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今年4月惠州一小区新房漏水，物业用填缝剂填补。
此前已实施5年之久的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》在实践过程中被证明程序繁琐、体制僵化，无法承担维修资金应有的责任，在公共设施出现损坏时因上述繁琐的程序，业主也无**常申请使用。
2008年之后交楼入伙的楼盘开始陆续走出保修期，房管局预计在未来2-3年将出现维修资金使用的**。为更好发挥维修资金谁缴纳谁受益原则，今年6月4日经十一届六十五次市**常务会议讨论通过新的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》。南都记者通过采访市房管局物业管理科，对新规中允许绕过“三分之二业主同意”门槛动用维修资金的6种情况进行一一解读。
1.屋面防水损坏严重造成渗漏
解读：房屋**墙体或楼顶的防水层在正常使用期限内，因表面开裂、瓷砖整体脱落或涂料质量不合格，导致楼宇外墙的根部和顶部、混凝土构件与墙体接触的位置、门窗四周、阳台雨篷滴水线内侧、结构沉降、雨水管接口部位、墙体预留洞等部位或者楼房屋顶出现严重渗水现象，甚至殃及内墙，引发部分业主家里墙壁或窗框周边长期伴有渗漏水迹，潮湿部位涂层或墙纸发霉、起皮、鼓包、粉化。此种漏水情况经多次维修(一般是经过三次补漏)之后依然无法解决，则可以跳过“三分之二以上业主同意”的复杂流程，直接启用住宅专项维修资金继续进行修补。
2.电梯故障危及人身安全
解读：电梯故障危机泛指人身安全的界定是指电梯发生冲顶或者蹲底，以及其他危害业主安全的行为，比如电梯关人、无缘无故停止运行、电脑程序失效等无**常运行的行为，以及电梯维修公司定期检验时被责令停梯整改的类型。但对于责令整改的电梯，惠州市房管局物业管理科副科长杨文祥称，要求物业公司或者业委会等申报主体出具相关有资质的电梯维护公司检验报告确认必须维护才可动用维修资金进行维修。
3.高层住宅水泵损坏导致供水中断
解读：高层住宅楼户内的供水主管道产生严重的渗漏现象，降低区域供水服务压力，影响自来水的正常供应，甚至还会发展为爆管，造成小区居民断水，给日常生活带来诸多不便。另外生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等发生泵体漏水或泵电机烧毁等多种故障，都将致使住宅区供水中断。发生这些危急情况可直接动用住宅专项维修基金以尽快**正常用水。
4.楼体侧外立面1/5以上脱落
解读：楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的，可以直接以紧急情况申请维修资金。外墙出现脱落是指外墙的马赛克砖、干挂石材、混凝土层因为水泥标号或者涂料等其他原因出现无法承载其重力的现象导致空鼓、倾斜，或者正在脱落、持续脱落的情况，有可能危及到在下区公共道路活动、行走的居民以及老人、儿童人身安全的行为。但已经呈现出脱落趋势但尚未脱落的不在上述范畴之列。房管局的规定还称，已经脱落或者即将有持续脱落面积必须要占到单侧墙面总面积的20%以上才可申请使用维修资金。
5.消防、安全监控等系统出现功能障碍
解读：住宅区内的消防系统出现各种功能障碍，如*灾自动**系统处于故障状态、自动消防设施不能联动、自动喷水灭*系统无法远程启动喷淋泵、室内消*栓系统无法远程启动消*栓泵、多项消防设施设备及零部件严重损坏等，消防管理部门经过安全排查对此类住宅区下发了消防整改通知书。或者住宅区内的安全监控系统出现较大故障，如安防设施特别是传输线缆老化程度严重、视频监控系统发生设备故障等，无法有效进行监控。诸如此类迫在眉睫的安全隐患问题，都可直接使用住宅专项维修基金对社区消防、安全监控系统进行更新换代。
6.其他严重危及房屋和人身财产安全的情形
解读：住宅区内专用以排除废水及雨雪水的设备系统，如室内排水管道、通气管、清通设备、抽升设备、室外小区检查井和排水管道等排水设施因出现坍塌、堵塞、爆裂等问题，导致排水不畅，危及人身财产安全；小区公共场所或道路发生坍塌、地面爆裂、地基下沉等严重情况，路面凹凸不平，对周边居民的生命安全造成较大威胁；小区里的非经营性公共娱乐设施或因年久失修，或因人为破坏，出现严重破损，存在较大的安全隐患，如小区儿童乐园里的滑梯扶手不知所终，游乐设施底部的固定铁钉产生晃动，危及小孩的人身安全。上述几种紧急情况都可以走支取维修资金的绿色通道。
5问维修资金新细则
解答人 杨文祥，惠州市房管局物业管理科副科长
1.如何**维修资金不会像预售款那样被挪用？
答：此前国家政策有漏洞，业主先是把维修资金交给开发商，再由开发商交给银行，故开发商能自己开立账户并且代收代缴。造成结果是账户的使用和处理都可以由开发商自己决定，**很难监管，以至于部分小区的维修资金被挪用，发现该问题后房管局从2008年开始把开发商成立的账户进行注销、废除。
**成立了由房管局和财政局共同设立的四级账户，其中房管局和财政局是总账户，每个小区是二级账户，每一栋是三级账户，每个业主是四级账户。总账户是统计作用，二级账户统计整个小区的使用情况。分栋则可以细分到每栋楼维修资金的使用情况。如果按这样设置监管账户，维修资金是很难被挪用的。从9月份开始房管局将开发一个维修资金管理系统平台，业主可以上网登录维修资金服务平台，输入房号、身份证号，则可以查询自己维修资金的缴纳情况、使用情况以及整个小区的维修资金使用情况。
2.如何确定维修资金投资选择、投资收益如何分配？
答：住宅专项维修资金统一由市、县(区)、人民**房产主管部门委托的商业银行为专户管理银行。按法律规定在**维修资金正常使用的前提下，维修资金不可以投资，但可以允许购买收益率有**的一级国债，或者转为定期存款。在购买国债时或者转存定期，原则是可用监管账户账号或小区二账号购买。
但在惠州甚至全国，95%的维修资金没有发给业主大会管理，因为按照国家的相关规定，业主大会管理这笔资金必须建立财务管理制度，但基本上小区业主大会都没有专业的财务人员，若交由小区业主大会管理，出现相关问题*终仍是**来处理，所以大部分业主还是选择交给**部门管理。
惠州方面住宅专项维修资金只转存为定期存款，对于收益的分配上，房管局和财政局正在酝酿准备把定期的利息全部分给每家每户业主，不留一分钱。不过需要考虑到各个单位的金额、定期时间、使用次数、剩下钱数等因素，比较复杂，但分红方案已经确定。
3.对于拒绝垫付的开发商有何约束？
答：在细则中规定，专项维修资金先由开发建设单位全额预垫缴存，因此要求开发商在办预售证前必须缴纳维修资金，否则的话没办法拿到预售证，我们相信预售证可以约束拒绝垫付维修资金的开发商。按照相关规定，8层以上的封顶、8层以下的完成主体的70%时可以申请预售证和售房，没有预售证是无法发售的。
4.维修资金的使用率为什么如此低？
答：惠城区范围内归集入监管账户的维修资金总额是16.79亿，依法依规给予业主使用的维修资金有2723万元，一方面是因为惠州归集使用维修资金的时间不长，从2003年10月份开始才归集维修资金。此外造成使用率低的另外一个原因在于现在使用维修资金的都是5年甚至10年以上的部分楼盘，比如墙面漏水、电梯故障等，其中电梯的维修*多，所以维修资金整体上使用不多，但估计再过三五年，楼市增长期入伙的楼盘逐渐衰败，维修资金的使用会有一个高峰。
5.为何暂缓开发商垫付的执行时间？
答：目前惠州楼市较低迷，市场下行趋势明显，开发商资金紧张，融资等各方面压力很大，银行方面房贷收紧，购房者观望情绪比较浓。
此外我们的调研显示，即使个人按揭贷款下来，审批完之后仍有一段时间才到开发商手上，所以开发商目前手上资金压力大。细则要求开发商提前垫付维修资金很多开发商也理解，认为做法很好，但他们确实拿不出钱来，这个对新细则的实施增加了难度。我们的出发点是从维护多数业主的利益考虑，但是经过多方的协商，目前可能会推迟执行，但一定会执行。
采写：南都记者 蒋奇政
见习记者 陈博 实习生 刘丽萍
