广州分站
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●大岭山中惠沁林山庄因设计缺陷、管理漏洞等问题多次引发业主集体**
●业主欲成立业委会遭遇多方现实阻挠，全市过千小区业委会成立速度缓慢
9月底，东莞市**完善物业服务收费管理的规定，称小区物管若需要突破**指导价，必须按规定成立业委会，经过半数业主同意方能执行。**的管理法规在完善，东莞业主**和小区自*意识也开始觉醒。*新统计表明，在东莞1000多个小区中，有超过250个业主委员会在相关机构备案。然而，民调显示，面对业**益受侵害时，有四成受访者不清楚业主委员会的作用。从今天开始，将针对这一话题，分东莞业主**现状、小区**个案、一个业委会的诞生、业主****调查等多个篇章进行连续报道。
今年已是大岭山中惠沁林山庄业主第二次筹备业委会了，9月21日，在大岭山镇房管所的主导下，沁林山庄正式投票成立业委会筹备组。筹备组通过挨家挨户“扫楼”的方式，收集了2690名业主的电话，虽然只占总户数的64.6%，但这让筹备组看到些许希望。从中惠沁林山庄开盘以来，业主与开发商和物管的博弈一直未停过。小区设计上的缺陷，以及管理上的漏洞等各种问题，曾多次引发业主们的集体**。
中惠沁林山庄业主遇到的烦恼在东莞并非个案。上世纪末，随着国家实行住房商品化改革，城市社区业主**已成为一种新兴社会现象。房屋质量缺陷、物业管理水平低下甚至开发商欺诈的事件层出不穷，不少像中惠沁林山庄这样的小区业主希望通过成立业委会，加强对业主公共权益的保护，并为此不断奔走呼告。
**缘由
物管服务缩水遭诟病
“我们从2009年住进来后，小区就经常爆水管，*开始开发商还及时维修。自从2012年开发商撤走之后，小区的物业管理服务就开始严重缩水。”
中惠沁林山庄位于107国道大岭山颜屋村路段旁边，毗邻长安镇，距深圳宝安也近。该楼盘吸引了大量来自深圳的打工者和炒房客，今年57岁的祝秀娟女士就是其中一员。她退休后准备在这里颐养天年，因为小区的管理问题，这位热心公众事务的老者，被推到了业主**队伍的前列。
据祝秀娟等多名业主介绍，该小区室外管网存在严重问题，甚至没有到东莞市住建局报批。“我们从2009年住进来后，小区就经常爆水管，*开始开发商还及时维修。”业主代表说，自从2012年开发商撤走之后，小区的物业管理服务就开始严重缩水，从开盘时100多名保安减少到50来名，晚上值班的仅20多人。然而小区面积将近9.8万平方米，20多个保安根本应付不过来，而且门禁形同虚设，外面的社会人士都能自由出入，导致屡屡发生偷窃事件。
“开发商当初以解决业主子女就读问题为由，成功申办学校，然而现在也以高价承包给私人，完全按照私立学校来办，成为他们牟利的工具。”业主代表们表示，该幼儿园去年一个学期学位6500元，今年暴涨到8000多元，很多业主表示无法接受，目前已有三四十个小孩转读其他幼儿园。
另据业主们反映，小区的游泳池也被承包出去，如今收费也令人咋舌———无论大人小孩，每次游泳收费20元。“承包者不受开发商和物业公司的监督，他们为了省钱，经常不换水，要不是小孩子哭喊着要去游，我们业主都不敢去游泳的”。
停车位少 每次出门要花近半小时
“每天上下班高峰期，整个小区堵成一锅浆糊。”祝秀娟说，他们每次开车出门，都要花费20到30分钟时间，严重时甚至能堵上一个小时。
相比物业服务的缩水和涨价，沁林山庄业主们*为不满的则是小区道路的拥堵，这其中还潜藏着巨大的安全隐患。
祝秀娟等业主代表介绍，开发商为了追求利益*大化，还在小区消防通道边建起了一排18层楼的小高层。另一方面，开发商将停车位的价格定为每月350元。“很多业主觉得车位费太高，直接把车停在路边。”祝秀娟说，事实上小区的停车位根本不够用，因为住在这个小区的业主基本上都是有车一族，而且开发商有没有为小高层预备相应的停车位，目前整个小区里面车满为患。
“每天上下班高峰期，整个小区堵成一锅浆糊。”祝秀娟说，他们每次开车出门，都要花费20到30分钟时间，严重时甚至能堵上一个小时。“小区的两个门全部开在107国道边，严重给国道添堵，这种设计非常不合理。我们呼吁在小区其他方位再开一个门，但这涉及到增加安保力量，以及跟村委会等多个部门沟通的麻烦，开发商一直没有答应。”
祝秀娟还举例说，数月之前，该小区47栋12楼一住户家里发生火灾，眼看着窗户冒出来的浓烟和火苗，业主们赶紧拨打119报警，然而6辆消防车都被挡在消防通道外面。“消防车想从小区外面喷水，但够不着。后来消防员直接进入失火的楼层找消防栓，*终才将火扑灭，而且那层楼本来有两个消防栓，其中一个还不能用。”祝秀娟说，事后该小区遭到消防部门的罚款处理。
开发商走佬时有发生
“这种事情主要发生在一些资质较低的房地产公司，市民在购房时尽量选择实力较强房企开发的楼盘。”
除了中惠沁林山庄，东莞其他多个楼盘也曾出现过类似的**事件。据媒体报道，2012年常平镇葵花里项目在带精装发售后，购买业主在超过合同规定交楼时间的9个月后仍无法交付使用，忍无可忍的200多名业主聚集在楼盘讨要说法。市住建部门在经过调查后，发现葵花里项目之所以延迟交楼，主要是因合作开发商之间存在经济纠纷，致使监管账户被申请冻结，无法提取监管资金。无奈，55名业主联合起诉开发商通过法律途径解决，但至今仍无具体信息。
注意到，在业务**事件中，因开发商出现资金断裂、经济纠纷甚至拿钱跑路等导致业主不能如期收楼的事情时有发生，且占有比较高的比例。“这种事情主要发生在一些资质较低的房地产公司，市民在购房时尽量选择实力较强房企开发的楼盘，不要为了低价能够买房而冲动出手，应尽量多对开发商资质进行了解，三思后再出手。”某品牌开发商销售负责人建议。
“购房就送学位”、“项目未来有XX小学、菜市场”，该类词语此前经常被开发商用来吸引市民置业，而在后续却往往达不到。在近几年的业主**事件中，因开发商在销售过程中涉嫌虚假宣传导致业主**的案例也不少。
据报道，在深圳工作的郭小姐2010年在长安镇投资了一套酒店式公寓用于出租。可两年时间过去后，开发商当初开盘售楼宣传承诺的配套酒店却没有了踪影，其投资的公寓租金收益也没有达到预期。*后，多名业主以开发商涉嫌虚假宣传为由将开发商告上法庭，索赔近千万元。
筹备遇挫
筹备组：索要业主清册被拒绝
祝秀娟称，筹备组当时为了征集业主们的意见，向开发商和物业公司索要业主清册，然而对方均以“涉及个人隐私、担心被用于商业用途”等理由，拒绝了这一请求。
祝秀娟说，在他们列举的这些物管乱象当中，业主们的呼声基本被开发商和物业公司忽视，这也是业主们想成立业委会的主要原因。然而成立业委会的道路走起来并不轻松。祝秀娟因威望较高，而且热衷于公众事务，被业主们推为业委会筹备组代表。然而在2013年开始筹备成立业委会时，大岭山房管所表示要作为业委会筹备组组长参与其中，考虑到自身对业委会的创建及专业运作也不甚了解，祝秀娟等牵头人便同意了。
在此后的筹备工作中，业主代表们与大岭山房管所的意见发生分歧。“我们事后才发现，房管所是站在开发商的角度想问题，他们甚至认为我们业主是故意闹事。”祝秀娟说。
祝秀娟称，筹备组当时为了征集业主们的意见，向开发商和物业公司索要业主清册，然而对方均以“涉及个人隐私、担心被用于商业用途”等理由，拒绝了这一请求。“我们随后向房管所递交申请书，想通过房管所拿到业主清册，没想到房管所长根本不签收。”
东莞房地产市场已发展多年，小区数量也在不断增加，但目前小区顺利成立业委会的楼盘并不多。来自房管部门的数据表明，全市目前住宅型小区超过1000家，而在房管部门备案的业委会截至去年11月30日只有250个，且今年增长速度很缓慢。
按照政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会(业主委员会)。虽然许多住宅社区早已具备成立业委会的条件，但因受多重因素影响，目前仍无业委会成立。如万江盛世华南小区从2007年就筹备成立业委会，但碍于开发商持有过半面积的物业，且在成立业委会上比较消极，该小区截至目前仍未选举出业委会。
房管局：有业委会成员侵害业主共同权益
长期从事物业管理工作的人士也表示，现在大部分小区的业主依然没有改变过去的居住观念和居住文化，参与小区公共事物管理和民主投票的积极性不高。
“拿不到业主清册，想成立业委会几乎不可能！”祝秀娟说，这个小区总共有4000多户，但其实入住率并不高，因为很多房子是被炒房客买走的。2013年下半年，中惠沁林山庄第一次选举成立业委会时，筹备组*终仅获得1500多张支持票，因未达到“双过半(面积过半和人数过半)”的要求而宣告失败。
对此现象，其指导部门房管局给出的解释是，在业主委员会选举成立过程中，*大的问题是部分小区业主委员会存在侵害业主共同权益的情况，而且业主也不积极参与，不支持业主委员会的成立。此外，还有的社区筹备组成员中的业主代表，法律法规意识淡泊，拒不接受属地镇(街道)主管部门的指导和监督，致使业委会成立工作停滞不前。
长期从事物业管理工作的人士也表示，现在大部分小区的业主依然没有改变过去的居住观念和居住文化，参与小区公共事物管理和民主投票的积极性不高，很多业主只关注跟自己切身相关的物业管理费有没有变动，大部分业主在对小区物业管理相关重大事件的表决时，往往是事前不关心，事后很热情。而业委会成员也经常有违规行为。
目前虽有部分小区成立了业委会，但在执行环节出现了很多问题，如本应召开业主大会投票决定的事情，在业主没有参与投票的情况下就视为默认、部分业委会成员擅自使用公章签订小区工程合同、在选聘新的物业管理公司过程中收取好处费等违规现象，导致业委会与业主之间毫无信任，目前已出现一定程度的瓶颈。
二度筹建
筹备组：扫楼式搜集联络方式
“我们招募了200多名义工，全部是小区的热心业主，大家一起去扫楼，地毯式搜集业主们的联络方式。”
第一次的失败，让部分业主代表信心受挫。直到今年6月份，一次因停水引发的女童溺亡事件，再次引爆了业主们的情绪。
今年6月27日，沁林山庄一住户家里，年仅1岁半的女童趁家人没注意时，跑进厕所的蓄水箱玩水，没想到却一头扎了进去，再也起不来。女童的亲属认为，小区经常停水他们才在家中蓄水，这是引发悲剧的重要因素。
此事中女童的家属也有一定的责任，但小区经常停水的背景引起了业主们的公愤。有业主亲自制作了一份统计表，据称仅在2013年的6月份，一个月30天中就有24天停水。而在*近的2014年1月到6月，也有18次停水通知。
主业们再次开始集体**之路，要求必须尽快解决停水问题。祝秀娟说，也正是因为这件事，业主代表们决定再次筹备业委会，而且今年参与其中的业主比往年更多。
祝秀娟表示，筹备组今年吸取了教训，早早开始着手准备。“我们招募了200多名义工，全部是小区的热心业主，大家一起去扫楼，地毯式搜集业主们的联络方式。”祝秀娟说，他们还通过横幅、QQ群和微信公众号等各种方式，呼吁业主们配合义工登记。截至9月15日，筹备组共收集了2690名业主的电话，这仅占总用户数的64.6%。下一阶段，筹备组将针对出租以及毛坯等没人住的部分房屋进行电话联络，他们对“票数面积双过半”显得很有信心。
物管处：支持筹备业委会
“业主成立业委会之后，只要他们站在公平公正的角度，反而对我们物业公司工作的开展是有利的！”
8月28日下午，在沁林山庄物业公司给业委会筹备组腾出来的筹备办公室内，祝秀娟等多名业主代表接受了专访。他们表示，今年物业公司的态度似乎也有所转变。“以前那个物业经理对业主百般阻挠，大家经常闹矛盾。后来被物业公司调走，新来的物业经理态度比前任好多了。虽然没有明确表示支持我们成立业委会，但至少说明物业公司想派他来调和矛盾。”
就在采访期间，近十名业主闻讯赶来，向吐槽小区的管理乱象。其中多名业主反映，*近小区新招了一批保安，其中有多名保安带着文身，有业主称通过权威渠道打听到“这批保安当中有不少刑满释放人员”。这些业主借此提醒祝秀娟等筹备组成员“在你们筹备业委会的节骨眼上，一定要小心遭到物业公司的打击报复”。
随后致电沁林山庄物业公司张经理，他表示因为业主们老是反映保安太少，所以物业公司*近招了20多个保安，其中只有几个人有文身，里面确实有刑满释放人员，但所有保安都到派出所录了全手指纹，这也对他们造成一种震慑。张经理认为，根据我国法律，前面有犯错的，经过改造后释放出来，是允许工作的，业主们如此质疑涉嫌人格歧视。
对于业主们筹备业委会一事，张先生表示个人和公司都非常支持。“这是业主的合法权利，我在这里虽然代表物业公司，但在别的地方，我也是业主啊，所以对他们很理解。”张经理表示，“业主成立业委会之后，只要他们站在公平公正的角度，反而对我们物业公司工作的开展是有利的！”
今年9月21日，在大岭山镇房管所的主导下，沁林山庄正式投票成立业委会筹备组。截至目前，该筹备组的成员及业主志愿者们，仍在为“实现业主高度自*，加强对业主公共权益的保护，共建和谐社区”的目标，在小区内奔走呼告。
数据
来自房管部门的数据表明，全市目前住宅型小区超过1000家，而在房管部门备案的业委会截至`去年11月30日只有250个，且今年增长速度很缓慢。
**范围的变化
除了质量问题外，与业主生活有着紧密关联的软性服务也成为**的重灾区，如物业服务水平跟不上，开发商承诺的事情办不到等。
“业主**的范围也逐渐开始有了变化，他们从*初只对房屋质量的关心，逐渐衍生到对居住环境的要求、物业公司的服务水平、社区周边配套的成熟以及小区自*成立业委会等方面。”物业管理行业专家、广东省物业服务标准化技术委员会委员王兆春表示，从20世纪90年代至今，业主**的对象也从开发商，逐渐扩大至物业公司、住宅行政主管部门、业委会等方面，**现象也成为一种不可忽视的社会现象。
“虽然这么多年来，业主**事件在数量和类型上呈上升和多发趋势，但总体上仍以房屋质量为主，主要包括开发商建设的房屋渗水、空鼓等各类质量问题。”广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，随着全民买房时代的到来，除了质量问题外，与业主生活有着紧密关联的软性服务也成为**的重灾区，如物业服务水平跟不上，开发商承诺的事情办不到等。“近几年出现的学位房**事件就是很明显的现象，现在购房者在购房时，不仅关注房屋的质量，入住后社区提供的服务也是他们关注的重要因素。”在近年东莞关于消费投诉的事件中，关于房产物业方面的投诉均保持在20%以上，且在年年增高。
声音
**之变
业主**的范围也逐渐开始有了变化，他们从*初只对房屋质量的关心，逐渐衍生到对居住环境的要求、物业公司的服务水平、社区周边配套的成熟以及小区自*成立业委会等方面。
———广东省物业服务标准化技术委员会委员王兆春
筹备之难
筹备组当时为了征集业主们的意见，向开发商和物业公司索要业主清册，然而对方均以“涉及个人隐私、担心被用于商业用途”等理由，拒绝了这一请求。我们随后向房管所递交申请书，想通过房管所拿到业主清册，没想到房管所长根本不签收。
———中惠沁林山庄业主祝秀娟
统筹：陈晶
