他人),待到9月1日以后正式签约,那么你也享受了契税优惠,皆大欢喜。

但是如果开发商言称“必须严格按照合同办事”,并且再度诱惑你,按时签约有优惠哦(通常为1个点)。那么你也可以来算笔账。以*低契税是普通住宅交1%,假设现在执行的是3%,减去按时签约1%,你还是需要多付出房款的2%。但是,如果放弃了开发商按时签约1个点,再等等,刚好可以享受普通住宅1%契税,也就是1%,还是比此前要交的2%更划算,是不是也值得等待呢?100万元的房子计算,差别就是1万元的购房成本呢。你算懂了吗?

当然,也要盘算好房价可能产生的涨幅、不能太乐观于普宅住宅价格标准的涨幅,一切以开发商公布的房价和优惠、**公布普宅标准以及契税计算方式为准。

标签: 东莞新闻

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