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一手房
网签表现“惨败”实际成交理想
国庆7天成交套数仅243套
据监测东莞市房产管理局公众信息网的统计数据显示，国庆**假期间(10月1日-10月7日)东莞住宅交易情况依旧以“惨淡”收场。
录得的数据显示，国庆一周东莞商品住宅成交套数243套，创下近五年**周成交套数新低，同比下降36.9%，环比过去一周下降83.2%。十一期间商品住宅成交面积约2.6万平方米，同比下降36.8%，环比下降82.8%；成交均价8735.9元/平方米，一改近五年连续上涨之势，同比下降1.16%。从数据比对来看，国庆期间七天住宅成交套数约只有9月30日**成交套数的七成(9月30日单天成交套数337套，成交总面积约3.6万平方米)。
合富辉煌市场研究中心副总监李兴旺认为，仅从1-7日的签约数据对比来看，今年国庆期间签约同比减37%，这个减幅，与今年整体大势基本匹配。
楼盘到访量1946批次，主要意向为三房
李兴旺还关注到今年国庆楼市有一个新的变化，就是国庆前**的新政，使国庆期间的看房人气上涨。多开发商也反映销售中心来访量人气不错，甚至超乎预期。
东莞中原的系统统计显示，在9月29日至10月5日的一个自然周里，一周楼盘来访量达1946批次，环比前一周上周大幅上升83.07%。而在登记的客户中，意向三房的客户为944批，意向四房/五房的客户达400多批，环比上升幅度*为明显。东莞中原研究部认为，此数据表现一定程度上可以反映出，在9月底国家“认贷不认房”政策落地后，东莞改善型需求已开始悄然涌动，看房的改善型客户明显增多。
看房者众，实际成交也不像网签那么“惨白”。今年国庆期间，东莞全市仅有10月1日光大的天骄御峰和10月6日恒大御景为**盘开盘，其它几个项目均为旧盘加推。从开发商的反馈情况来看，上述两**盘也是城区市场的指标性项目。其中光大天骄御峰为城区核心地段大户型楼盘，开发商反馈成交180套，当天成交额近6亿元。恒大御景卖的是刚需房子，认筹数大致为推货量2倍。配合以“8字头”的价格低开以及低*付手段，开发商表示当天就录得成交**多，仅剩下数套单位，可谓“日光”。
二手房
9月全市二手房成交2462套再下滑
自8月份起，随着入市新盘不断增加，二手房市场成交再次陷入低迷。“以前月成交套数一般保持在3000套以上，而近两个月都是在2字头，下滑幅度明显。”二手中介机构负责人表示，虽有9月底央行**新政利好消息，但因东莞多数银行暂未实行下调利率等因素，让许多买家仍处于观望态势。
“相比往年，今年客户在买卖房源时周期明显拉长，上半年银行实行的利率上浮10%-20%让很多客户犹豫不决。”金信联行西平弥珍道陈店长表示，进入9月份以来，受周边新盘垫*付、低*付等因素影响，很多拓展客户不断将置业时间推后。
相比往年，今年不管是一手房还是二手房市场，成交套数和面积均有明显的下滑。
“国庆节期间，来电、上门咨询的客户比平时还多，但真正能够成交的却很少。”陈店长表示，目前其所在的西平片区是城区二手房源交易*大的区域，覆盖了包括东骏豪苑、弥珍道、景湖名郡等多个楼盘，但整体交易量却不如去年。“根据我们的了解，很多客户延长交易周期主要是因银行利率上浮，加上许多政策**后暂无落地执行，还在等待中。”陈店长表示，若还清*套房贷再贷算*套，并且允许*套房贷款利率*低打7折等举措执行后，二手房源的交易将会迅速增加，特别是在一些楼盘品牌较高的区域。
从搜房二手网方面获悉，9月份全市共成交2462套，成交面积约316371平方米，环比8月份再次出现双下降的趋势。
“二手住宅网签下降，主要是楼市迎来金九银十，部分买家将计划转向一手楼市。此外，也有不少买家还在观望等待。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示，进入第四季度后，随着新盘入市增多，分流二手客源的现象将会明显增加，二手交投的增幅不会太大，或会以小幅回升为主，价格基本走稳。
长镜头
恒大御景低*付低预期造就“日光”
作为城区今年难逢的刚需盘，恒大御景一面市就颇受关注。10月6日，恒大御景正式开盘，*批推出4、5、6、7栋共计446套房源，根据开发商反馈，不到1小时的选房之后，400余套房源几近售罄，销售金额近3.5亿元。据悉，项目此前认筹超过800个。由于开盘到实际签约有一定滞后性，因此目前在网签系统并不能得知实际成交数据。不过现场有客户反馈，由于等到*后，已没有了心仪的户型和楼层，因此
放弃购买。多名买家也证实，开发商所推房源，*后仅剩数套低楼层单位。
恒大御景本次推出为80-130平方米的单位，为*次置业者关注度*高的户型面积，正切需求。项目所处的位置南城运河边，邻居为天安数码城，周边二手房小区景湖湾畔大概距离该项目两个公交站，二手房毛坯房价已达8000元/平方米。而根据开盘现场的买家拿到的价目表，看到，部分房源价格的确有“8字头”，但是占比不多，*低为8188元/平方米。较好位置、靠近运河边的楼栋价格大多在9字头甚至上万元，整体均价预估在“9字头”。即便如此，恒大御景还带有精装修发售，因此除去装修标准，毛坯房价均价约不到8000元/平方米。对于动辄上万元的南城一手房源而言，这个价格也足够有吸引力。
而恒大地产也向来有低*付的促销优惠活动。在该项目，开发商就推出4.2万元起的低*付活动，折算即是*付不足总房价7%。相对而言，资金不够充裕的买家对此会非常受落。
天骄御峰开盘单日成交近6亿元
与其他开发商提前抢跑入市不同，作为本土实力房企光大地产的重磅产品，天骄御峰项目在经过近一个月的筹备后，于10月1日国庆节当天开盘。据了解，开盘当天项目共推出400套160-255平方米的改善型洋房。
“当天开盘后，仅3小时就销售180套，当天成交额近6亿元。”光大方面表示，大户型产品入市后能够取得超过50%的去化率是让他们很意外的。据当天去现场选房的客户李先生回忆，国庆节当天，等她驾车来到项目时，营销中心沙盘已被前来选房的市民围得水泄不通。
直到正式开盘后，各位准业主才到销售现场在等候区静心等候。“有个客户说他早上5点多就起来到这里了，为的就是能够选到心仪的房号，*终还是选到了。”李先生表示，虽开发商推出了近400套房源，但他看中的是254平米四房，景观、位置*好的就几十套，不得不早点来抢。
据光大方面表示，此次入市的房源均价约14000元/平方米。“1.4万元/平方米的价格比我原先预计的便宜一些，来之前我已经做好准备，只要均价在15000元/平方米左右就出手。”李先生表示，因光大天骄御峰位于鸿福路和东莞大道十字轴位置，面向黄旗山，不管是地段还是交通都很理想，未来周边还有综合体面市，不管是自住还是投资，未来升值潜力都很不错。对此，项目销售负责人表示，目前14000元/平方米的定价比较理性，但未来房价肯定会涨，尤其是随着房贷政策放松后，房价上涨已是趋势。
南部湾万科城登记客户三天破万
虽还未正式开盘入市，但南部湾万科城项目已成为莞深两地客户的香饽饽。
自9月底正式开放营销中心以来，南部湾万科城项目每逢周末都是人声鼎沸。据项目负责人李文画表示，十一假期期间项目累计到访客户4000批，共计10000人次，其客户群主要以虎门、长安和深圳客户为主，其中东莞客户占比近七成。“在国庆长假期间，我们楼盘人气十足，其主要原因是虎门本地一直缺乏这种规模型大盘，加上万科本身具有的品牌影响力，让虎门、长安和深圳客户络绎不绝。”李文画表示，南部湾万科城项目是万科地产进驻东莞10年以来*大的综合体项目，占地面积近35万平方米，总建面达80万平方米，总户数约7200户，规划人口规模约3万，是虎门*大规模的开发项目。
“小区分三期开发，一期产品有四种，包括165平方米的和院别墅、93-97平方米三房和约142平方米全装修四房等。其中，165平方米的和院别墅是万科*次在虎门打造经济型别墅，实现小面积大功能运用，尽力减少每一寸空间浪费。”李文画表示，*批190余套别墅产品将于10月中下旬入市。
李文画说，为了能够保证国庆节期间楼盘有人气，南部湾万科城将样板房开放时间提前宣传，经过长时间的预热后，保证意向客户能在样板房正式开放时如约到现场参观。“样板房开放当天，因来参观人数众多，很多客户排很久队才能目睹真容。”李文画表示，因参与诚意登记人数众多，目前*批别墅产品诚意登记已截止，只有95-142平方米洋房还在持续诚意登记中。
买家心态
1 改善型买家：担心政策对购买超大户型不放松
资深买房人马先生名下还有房贷，自己经手以及帮助朋友物色的房产已是屈指数不清。不过他现在*想买的是面积不大的经济型别墅用于家庭自住。他表示目前*盼望的是公积金政策的放松，以及房贷政策利率水平的下调。
马生从未使用过公积金贷款，按照东莞公积金可能实行的新政策，他研究了一番，自己未必属于符合贷款条件的一个。因为此前公积金政策规定只允许贷款144平方米以下的自住房，也就是说不准许贷款144平方米以上的住房。马生想买的别墅面积少说也在200平方米以上，因此肯定被公积金贷款政策排除在外。但是马生详细研究过目前公积金贷款政策正在进行的征求意见稿，对于144平方米以上的住房贷款并未提及，因此他认为很可能接下来即将修正的东莞公积金贷款政策对大户型、超大户型从宽处理。不过目前也仅停留在想象的层面。
就算马生即将考虑购买的“别墅”户型也能用公积金贷款，但是由于贷款额度的限制，他还是必须走公积金+商业贷款的双组合贷款的方式。所以他更关注的是，此次央行“929”文件后各银行对于改善型需求的认定标准问题。对政策研究透彻的马生看到，此次新政的措辞对于改善型需求者申请再次贷款买房，用的是“普通商品住房”的字眼，因此他更担心，新政对于144平方米以上的非普通住房并无宽松。
2 刚需买家：利率高点也无妨，关键是房子户型对味否
个体户老张在莞已呆8年，但是此次买房，可是他第一次买房。“我们没有什么经验，都是凭感觉，比如我就不喜欢靠路边的户型。”老张的太太对于的来访显得更为健谈，她认为，虽然路边户型会比内朝向的户型要便宜千元左右，但是她仍毫不犹豫选择了南向、朝花园的户型。
谈及接下来银行可能发生的*套房利率政策变化，他们也毫无“感觉”。“就是利息高点吧。我们觉得还能接受，说不定很快有钱了，就可以提前还贷了，所以现在贵点也无妨。”
按照老张的说法，事实上其购房行为与经济大环境、政策变化都无太大关系，而是跟此时是否真的需求住房、喜欢不喜欢这里的房子相关“以前我们手头也有钱，都拿去做其他投资，现在才想到孩子以后要上学，我们要有比较好的居住环境。”老张表示自己并不是因为近期政策变化变得入市更积极，而是看了半年的房子，觉得还是南城好，地段、户型还是自己理想的，所以选择购买。
“如果有更低的利率，那就会更高兴。难道利率高了我就一直不买吗？不可能的。”他透露，身边的朋友有的资金并不够*付，就会比较喜欢开发商的低*付活动，减轻买房前期压力。
业内看市
不会因为政策利好而对市场有乐观的判断
彭红涛，东莞市广源房地产开发有限公司副总经理
国庆我们项目是**的展示开放，现场人气一直持续，这也是出乎我们意料的。但是这是否归结于央行新政后产生的直接效果，还有待市场印证。
新政对信贷政策适度放宽，对目前市场持续观望的氛围可能会有些消解，因为对刚需买家、对改善型买家都是实质性利好，减轻他们的购房成本是有帮助的。但是是否能对市场成交实现绝地反转，也有待观察。能否有效带动他们的购房行为，他们会否因为新政的刺激而直接出手购买，在我看来政策的影响只是一方面，对信心提振有帮助，但是要综合考虑，不是全部。真正影响到他们的购房信心的，也要看经济大环境，经济大环境好了，各行各业的信心才足了。我认为，东莞买家的购买力是充足的，他们接受房价的能力是有的，只是购买时机和信心的问题，导致他们的观望。
对于我们开发商而言，至少在我们公司，目前也并不会因为政策而对市场有乐观的判断，而是谨慎。对于号称这个时候涨价的，一方面有可能是全国性大品牌公司，他们是全国性的开发战略的，有可能因为年度目标，根据各地的项目情况进行局部的调整，不一定是跟新政有因果关系的。当然还有另一种可能性就是炒作。
落实到我们项目，没有高预期，也没有低预期，我们将根据市场情况合理定价。个人判断今年房价走势平稳，不会有大波幅。
银十或变金十，购房者迎来抄底机会
梁兰凌，富通地产总经理助理
就我观察而言，今年国庆期间东莞楼市的表现还算不错，富通自在城项目就成交了近百套房源，远远超出了我们的预期，之前想着国庆节能够成交50-60套房源。这样的销售成绩，可能是除恒大御景外，城区成交*多的之一。
对于近期房企调高售价的传言，我认为实现的可能性不是很大，但这样的消息传来传去对开发商是有好处的，因为符合客户买涨不买跌的心理。
随着央行新政、住宅契税征收标准提高等多重利好因素，未来开发商在优惠力度上可能会收一点。特别是近期央行关于还清*套房贷再贷算*套，并且允许*套房贷款利率*低打7折等举措，对于改善型住宅的成交是有好处的，包括富通圣堤雅在国庆期间成交也不错。
原来二套房*付必须要六成以上，而现在还清*套房贷后只要付三成，对于很多改善型买家来说，门槛低了不少。在富通圣堤雅就有好几位业主购买了大平层，在购买时他们要求开发商承诺，如果央行政策落实不了就退房，我们也答应了。
第二是利率的下调，上半年不管是*套还是二套房，利率一般都要上浮10%。而随着央行**新政后，虽利率下降至7折的可能性不大，但只要恢复到基准利率，对于改善型客户而言，他们出手的机会就很大。
对东莞市场来说，今年金九的表现并不抢眼，虽住宅成交量比上半年有了较大幅度的提升，但成色并不是很足。反而，目前各镇住宅标准大幅提高，加上央行政策的**，反而让银十有了更好的机会。
进入第四季度开发商出货比涨价更重要
逄臻，卓越地产东莞公司销售总监
虽目前传言部分开发商在酝酿涨价，但我认为其可能性不大。特别是对于东莞市场来说，由于上半年成交疲软，商品房存量比较大，出货压力较大。
相比上半年而言，进入下半年以来，东莞楼市利好不断，先是普通商品房契税征收标准大幅调高，9月底再有央行***套房认定政策，对市场而言都是利好消息。
不过，今年的国庆节楼市成交可能并没有出现预期的火热成交，其主要原因是部分政策还未落地，消费者还处于观望状态。虽国庆节也有一些楼盘开盘入市，但多以大户型产品为主，还很难搅动整个市场。
进入第四季度后，很多开发商都会面临完成年度任务的压力，这个时候涨价的可能性不大。房企只有趁早出货，才能保证企业的资金链正常运行，所以房价不会有过大的调整，很多开发商仍会坚守市场。对于较大型房企，特别是上市房企而言，第四季度将是努力完成年度任务的*后机会。所以开发商都会选择努力走量，只有部分开发商可能会存在局部上浮产品价格的可能性。
现在不具备涨价条件
李兴旺，合富辉煌东莞公司市场研究部副总监
今年国庆楼市有一个新的变化，就是国庆前**的新政，使国庆期间的看房人气上涨。新政确实给市场起到了提振信心的作用，看房人气高涨，也就是说新政将会使观望已久的需求得以释放。
现在还有一个很关键的因素是七折利率、二套房界定的放松何时落地，这将很大程度决定新政对市场带来的影响。因为新政降低刚需和改善型住房购买者的负担，释放许多此前误打的改善型需求，回归到可以认定执行*套房政策，这将促进普通商品住房和改善型住房产品的销售。不过，房贷利率下限7折预计难实现，主要由于5年起贷款利率为6.55%，7折后为4.59%，实际是低于银行存款4.75%，银行不太可能执行，但房贷利率向基准利率靠拢或9折优惠值得期待。
目前网上疯传开发商酝酿涨价，我个人不建议涨价。现在也不具备涨价的条件。将之前的部分优惠收回，小幅的价格回调估计有的开发商会做，但从全年来讲，多数开发商完成年度目标仍然很困难，所以短期不太可能涨价。
