广州分站
广州分站
东莞别墅供应套数占比(数据来源：瑞峰置业)2012年东莞卖得**的**批小别墅和黄海逸豪庭，开了东莞小别墅市场的先河。2012年东莞卖得**的**批小别墅和黄海逸豪庭，开了东莞小别墅市场的先河。
别墅，作为居住产品系列中的**品，曾经是所有购房者的**置业梦想，
不过，近年来随着房地产市场进入调整期，客户群不断细分，这个被视为居住系列*高形态的别墅市场开始有所转变。细观近五年来东莞别墅市场的供应，象征**和地位的大面积*栋、双拼别墅产品日渐**，而建筑面积在250平方米以下的经济型别墅开始明显增加。
“*主要原因是随着富豪客户群体需求的减少和受土地资源限制，开发商拿地后开始根据市场需求来打造产品，而不是一味根据自己的喜好。”瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅表示，特别是自2008年受全球金融危机影响，东莞经济至今没有出现明显的复苏迹象，能买得起大别墅的客户群渐渐变少，加上禁墅令和土地资源日渐稀缺，出现这种变化也是意料之中。
250平方米以下经济型别墅供应明显增加
“2012年，和黄海逸豪庭项目推出的200平方米以下别墅产品受到市场热捧后，很多开发商在打造别墅产品时开始有所思考。”李毅说，根据近五年来别墅市场供应面积段来看，250平方米以下的别墅产品在2011年有了比较明显的变化。根据瑞峰置业统计的东莞市别墅面积段供应套数来看，进入2011年后，250平方米以下的别墅产品有了较大幅度增加，占比首次超过30%，直到今年该类产品套数占比已达到38%。而根据统计数据显示，在2011年之前，该类型别墅产品一直维持在26%左右。
“东莞经济向好时，很多有钱的本地富豪、工厂主、企业高管多会选择较大面积的产品，以显示自己的身份和**地位，很多外地投资客也对大面积别墅产品比较青睐。”金地东莞公司营销总监欧梓彦表示，当时用地指标没有那么紧张，土地容积率也比较低，市场上*受欢迎基本是超过600平方米以上的大面积*栋别墅产品，满足了**代东莞富人的居住需求。
此后，随着城市规划指标收紧，别墅产品形态上开始有了变化。“在第二代产品中，像中信森林湖、世纪城国际公馆等楼盘中，便已经出现了*栋别墅加联排别墅混搭的这种形态。再到后来，受土地条件限制，别墅产品的面积越来越小，近几年市场上畅销的别墅面积段大都在250-400平方米。现在到了第四代产品，别墅面积大多控制在200平方米以内，目前金地、万科等发展商都在主推这种产品。”欧梓彦表示。
万科专门到热销的小别墅项目取经
“之所以现在我们主推这种小面积的经济型别墅，主要是别墅市场的需求人群出现了变化，我们也是顺势而为。”南部湾万科城营销总监李文画表示，在2012年海逸豪庭项目凭借尚都组团取得热销后，万科也曾到该项目取经学习。
除了万科外，也曾有多家开发商到该项目踩盘、取经。
“我们在做市场前期调研时了解到，之前市场主推的350平方米以上的大面积别墅虽空间十分充裕，但利用率却比较低，特别是地下空间。”李文画表示，塘厦四季花城项目在初期规划产品时，万科曾想将别墅面积进一步缩小，经过多次论证后，*后将产品确定为160平方米左右。
“这种经济型别墅推出市场后，很受消费者欢迎，万科四季花城项目在短短时间内就已售罄。”李文画说，在四季花城项目购买一套别墅的钱，在深圳只能购买一套两居室，推出后很受深圳客户欢迎。目前，即将于9月底入市的虎门南部湾万科城项目也规划了类似产品。
除了万科外，目前金地、东方银座、中惠和益展恒泰等开发商也陆续开始打造经济型别墅。其中，益展恒泰打造的蜜糖项目今年6月份在黄江首推的60套户型面积在130-230平方米的庭院别墅已全部售罄。
200平方米以下别墅不再规划地下空间
“与之前相比，我们的小别墅还有一个比较明显的变化，就是不再做地下空间。”欧梓彦表示，金地城南艺境项目主推的170-270平方米双拼别墅不再带地下室。
与金地一样，万科四季花城和南部湾万科城经济型别墅也没有设计地下室空间。“经过我们前期大量市场调研发现，很多别墅业主在购买、入住后，地下室空间的利用率很低，基本很少使用到。出于对建筑成本和业主后期装修成本的考虑，万科此类型产品均不再打造地下空间。”李文画表示，由于减少了地下空间的建筑成本，别墅的售价将变低，这样更有利于销售。
“市面上带地下室的别墅，在销售时虽然会说是属于赠送面积，但总体上由于建筑成本增加，都会算入楼价，只不过开发商将此面积平摊以后，表面上看起来单价比较低，但实际上按照房产证面积来计算还是比较贵的。”欧梓彦表示，由于该类型别墅主要客户群不再是富豪、工厂主，而是城市中产人群，所以开发商在户型设计上，尽量打造适合居住的尺度，为业主营造居家的氛围。
焦点解读
焦点1
为什么近两年“小别墅”会扎堆出现？
在两三年前，“小别墅”在东莞是凤毛麟角，开发商几乎都不做，甚至有开发商直言没市场，不敢做。而为何这几年开始，早已风靡广深的“小别墅”才在东莞兴起？南都记者采访了解到，这与东莞别墅的开发传统、东莞消费力结构转变等相关，也与小别墅产品自身局限性有关联。
莞人爱住大宅形成过往开发传统
向来东莞本地人喜欢住大房子，所以东莞别墅的开发传统也一直以大别墅为主。瑞峰置业总经理陈强曾在接受南都记者采访时表示，早期的东莞人都是住在自建的大宅，虽然没有物业管理，缺少园林，设计也不够合理，但特点就是“大”。所以在早前，以东莞本地人为主要购买力的商品房市场，本地人购买商品房楼盘，也首先以房子大为主要诉求，一个量化的指标是，平层洋房基本上面积都是200平方米左右。顺应需要，东莞*早的一批别墅盘，如景湖花园、庆峰花园等，设计的都是400平方米以上的*立别墅。甚至，个别别墅楼盘还曾一度“卖地”，然后由业主自建房。禁墅令以后，城区到了2003年才开始出现联排别墅，这时的联排也以300平方米左右为主。后来出现的江南世家的联排别墅主力面积在220-280平方米，沿海丽水佳园的联排别墅主力面积在240-325平方米。开发商逐渐往小面积试探别墅的产品的关注度，但是都不成气候。一直到和记黄埔开始推出御峰等小面积段的别墅产品，2012年瞬间成为楼市热点，销售超过20亿，为当年金额销冠的别墅项目。
买家主力从土豪向城市中产转变
“现在的购买人群与过往是不一样的，以往买房的主力是本地土豪，现在城市中产这个阶层的人群*多，我们也关注到消费力的变化，所以顺势推出。”金地集团东莞地产公司副总经理陈君斌解读目前商品房市场上消费力的变化，而正是需求的变化促使了金地在城南艺境项目以开发小别墅为主。“有一个群体，我们叫做富二代人群，对经济型别墅的反应特别好，特别是一些有国外留学背景的富二代，过往在东莞买不到小别墅。”
陈君斌介绍，金地集团为此做过调研，目前东莞有不少涉外人群，有富二代、商二代等等，很多人都很低调，他们经常跟更高端的人接触，对居住舒适度有一定的需求。“他们大多在国外有留学背景，现在陆陆续续回国来，在国内创业或继承老爸的事业，都挺有钱的。还有一种是从白领到城市金领阶层，或者是小企业主，他们算挣到了点钱，能买得起别墅了。”
小别墅降低入手门槛
也有一种声音认为，由于别墅始终是身份的象征，而大别墅总价高，小别墅则降低了进入“别墅圈层”的门槛。
鼎峰集团品牌部总监熊思扬解读，小别墅也普遍可以理解为经济型别墅，对空间尺寸、舒适度毕竟没有大别墅理想，但一定是满足了一定人群对别墅的需求。“城市中心区土地价值高，开发商必须做大别墅，溢价空间大。小别墅更适合郊区。”熊思扬表示。不少业内人士也同样持有此观点，他们认为，随着城区土地资源的稀缺，目前的置业方向往郊区走，而为加大溢价，提升楼盘档次，也是做小别墅的主要原因。
焦点2
经济型别墅面积减少后如何保证舒适度？
面积小总价低会牺牲一定的舒适度
在蜜糖项目营销负责人周立志看来，经济型别墅针对群体主要是城市中产人群，虽然相比传统350平方米以上的别墅来说，在舒适度上因建筑面积缩小，会有一定程度的影响。我们的mini别墅定位就是别墅中的刚需，也与这部分客户群经济实力有关。
购买别墅产品居住主要是拥有较好的环境，在设计上除了客厅开间、挑高等空间方面有所缩小，但整体感觉还是相当不错的。前庭后院、有天台，房间也相对比较多，适合一家多口人同时居住生活。别墅均有一定的拓展空间，业主可对自由空间根据自己的喜好进行设计。
蜜糖项目今年首批产品推出后，客户认可度十分高，首推40余套别墅一经面市就消化完毕，后期加推的20余套产品也很快被认购完，客户除了黄江本地及周边镇街外，还有来自部分深圳的客户。对于这部分置业人群来说，他们更多是购买了*具性价比的房子，肯定要牺牲一定的舒适度。
采用双拼设计让别墅更好采光
金地东莞公司营销总监欧梓彦分析，衡量别墅的常规指标一般是指有天有地、有花园有车库，立体空间比较足。但居住的舒适度更多是来源于业主对生活尺度的研究。以前市场上比较多的*栋和双拼等大面积别墅，光一个客厅就宽达八九米，但在真正使用过程中，我们会发现这种客厅不实用，太大了，同时也造成了面积和空间的浪费。
而到了目前的第四代产品，置业人群主要是城市收入中产人群，他们更注重的是居住氛围。所以我们以尽量适合的居住尺度，去营造住别墅的氛围，而且是偏向居家的氛围。为了提高别墅的舒适度，金地在产品规划上多是以双拼为主。因为联排的产品密度比较大，而且只能是前后采光。而双拼则可以做到前后和侧面可以同时采光，这样会使业主居住起来更舒服。
4个房均套间设计可增加私密性
南部湾万科城销售总监李文画的意见是，之所以做小面积竞技类别墅，主要是根据市场需求而做出的。这部分人对于购买较大面积的别墅承受力不够，而更多是在大平层和经济型别墅之间做选择。
与带地下室的大面积别墅比较而言，其增加的面积主要体现在地下室，地上面积基本差不多。在我们的市场调研中，别墅地下室很多业主只是作为娱乐、藏酒等功能，因光照条件较差，使用率比较低，所以在生活上舒适度是受影响不大的。
例如，我们165平方米左右别墅拓展后使用面积也可以达到230平方米左右。而目前350平方米的别墅，若减去地下室的面积，使用空间与经济型别墅基本一致。若开发商做了地下室空间，建筑成本就会大幅增加，售价也会上涨，这对于改善型特别是刚需改善型群体置业门槛要增加不少。按照每平方米1000元的建筑成本，加上装修，多个地下室总价就要高出数十万元。所以，目前市场上超过350平方米以上的别墅因总价高很难让客户接受。
万科的经济型别墅为了保证业主居住的舒适度，至少有4个房间是套间设计，一家人同住都可拥有较好的私密性。相比市场上总价相近的大平层产品，经济型别墅除了以上优势外，居住环境也会更好一些，客厅挑高一般在5.2米左右，立体空间还是不错的。
居住故事
居住者，叶先生(创业者，经营连锁餐饮店)
小别墅精神自由身体却不自由
和不少同学一样，叶先生在美国留学完就回到东莞。不过，他首先选择了在叔叔的餐饮集团打工学习，而后时机成熟，目前已在筹措经营餐饮机构。
回国后，叶生一直与父母同住在老家大朗的一个大别墅里，倒也还像学生时代上下班回家。随着前年开始创业，叶先生回家的时间渐晚，而经常妈妈还要等他归家才能入眠。后来，父亲主动给了一笔资金，让叶先生自己购买物业居住，也为日后讨老婆用。
一直以来他住惯了美国的HOUSE，所以当购买的时候，他毫不犹豫还是考虑别墅，不过在经济条件还不允许的情况下，他选择了一处小别墅。而以他的资金，他也足够买一套面积适中的平层豪宅。为何考虑小别墅，除了习惯性以外，他也有自身的考虑。
平时开车回家，车直接停在家门口，出入非常方便，住洋房社区或还要购买停车位，并且位置还要选择。叶生表示，自己也去过同学家的洋房豪宅做客，虽然当时开发商强调了单梯*户、“直接入户”概念，只要跟其他邻居一起同时进电梯，都要和人打招呼。“我是不太喜欢和陌生人打交道的，这点让我很不适应。”所以，叶生说，住经济型的别墅就可以不受束缚，并且经济型别墅面积小，装修起来也不会投入太多资金。
叶先生现在住的是200平方米的别墅，包括赠送，算上来有300来平方米，平摊到3层楼去，每层就是100平方米左右。可以想象，就是3个100平方米的平层小三房叠加在一起，还要除去楼梯位，剩下的就更少了。空间比较拥簇，舒适感肯定远不及大别墅。叶先生表示，尤其开Party的时候，还是要回到爸妈家的大别墅去，玩起来会更HIGH。
另外让他很不习惯的是楼梯，可能是原来开发商出于节省空间的需要，现在设计窄而迂回，不够人性化。
业内人士
受土地资源限制只能做小别墅
瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅分析，相对于*栋、双拼别墅较大的楼间距来说，开发商为了提高利润，在打造经济型别墅时多会通过联排、叠加等形式打造，但叠加别墅在很多客户观念中觉得私密性不够，市场认可度较低。所以，目前市场上经济型小面积别墅多以联排形式来规划。
随着住建部门出台禁墅令，加上低容积率土地较少，开发商在做容积率为1.5-2.0左右的项目时，多会采用别墅加洋房的模式。为何要做别墅，因为市场有这个需求，虽然有钱的富豪近几年在购买别墅趋势上有所下降，但随着城市中产人群逐渐庞大，这部分人在改善居住环境时，对于经济型别墅的需求比较多。
开发商也正是看中了这样的市场需求，才来打造该类型的产品。
采写：南都记者 陈晶陈焓实习生 季晓婧
数据支持：瑞峰置业市场研究部
