未来供应量近1亿m2

市场篇

近日，深圳规划国土局发布《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》(以下简称《通知》)，对工业楼宇及配套设施的受让人资格限制及转让增值收益收缴进行补充，宣布自然人可有条件受让工业楼宇，并在五年后再次转让可免缴增值收益，再次引发市场对工业楼宇转让的关注。

南都记者调查发现，虽然有业内人士透露深圳未来经过“工改工”政策产生的工业楼宇供应量将非常*大，但现阶段在售或即将入市的项目并不多，据不**统计，在售以及将售的项目有7个，但二手工业楼宇分布广泛，主要集中在一些曾经老的工业区，在政策**前每月成交量在4万-5万平方米。有业内人士认为，随着对工业楼宇转让条件的放松，未来成交量将会回升，价格也有望进一步上涨。

政策“松绑”将导致量价齐升

今年5月，南都曾报道过，不少住房受工业用地性质影响，即使红本在手也被拒过户。据了解，这牵涉到了宝安、福田多个楼盘，包括：TATA公寓、风尚时代、泰然公寓、迷你新居、赛格公寓等，涉及房源预计近3000套。

而今深圳规划国土局发布《通知》，深圳自然人可有条件受让工业楼宇，无疑为这部分房源“松绑”。对此，联厦房地产代理有限公司运营总经理刘永强认为，自然人可受让工业楼宇的通知，对工业用地类住宅影响较大，“虽然目前还没有数据显示，但成交量会有上升”。“政策的松绑将盘活存量市场，提高土地利用效率。”戴德梁行华南及花溪区研究部**助理董事张晓端表示。

这一判断也得到了世华地产商业车公庙区域总监沈全政的认同。“加快流通后，市场会回归正常，量价都会反弹。但目前工业楼宇的价格相比住宅和写字楼仍比较低。”沈全政补充说道，以车公庙片区为例，二手工业楼宇均价在3万元/平方米，租金已达到每月140-150元/平方米，虽然回报率很高，但政策多变，阻碍了不少买家入市。

目前成交占比不到5%，但未来供应量*大

美联物业全国研究中心总监徐枫介绍，工业厂房成交一直相对较少，跟住宅、写字楼、商铺对比，它的成交占比不到5%。

南都记者统计发现，从分布看，深圳的工业楼宇在关内主要集中在莲塘、八卦岭、笋岗、上步和西丽，而关外的工业楼宇则占更大比例，比如，福田区的泰然集团的云松大厦、海松大厦、水松大厦、红松大厦、雪松大厦和泰然大厦，龙岗区的天安数码创新园和天安数码创业园等。但这些厂房大多已经销售完毕，或进入二手房市场销售。

此外，南山区也积累了不少工业用地，如蛇口工业区、沙河工业区、高新科技园区和西丽留仙洞等，工业改造方向也大多数为写字楼，如蛇口网谷、南海意库、华侨城创意园等。

“现在工改工刚启动，未来的供应量还会很大，有将近1亿平方米的指标，但这部分供应量释放的周期会很长。”深圳瑞信行地产顾问有限公司董事总经理张栩哲说道。

或有项目因政策多变而推迟入市

目前，较受关注的“工改工”项目天安云谷，其一期为7栋23-30层的产业研发大厦，将在9月初开售。天安云谷相关负责人表示，此《通知》的发布对一期影响不大，但有利于天安云谷二期商务公寓的打造，“现在有这个《通知》了，我们的商务公寓就可以面向市场打造，对原有的产品思路进行一些调整”。同是在工业用地上改造而成的星河world，其住宅将于年底入市，有**称，不排除星河world会因《通知》在销售节奏上作一些调整。

有目前正在从事城市更新类工改工项目的企业代表认为，新《通知》结合了市场的具体情况完善了细则，比较有利于以后项目的开发，但希望**能够进一步完善细则，放开对产业研发大厦的限制，这样留给房企的空间会更大。

此外，多名业内人士在接受采访时表示，《通知》**是对原有《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》的一个补充，解决了一些历史遗留问题，但对有些概念的界定仍比较模糊，如“经房改部门批准被纳入房改范围的”、“市**批准的其他情形”，预计后续还会有更详细的解释**。“否则政策表述模糊，极有可能为权力寻租提供空间。”世华地产商业车公庙区域总监沈全政说。

观点

新政解决部分开发商顾虑

深圳瑞信行地产顾问有限公司董事总经理张栩哲

政策调整背后有着开发商和**之间的博弈，是解决部分开发商的顾虑。出让工业用地本身是必须有产业定位的，扶持产业、打击投资是大的方向，不能与出发点相背离，但政策预留可操作空间，也是为后续某些为**解决大问题的企业预留了特殊条款互换的空间。

新政策可适当限制投机行为

联厦房地产代理有限公司运营总经理　刘永强

这是一个比较合理、人性化的政策，因为从以前的情况来看，很多买家也不知道土地性质是什么。按规定来看，红本的商品房都应可自由买卖。另外，五年后转让可免缴增值收益也是合理的，这样可以适当限制一些投机行为。

放开限制，不代表成交量会上升

美联物业全国研究中心总监　徐枫

有关工业楼宇的政策变化一直处于反复状态，可能是以前**为了缓解一些历史遗留问题。但现在政策规定自然人可受让工业楼宇，这才是回归合理的政策，这个政策应该会比较**、稳定。但放开了工业楼宇的限制，不代表成交量一定会上升，毕竟这不是由产权人决定的，而是由市场关系决定的。

楼盘分布

一、南山区

智慧广场

用途：办公楼+公寓+别墅

现状：在售

简介：位于南山区侨香路以北，深云路以西，宗地号T405-0010，由四栋塔楼组成，其中A、B栋22层，C、D栋6层。占地面积为26811.4平方米，建筑面积164875.96平方米，共102套，达成3.7容积率、35%覆盖率，低密度、高绿化的用地规划指标。

软件产业基地

用途：办公楼+商业+宿舍(公寓)

现状：在售

简介：位于深圳市南山高新区填海六区，宗地号为T204-0126。项目由18栋2-28层单体建筑组成，占地面积约12万平方米，容积率4.34，总建筑面积61.76万平方米，计划总投资约40亿元。

二、龙岗区

天安龙岗数码新城

用途：产业大厦、公寓、商业

现状：在售

简介：占地12万平方米，规划建筑面积36万平方米，其中产业大厦面积约32万平方米，商业面积4万平方米。整个园区规划建设6幢科技产业大厦、2幢配套公寓和1幢商业综合楼，停车位逾2000个。项目分三期开发，二期南区即将面市。

天安云谷

用途：产业大厦、公寓、商业

现状：待售

简介：位于坂田街道坂雪岗大道以西、五和大道以东，项目占地面积76万平方米，总建筑面积289万平方米。项目分六期进行开发，预计6-8年内可完成，总投资约280亿元。一期写字楼将于今年9月初入市。

星河WORLD

用途：写字楼、商业、公寓

现状：待售

简介：位于梅坂大道与雅宝路交会处，项目占地面积约62万平方米，总建筑面积160万平方米，总投资达150亿元。项目包含10栋写字楼、4万平方米商业和20万平方米住宅，以及配套的幼儿园及小学。

智富特区

用途：写字楼、商业、公寓

现状：在售

简介：位于龙岗区梅坂大道与雅宝路交会处，占地面积约5万平方米，建筑面积约14万平方米。项目主打**写字楼、**品牌商业、精装LOFT酒店式公寓。

三、福田区

新浩e都

用途：公寓

现状：待售

简介：位于福田中心区北环彩田立交桥东南角，总占地2.46万平米，总建筑面积达20万平米。项目由3座塔楼组成。