业委会瓶颈：发扬基层民主还要落在实处

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1991年，深圳诞生了中国内地**个业主委员会。时隔23年，目前深圳住宅小区超过4200个，但仅三成成立了业主委员会，其中还有相当一部分处于运作不良的“僵尸状态”(昨日《深圳商报》)。业委会的运行难在何处呢？

*先，中国业委会、业主自*的产生，是随着中国的商品房市场发展而来的。*早，深圳、上海等地之所以成立业委会，就是为了跟物业公司(其实也就是房产开发商)博弈。起初，业委会在法律上还是“妾身未明”，当时很多地方的**以业委会不是公民，也不是法人组织为由，**受理业委会起诉物业公司的案子。

但业委会作为中国房地产发展的必然结果，很快得到法律的承认。在2000年前后，特别是2003年中国**部《物业管理条例》颁布之后，业委会一度被很多学者寄予厚望，认为其是基层**的操练场，是社会自*的先声。毕竟，业委会是新中国成立之后少有的、基于财产权的民间结社。

但就像目前的报道中所称的，中国的业委会进入了发展瓶颈期，甚至像深圳这样的发达城市，全市尚有七成小区没有成立业委会。其中原因何在呢？

**，还是不少业主**意识、**经验不足的老问题。业委会的选举、候选人的确定，业委会日常工作的披露和受监督，业委会的行政开销等等“自*细节”频频发生状况，导致选举难产；业主之间互不信任；物业公司(房产开发商)利用其“大业主”身份，乘利其间，进行利益输送；也不排除个别业委会委员中饱私囊，让业委会公信受损。

其二，业委会发展不成熟，还有一个因素不应被忽视，那就是2007年《物权法》为更好保护业主的权利，防止业委会越俎代庖，将动用维修基金、选聘物业管理公司等重大权利，赋予业主大会行使，这等于架空了业委会。从保护财产权的角度来说，这样设置更有利于保护业主的个体权利，但从**机制上说，是从“间接**”一步迈到了“直接**”。

这对于方兴未艾的中国基层自*来说，“步子迈得太大”。业主大会的表决机制，成本巨大，不容易形成统一意见，于是导致很多小区物业公司无法更换、维修基金无法动用，业主自*机制纷纷停摆，形成恶性循环。

还有一个就是“政府权力淹没民间自*”的问题。我国《物权法》规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会选举业委会给予指导和协助”。但事实上，很多地方政府的房地产部门，不是“指导和协助”业委会，还是从“方便管理”、“不能惹事”的权力本位出发，抑制业主自*。很多小区的业委会初期选举，从备案变成了事实上的“审批”，政府、居委会纷纷介入业委会的选举中，有时还“坐偏屁股”，定下诸如“拖欠物业费的就不能竞选业委会”等“土政策”。这也导致业委会偏离了业主自*、业主维权的设立初衷，小区业主对于参加业委会兴趣不高、积极性不足。

所以，打破业委会的发展瓶颈，还在于发展基层**，让业主更熟练地掌握**游戏规则，有授权、有监督；政府的指导也当有所为，有所不为。

沈彬(法律工作者)