万科互联网时代思维解密 新推产品系：万科派、万科云、万科里

在上周末的媒体见面会上，万科众高层一起亮相，阐释万科未来战略。詹燕燕摄郁亮路漫漫摄

10月25日，郁亮说，白银时代，房地产企业要换一种思维，但现在中国所有开发商包括万科在内，都没有拿到下一个时代的入场券。就在同**，万科广深区域总经理张纪文在万科30周年广深区域媒体见面会上透露了万科未来在互联网时代的三大产品系：万科派、万科云、万科里。

为普通人盖房子，去**化

过去十年，万科专注于住宅地产开发，形成了四季花城、金色家园、城市花园等一系列涵盖中高低档的住宅产品线组合。但在这个互联网重构传统行业格局的时代，万科提出了做城市配套服务商，传统住宅、商业地产、产业地产，将构成万科未来的三大战略方向，而这方向的确定出发点是满足一个完整的城市生活生态。

而如果从这三大方向出发便能很好理解万科的互联网新产品系列布局。万科派的诞生，正是万科进军商业地产的结果。作为地铁上盖的商务公寓，万科派将成为万科未来主要的租赁产品，以租赁方式解决城市人群的居住问题。

万科云则是其布局产业地产的新产品。这种新型的产业集聚方式，开发商万科与入驻企业**是简单的开发、运营、承租分割的关系。尽管并未有可供研究的具体案例，但万科方面在表述上已经打破了原有的界限，将一切抹平，回归原点，提出了互联网式的与入驻企业共同筹建一个动态的产业生态圈。而要看懂这一表述，或许还应该结合万科的事业合伙人制度。

事实上，万科2014年开始的员工跟投制的合伙人制度只是1.0版本。未来万科还将推出合伙人制度2.0版本、3.0版本，甚至4.0版本，将万科的合作方、总包单位甚至社会上的合作方都统统融入万科的合伙人制度中。而据郁亮会后接受采访时透露，其4.0版本后普通投资者可以跟投万科项目，但这预计要在明年底之后，且不设置门槛。

“从客户的角度重构万科产品，将会整体慢慢地但是不可逆转地改变万科整个基础的产品体系。”万科广深区域总经理张纪文说道。因为，在白银时代，对房地产企业而言，*难的或许是寻找客户。

而自今年以来，万科提出了事业合伙人，去**化、去层级化的互联网思维正在万科的架构设计、业务结构设计上得到更多的应用。这表现在产品思路上，是郁亮多次强调为普通人盖好房子。

而万科也*早喊出了为“蓝领阶层”盖房子的口号。在郁亮看来，蓝领工人不仅需要住房，而且在未来收入也有条件，未来10年蓝领工人工资涨幅会比大学生更大。“中国真正的城市化水平不到50%，有相当多的农民工在城市里面并不是市民，但是这一代人的子女一定需要完成市民化。”郁亮说道。

产品详解

万科派

地铁租赁公寓，未来三年布局16城

今年9月，位于广州的*个被命名为“万科派”的商住项目正式发售。据当地媒体报道，该项目当天推出不到300套48-73平方米LOFT公寓，2个小时去化近八成。这是万科在广州的*个商业综合体项目，也是万科在广州*个自持的一站式购物中心。

万科广深区域总经理张纪文表示，“万科派”并不仅仅是广州一个项目的名称，而是万科未来布局的重要产品之一，是对一类地铁上盖的租赁公寓的统称，是租赁住宅中的重要产品，万科会参与经营，或**组织经营。

“从客户的角度满足居住在这个城市里面的居住需求，购买住宅只是方式之一。”张纪文解释，广州的*个项目只是这一产品系的开端，按计划，未来三年万科派这一产品将在16个城市布局超过30个项目。

万科云　

产业集聚，*个项目万科云城将建成***大设计中心

转型城市配套服务商后，产业地产成为万科主要战略方向之一。这也就有了万科云的诞生，其*要特征是产业集聚。在*个真正的万科云项目———位于深圳留仙洞的万科云城之前，万科云产品的0.5版本，即它的前身是位于深圳前海的万科前海企业公馆。

在去年8月份，万科以代建、运营前海企业公馆的方式进入前海，中标了前海合作区企业公馆BOT项目。这一项目占地面积11万平方米，建筑面积4万平方米，有40栋企业办公建筑、3000多平方米的商业配套、湿地公园、绿轴大道等，旨在打造未来工作生活方式的体验区。

张纪文介绍，做一个传统的写字楼需要3年到5年的时间，而万科前海企业公馆只用了1年时间就完成了产业集聚。按照计划，万科在建好投入使用8年后，将交予前海管理局，预计12月*批租客入驻。

“我们所有的合作者，不是租户，而是合作者，共同构建办公社区。”万科广深区域总经理张纪文用了0.5版本去解释万科前海企业公馆。而真正用万科云城去命名的*个项目是去年9月份万科以约54亿元拿下的留仙洞总部基地。

“广州的万科云是第四和第五个项目。”张纪文解释，万科云表面上看是写字楼，但从实质运营管理看，它不是单一股东管理的写字楼，而是与所有参与者共同筹建而成，是一个产业集聚。

而公开资料显示，位于留仙洞的万科云城项目，土地用途为新型产业用地+商业服务业用地+绿地，被定位为总部基地用地，整体占地约39.4万平方米，计容总建筑面积约133.55万平方米，其中建设用地面积约15.4万平方米，将建设研发用房、商业用地、商务公寓等。万科云城(一期)建设项目位于南山区西丽留仙洞总部基地的DY03地块，*推写字楼和商务公寓产品，预计2015年下半年入市。

现场踩盘看到，项目目前正在施工中，外墙封得严严实实，每个卡车入口均有工作人员把关，在外部隐约听得见施工的声音，尽管难以详细看到施工的情况，但在卡车出入时可以看到内部地表有凹陷，仍处在打地基的阶段。

“万科云城将共筹筹建出一个***大的设计中心，万科是其中的缔造者，也是服务者，也是委托管理者。”张纪文表示，万科云城是万科产品打造去中介、去核心、去**化的实践，万科作为一个“联络者”，用不同的爱好、需求、能力，共同搭建一个比他们单独能做到的更大的事情、更好的事情。

万科里

社区服务中心，3.0版本核心是围绕社区教育

关于万科里的设想还处于前期的雏形阶段。张纪文介绍，曾经万科做的*基本的配套是社区的1.0版本，而从客户的角度来说，居住只是需求的一部分，住户更需要的是一个社区，社区需要解决吃、喝、孩子教育、老人休闲等所有问题，甚至包括社交。

而2.0版本的万科里核心是社区商业。“不同阶段的侧重点有所不同。”万科相关人士向　　　　　　　　采写：詹燕燕