广州分站
广州分站
9月30日的央行新政**，是存心不让人安心过国庆！从8月底的坊间传闻到9月底，一个月中，就有好几家银行出面澄清“未放松”，这些话音刚落，谁会想到“放松限贷”的馅饼就这么从天上砸下来？市场回暖就这样猝不及防地出现了。国庆休假没过完，很多人都忍不住出来看房买房了。
一手、二手上门看房量在国庆假期后半段暴涨，比平时双休日多出三四成。一手多个楼盘成交量在这几天大超意料的“好”，在售的博林天瑞、**道、华业玫瑰四季等各大盘7天的成交量都比9月单周翻了一倍不止。将推楼盘的认筹率也有了明显提升，市场**关注的华润城、虹湾等区域典型楼盘，现场认筹都相当*爆。
“认贷不认房”这样的指导性政策尤其让很多纠结中的换房客也多了几分入市的决心。据悉，国庆期间上门客户中，无论一手、二手市场，换房客比例明显增加，三房、四房房源顿时变得走俏。
对于国庆之后的市场，多数开发商并不敢掉以轻心。无论从供应量还是目前买家心态分析，必定都会促进一手市场第四季度成交量有所上涨，**预计将达到三成以上增幅。“如何定价”，大家早已达成共识，“先走量”为**原则，即便要提价，也要依据项目消化情况和客户需求情况，逐步提高后期新品定价，不会贸然行动，也有开发商方面担心国庆的这一波回暖与前三季度积压需求反弹性释放有关，回暖的持续性有待考量。而二手市场，受买卖结构影响，挂盘价、成交价的涨幅会在第四季度显现出来，而成交量涨幅预计会比第三季度增加20%，*终还取决于利率折扣的落地。各大银行果真做到利率7折，预计第四季度完成上万套成交相对轻松。
疑问
1
央行国庆前新政“突袭”，
深圳各银行落地速度如何？
节后*日中行**落地细则，
工、建、农行将陆续跟进
10月8日，央行发布房贷新政刚好过去一周，从四大行深圳分行获悉，中国银行深圳分行已**发通知执行新房贷审查标准，将细则执行落地，而工行、建行、农行截至发稿时，相关人士表示近两日细则也将**落地。此外，主力做房贷的四大行房贷利率维持在9.5-9.7折。业内人士认为，房贷利率想做到7折优惠较难。
9月30日下午央行发布新政通知，对*套房实行“认贷不认房”政策，即*套房还清贷款后，再买房仍可享受*套房的各项优惠政策。当晚，有银行界人士对分析，在9月下旬“限贷”松绑风声传出之时，央行已口头通知了各商业银行，相信各银行对政策已早有准备，*快在国庆假期结束后的一两天，各商业银行都会有具体细则**。
据了解，中行在10月8日上午就已发布内部文件，对房贷申请实行新的审查标准。其内部文件显示：对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买第二套普通商品住房，执行*套房贷款政策；未结清相应贷款的改善性住房执行二套房贷款政策；购买三套及以上住房的仍执行深圳市房地产“限购”政策。此外，还强调普通住房的认定标准暂先针对《房地产证》用途显示“住宅”的普通商品住房执行，以及对符合条件的非本地居民，贷款审查可无需提供本地社保、税单等辅助证明材料。与此同时，招行的个贷经理在当天下午也向表示，招行已按新*套房贷认定标准开始受理，招行不再发布具体细则而直接使用央行细则。
不过，当天以购房者身份咨询了*早被传出细则落地的建行，某个贷经理表示，直到现在具体细则都没有文件，所以还没开始施行。同时，工行、农行在接受采访时也表示，目前分行还在等总行通知，具体细则应该在近两天会落地。
疑问
2
深圳房贷利率会回到
7折*低优惠吗？
业内普遍认为，房贷利率低至7折难再现
央行此次放松限贷的政策看似向房地产打了一剂“强心针”，被看作是**政府有意“救市”的风向标，但除了“认贷不认房”政策较易落地外，多数业内人士认为房贷利率7折优惠出现可能性较小。
据了解，银行房贷利率低至7折，在2009年就已“开先河”。央行在2008年就曾宣布房贷利率开始可以下调至7折，2009年2月，央行再度重申居民*套房贷利率下限扩大为基准利率的0.7倍，房贷利率7折优惠终于成为市场主流。可惜好景不长，这一利好一直延续到了2011年，在2011年以后，房贷*多只能申请到8.5折。
曾经有银行界人士向分析，在以往资金成本低的情况下，房贷算是稳定的优质贷款业务，银行也愿意做，关于个贷的考核还曾经被列入银行考核员工的主要指标。但这一局面正在产生变化，这主要与今年类余额宝产品规模的迅速壮大有关，一方面，银行的活期存款正在不断地向货币基金分流，另一方面，货币基金再将资金主要投向银行的协议存款，使得银行的资金成本水涨船高。
这样的情况出现使银行希望能把更多的资金放到利率更高的中小微企业贷款和个人消费贷款，因此今年上半年房贷利率普遍高于基准利率10%-20%，且放款速度较慢，在央行数次喊话后，仍难有银行回应。
疑问
3
国庆7日长假，各楼盘成交情况如何？
国庆期间，深圳多个楼盘上门访问量、成交量明显上涨
9月30日，央行发布房贷新政，楼市兴奋度可以想象，反弹回暖，各个片区皆有多个楼盘成交量陡增。
上门访问量和成交量双涨，市场超出意料
尽管国庆7天长假，深圳人多数出门度假旅游，然而多个楼盘反映，特别是在4日之后的后半段假期，营销中心上门咨询买家突然增多，诚意“实客”概率也提高不少，看房总人数明显超出双休日上门量的三四成，成交量也有翻倍增长。
位于龙华红山地铁站附近的华业玫瑰四季相关负责人告诉，在国庆期间成交量出乎意料的好。相比9月单周成交量，国庆期间一周的成交量上涨了一倍，成交接近30套。“我们开盘后又于9月加推200套，陆陆续续所剩不多，原以为要消化完需要一点时间，但没想到国庆期间把*后的尾盘都售完了。”位于龙岗的刚需楼盘诺德**道，国庆7天的上门量达到800余批，成交80多套。佳兆业旗下四盘在国庆期间销售金额达到6亿元。
另外，南山的博林天瑞营销副总经理索忠诚也表示：“国庆不仅上门访客量比平时多，而且成交转化率特别高，7天成交30套，成交额达1.5亿。这一表现远超预期，尽管之前银行政策变动风声传出，但项目之前预期国庆期间销售是在15-20套左右。”
中原数据显示，国庆期间有超过5个楼盘开盘及加推，包括西荟城三期、尚水天成等。西荟城三期，开盘总共推出了620套单位，当天即销售九成，是今年市场上少见的水平。
售价基本保持不变，但优惠在变小
总而言之，目前价格变化并不明显。有龙华片区的某项目销售负责人向透露，代理公司这几天在不断建议楼盘适当小幅提价，但该名开发商也表示，暂时不考虑，还是走量为主，除非往后再加推全新单位，现有在售单位仍保持原价销售。总的来说，国庆期间一手销售价格都维持国庆假日之前的水平，有开发商反映，政策来得太突然，还需要时间消化，或许会在近段时间才会做出一些调整，他预计，多数在售楼盘的折扣会逐步缩小。
同时，多个楼盘反映，放松限贷的政策明显刺激到换房客，换房客户量大大增加。三、四房户型会变得热门。例如，博林天瑞目前的产品总价在500万-600万元/套左右，偏改善型，这样的利好对于改善型产品的影响甚至超过解除限购。因为*付比例下降，有实力的需求大幅释放，还有一次买两套的案例。而这些客户当中，新老客户都有，老客户购买的决心明显，而且也对未来价格有了上涨的心理预期。
读数
国庆期间成交数量仍为近几年*低
从深圳市规划和国土资源委员会数据得知，2014年国庆7天，深圳市一手房共成交139套，成交总面积1.3万平方米，均价约2.32万元/平方米。
在刚刚过去的9月里，全市一手住宅成交3113套，环比上升7.8%，成交面积为29.37万平方米，均价为2.27万元/平方米，结束连续三个月的下跌。2014年国庆7天一手住宅成交量、面积虽都低于往年，但是价格方面却仅低于2013年同期，下降11.8%，与2010年、2011年、2012年同比增长分别为53.0%、37.3%、22.3%。
从美联物业全国研究中心的数据中得知，2014年全市一手房在一季度、二季度、三季度的成交套数分别是7222套、7911套、8431套，成交面积约6.7万平方米、7.5万平方米、8万平方米，成交均价2.28万元/平方米、2.37万元/平方米、2.26万元/平方米。可见，成交数量在不断增加，从国庆7天成交情况来看，随着新政的落地，以及第四季度新房推量的增多，成交数量有望进一步提升。
基于市场买家入市信心的增强，降价现已成泡影。多位业内人士表示，房贷新规如何落地以及信贷额度松动幅度将对市场带来决定性影响。
疑问
4
政策利好，
开发商会否再捂盘？
推盘策略仍走量为主，
第四季度供应充足
“银行要放松限贷政策”的消息于8月底开始走漏于坊间，9月更甚，直至9月30日央行**指导性政策，至今放松限贷政策真正落地各大银行。多数楼盘在此过程中颇有收获，除了在售楼盘成交量增长之外，将推楼盘受认筹量暴涨状况影响，也必然将改变它们下一步的推盘策略。
将推楼盘认筹暴涨，目前仍以“走量”为前提
据业内人士透露，原本计划在9月推出宝安某即将开盘的含别墅项目，客户们受“限贷放松”的传闻影响，自9月初以来认筹量激增，以至于该项目还未确定*终推盘时间。
认筹*爆的还有南山片区的华润城，这个由大冲村旧改项目得来的大盘，同样是接下来的重头好戏。据多位已认筹买家透露，认筹*爆，诚意满满。10月5日认筹的买家，已排到1400号以上了，总共一期单位仅700多套，*批推多少货量待定，暂定本月12日开盘。对购房者来说，能买到就算是幸运，要想额外申请折扣应变得很难。华润置地董事长吴向东在7月26日举办的华润置地商业地产战略暨深圳区域产品发布会上，大呼：“今年是买华润房子比较好的时候。”据此，预计上市公司华润要完成今年的销售目标，此次开盘价格不会高开，保持走量。
梅林的绿景虹湾项目预计也是在10月底推盘，据绿景集团相关负责人透露，国庆期间上门量比平时双休日增加三成。谈及推盘策略，其表示：政策放松的程度超出原来的想象，此次带来一波回暖，但无论客户如何，推盘的**原则还是定价保守，要抓住客户需求先走量，消化一部分再说。
下半年一手价格平稳，银行利率折扣不大
“先走量”是下半年市场大多数新盘的**市场策略，即便有提价楼盘出现，也应是个别现象，因为在今年前三个季度一手市场整体销售暗淡，很多大型房企、上市房企纷纷都将全年的销售业绩压力转移到第四季度，并且买家方面，在国庆期间的成交陡然增加，还受前三季度积累客户需求的反弹性释放。“我国房地产行情，短期看货币，中期看政策，长期看人口。这一波回暖是受货币政策影响，它能持续多久很难说，市场目前并没有完全反转的条件，开发商亦不会盲目乐观。”深圳前海厚诚敏集团董事、总裁张梧峰分析。
美联物业深圳区董事总经理江少杰也表示，走量为主，一手价格仍平稳过渡，但他认为，限贷放松政策将直接导致一手房在第四季度失去价格下跌可能性。在客户增多的市场环境之下，开发商为了走量，不会提价，更不会有明显降价销售。“如果银行利率折扣够大，目前普遍是9.5-9.7折，之后能达到8.5-9折的话，成交量还会更多。”他说。
据中原数据统计，整个10月份，开盘的项目将达22个之多，其中全新盘16个，可见，第四季度开张供应充足。据向多个项目了解，开发商现在普遍“心不慌”，深圳目前市场相对全国而言属于健康，开发商都想稳中求胜，不再图“一口吃成大胖子”。当然，一些加推楼盘价格不排除会高于以往开盘价格。
因此，一手房买家别愁新房价格会大涨，如何买到称心如意的房子才是考虑的重点。
疑问
5
现在都看好楼市回春，房价会否大涨？
成交量会明显上涨，价格不会有明显反弹
国庆期间的积极表现，在很多业内**看来，也并不能指向一手价格就会大涨。目前看来，深圳市场相对全国而言较为稳健，多数开发商经历过几轮调控，对于市场起起落落早已心中有数。开发商们也不会如饿狠了看到食物就要吃到撑的状态，对于此次回暖，多数开发商都十分珍惜，对于一些全新楼盘而言，尤其是上市房企，忍耐了大半年的淡市之后，“先走量”远比定高价赚多些更重要。
下半年整个房贷的总量会占到全年50%，这将一改以往每年年底贷款紧缺的局面。美联物业深圳区董事总经理江少杰预计，第四季度的一手成交量会比第三季度增长30%或更多，整体一手价格并不会有明显反弹抬升，供应还是以关外片区为主，定价平稳仍是共识。但不排除有部分加推楼盘，之前开盘已有较好库存去化表现，因此接下来，不排除会在之前价位基础上，适当提高新一批产品的定价。
疑问
6
二手房能否搭上房贷新政“顺风车”？
国庆后期看房客增加，多以换房客为主
二手房9月显得尤为冷清，原因在于进入传统的“金九银十”后，开发商增加推盘量和举办一系列促销活动，来促使一手房成交量的提升，在这种打压下，二手房市场就不是很景气。今年9月二手住宅共成交3880套，环比下降8.8%，是今年除2月外成交量*次低于4000套的月份。
从深圳中原研究中心的数据得知，2013年9月深圳市二手房成交量接近7500套，比2014年9月高出3000多套，从去年9月到今年2月成交数量就一直处于下跌状态，其中2月的成交量仅3000套左右，2月以后虽有所回升，但成交量一直在4000套左右徘徊，而9月份的成交量竟低于4000套。
美联物业全国研究中心经理何倩茹指出，二手市场今年与去年不一样之处还在于，今年关内成交比关外多，关内成交占比60%，关外40%。而去年则是关内、关外区域平分秋色，何倩茹认为二手买家有回归关内置业的趋势。
此次新政的推出，势必会对整个市场的回暖起到一定的作用。何倩茹以及中联地产研究院总经理肖小平皆表示，货币新政对于二手市场影响较大，国庆期间前三天，市场静悄悄，但自4日之后的后半段假期，二手市场看房量增加明显，各分行反映客户纷纷上门咨询货币政策，尤其关注贷款细节如何落地。在看房客户中，相对以往换房客比例在扩大，三房、四房房源也变得热门。而卖家方面，心态也有微妙变化，出现议价空间进一步缩小。不过，截至发稿时，国庆期间二手房成交量目前还没有相关机构统计出数据来。
疑问
7
二手房市场下半年行情如何？
二手房市场放盘增多，价格会涨
一直以来，二手市场的调整都是*接地气的，因为业主放盘、买家接盘多属于个人行为，价格更加容易随行就市。对于二手市场的下半年行情，包括肖小平、何倩茹多位**认为二手价格会有上升。
何倩茹指出：“大半年的市场都比较淡，有的卖家挂盘好几个月卖不出去都不放盘了。但8月、9月全国多个城市普遍取消限购政策，促使卖家心态有了细微变化，大家似乎看到了回暖到来，开始有意识地决定放盘或调高价格。”美联物业董事总经理江少杰预计，第四季度二手成交量会达到20%-30%的增幅。肖小平预测，如果能真正做到利率7折，那么二手房大增成交量就是意料之中的事情，第四季度轻松实现上万套的成交量。不过，利率7折能否到位，还有待考量。
不过，在*新一期中原地产国庆假期周评中指出，10月二手住宅面临的情况更为复杂，一方面，央行**的新政又对整体市场起到了促进作用；另一方面是新房频频入市，二手市场面临客户被持续分流的风险。在两重力的双向作用下，二手市场回暖之路并不平坦。
疑问8
购房者会否为新政“买单”？
买家入市决心增强，再次置业购房者更加理智
“国庆期间，我接到好几位朋友致电咨询我货币政策的事情，他们都很关注政策细节。可见央行新政对于买家来说还是有很大刺激的。”肖小平告诉，在这几位朋友中，不乏拥有一次性付款购买千万房产的换房客，之所以关注货币政策，是因为他们担心整体市场会随政策利好而涨价。
还有一位从年初就一直看房的朋友，终于也在国庆期间下手买了一套坂田佳兆业悦峰的房子，主要原因也在于听闻央行放松限贷，担心市场上买家增多，卖家随行涨价。从各个方面得到消息证明，普遍买家入市决心突然增强，上门看房量暴涨。
【现场】
非深户的换房族，想换房还得假离婚
在宝安区一新开楼盘采访到一位已经交纳诚意金的张女士，张女士看中了该楼盘一套140平方米的大户型四房，这是其第二次置业，她告诉换房主要还是自住用。“由于之前的房子只有两房太小了，现在条件允许就想换个大一点的。”她表示。问是否有关注*近央行**的新政策时，她表示一直都有关注，自己是深户又是第二套房，符合政策调整的对象。但是，张女士也表示并不会因为政策调整而拖后买房计划。张女士表示：毕竟不是*次买房，对于更多看中的是房子本身的价值，房子的位置、朝向、利用率等都是十分重要的考虑因素。头一次的房子买得不合心意，但是价格比较合适，现在经济条件允许了，价格接受范围也广了，当然要挑一个心仪的家。
现在买房，跟几年前她*次买房的时候大不相同了，几年前开盘的时候人山人海，现在开盘反而来的人不多了，说明买房的需求在降低，房价应该不会跟以前那样涨得那么快。另外，“银行利率现在还是没有那么低的折扣，以后什么情况也不好说。”女士说，“看似三成*付很低，140平方米的房子要将近500万，就算*付三成也要150万，贷款的压力还是很大。目前一个年收入50万的家庭，要10年不吃不喝才能买到这么大的房子，如果不贷款就根本不可能换房。”
随后机会。”同时，李先生也表示既然是换置就要买套合心意的房子，要有怦然心动的感觉才会下手，毕竟这套房子总价很高，能够一步到位不用再换了是*好的，不会因为政策优惠而随便选择。同时，李先生无奈地告诉：“由于我们夫妻都是非深户，又已经在深圳买了一套房子，受到限购政策的约束，如果换房只能假离婚，周围同样情况的朋友也有用这样的方式买第二套房。”
疑问9
限贷已经放松，限购还会远吗？
深圳的限购令短期内不会取消
“新国十条”即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通过限制家庭购房套数来调控一些房价过高的城市继续上涨。北京成为*个响应政策的城市，随后深圳、广州等陆续有46个城市**了“限购令”。2014年楼市遭遇“寒冬”成交量大幅下降，只剩下北京、上海、广州和深圳四个一线城市以及三亚还在坚守。何时退出限购也成为时下关注焦点。业内主要声音为，限购令一定会解除，但不是短期内。
2008年4万亿入市，房地产业迅速发展，一些城市房价上涨过快，2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)**，要求根据实际情况，在一定时间内推行“限购令”，北京在同年4月成为*个加入限购令的城市，随后广州、深圳、上海等一线城市以及厦门、佛山、温州、南京、呼和浩特、济南、青岛等二线城市也相继加入进来，共计46个城市。上海、宁波*为严厉，仅限购一套住房。深圳2010年9月30日**限购令政策，深户家庭限购两套住房，非深户居民家庭符合要求，限购一套住房。多地楼市迅速降温，成交量也骤减。2011年至2012年据不完全统计至少有14个城市对当地楼市进行微调。
2014年，国内经济下行影响楼市进入调整期，大多数城市楼市成交量下跌，开发商库存量增加，去化周期拉长。呼和浩特于今年8月正式发表取消楼市限购令的实施意见，成为全国*个“破限”城市。随后合肥市宣布购房者在合肥市内买房时，无需提供居民家庭住房查询证明，随后南宁等地相继宣布解除限购令，目前还在实行的仅有北京、上海、深圳、广州和三亚五城。根据资料显示，目前放开限购的41城市中，大多数城市回暖现象并不十分明显，只是出现了“昙花一现”式的高峰式成交。
深圳、广州在松绑限购大潮中，表现淡定，日前传出深圳“限价令”松绑，随后深圳市规土委再次微博高调表态：“根据分类调控精神，我市将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。”
早对限购是否应该取消问题做过调查，业内**表示深圳没有那么快撤销限购政策，作为一线城市需求量是不需要担心的，再者，目前看来撤销限购对于楼市回暖作用不大。克而瑞深圳区域总经理许烁也曾经表示，如果深圳取消限购政策，唯一的理由就是把调控还给市场。从市场反应上看，想买的购房者，仍然会通过借名额或者假离婚等手段解决和消化限购问题。
对此，深圳闰土地产顾问有限公司董事长严士平看法有所不同，限贷政策已经放开，将会把自2011年以来改善型住房的一部分需求释放出来，如果银行真的能够做到7折利率，会更好地加速库存去化，届时预计明年年底将会出现新一轮的供应量不足现象，如果限购政策也放开，房价将会无抑制疯长，政府应该想好应对之策。
对此，中原地产二级市场副总经理玉家雄表示并不担心这方面，政府限价政策虽然目前有所放松，但是没有取消，还是有制约作用的。
疑问10
会否再起“拿地潮”？
开发商短期不会大幅拿地，将以清库存为主
2014楼市进入“寒冬”，成交量惨淡，开发商纷纷放慢拿地脚步。进入8月，深圳土地市场遇冷，就连新贵“前海片区”地块也是低溢价率转让。进入9月，并没有迎来往年的“金九”月，销售量大不及去年。9月30日，央行明确发出“救市”措施，经过整个十一黄金周期间发酵已经落地，虽然救市的“化学反应”已经开始，但是业内人士分析，短期内大部分开发商依然会以“清库存”为主调，拿地高峰期可能出现在2015年年底到2016年年初。
经济下行影响楼市，销售高峰期时成交量惨淡，全国大部分开发商都存在库存压力，大多数城市包括深圳正处于库存高峰期，4月开始库存量持续走高，达3.4万套，市场消化速度减慢，去化周期一度达到15周，开发商拿地开始谨慎。
根据中原地产研究数据监测，截至2014年6月16日，国内20家标杆年内累计拿地总额为1500多亿元，较去年同期下降24%，只有少数大型地产企业比如招商局、万科、保利等，多数企业并无动作。全国范围内，虽然楼市取消或者松绑限购政策城市持续增加，但对房产市场作用不大，主要城市宅地市场持续保持低温。
据之前报道，1-8月，全国10个重点城市的宅用地供求总量同比降幅扩大至18%和22%，7-8月份保利、中粮、佳兆业、融创等企业均有拿地，但是万科、中海、恒大等千亿企业拿地态度开始谨慎，截至8月27日，全国20家标杆企业购地总金额为1087亿，同比下降68%。深圳楼市开年1月开门红后，第2月经历小调整期，截止到6月24日卖地收入417.67亿元，同期上涨8.3倍，前海土地扮演主要角色，楼王频现。随着楼市不断持续低温，8月深圳楼市推出5宗地块，溢价率下降幅度十分明显，就连楼王频出的前海也没能扭转局面。前海拍卖的4块商业用地溢价率*高不超过23%。
随着央行救市信号8月底漏声，据了解，业内开发商拿地势头其实已经开始好转，只是速度较慢。经蔡依馨
