广州分站
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自9月30日央行推出“认贷不认房”新政起，时间已过去一月有余。以往要买豪宅的改善型客户现在果断出手，中山有别墅项目一个半月销量增加了50%。
调查发现，中山各银行普遍对*套房执行基准利率，*低出现9.8折利率优惠，让不少买房者压力骤减。
基准利率常附额外条件
近日调查了中山主要银行的房贷利率政策，农业银行、邮政银行、光大银行和东亚银行都表示*套房可执行基准利率，农商、工商银行则表示会视情况而定，交通银行、建设银行和中国银行仍有不同程度的利率上浮，外资银行如汇丰、恒生则可在基准利率基础上打9.8折，是少数有利率优惠的银行。对放款时间的**也普遍比9月之前短得多，不少银行表示一两周内即可放款。
但想拿到基准利率也不容易，不少银行都有自己的额外条件，有银行直接表示“每套的利率都可能不一样”。如中国银行表示，如果贷款申请人此前没有***、贷款逾期等征信问题，*套房贷款利率按上浮5个点处理，如果有征信问题还会更高。工商银行则表示，**客户可执行基准利率，而**客户标准之一就是要**客户的银行卡里要保持至少3期月供款的状态，“月供3000元的话，卡里要有9000元以上”。在农商银行取得*套房房贷基准利率的条件之一则是*付要四成。而有打折房贷的恒生银行表示，其在主城区的合作楼盘目前仅有滨江一号等数个盘，如果贷款人购买的是其他楼盘，能否在恒生办理房贷也很难说。
业内人士表示，利率因项目而异是受到开发商实力、既往诚信程度及开发商与银行之间开发贷合作等多种因素影响造成的。
各银行对“*套房”认定标准不同
如果仅仅看*套房贷利率变化，*多10%左右的浮动似乎影响不大，但结合9月30日同时发布的“*套房认定标准”的政策，就如同化学反应一样放出了*大能量，点燃了购房者的热情。
多位业内人士认为，近期的多项政策中，对成交影响*大的正是*套房认定标准新政，即“认贷不认房”，还清前一套房屋贷款的，可执行*套房贷款政策。“十一期间我们代理的星光礼寓、利和豪庭等多个项目看房客很多，不少都受到这个‘认贷不认房’的新政影响。”天睿地产销售中心经理马建宏说，这些客户中有不少是*次改善型客户，之前已经买了房，甚至已经还清了房贷，但在“9·30新政”之前，买第二套房需要6成*付，以及上浮15%到20%的二套房利率加成，*付资金还是有一定压力，未来还款数额也较大，压抑了购房需求。“但*套房认定新标准出台后，这些人的*付比例一下子降低了一半，*付款可以少交十几万元到三十几万元，利率上浮比例也下调了几倍。所以现在的房贷是基准利率或是上浮2%、5%，对客户的影响倒没那么大了，毕竟摊到未来二三十年里，每个月差额不大，客户往往更关心放款速度。”
“认贷不认房”新政在为改善型购房者解困的同时，也促进了别墅的销售，有别墅项目负责人表示，别墅购房者基本都是多次置业者，按以往“认房又认贷”的政策，如果买别墅是第三套房时，银行肯定是不能再办理贷款的了，但“9·30新政”之后，这部分别墅客户只要没有房贷，又可以再次办理贷款，这一个半月来他们别墅的销量增加了50%。多家银行客户经理则表示，近期没有出现大量的提前还房贷现象。有银行经理建议，是否选择提前还房贷，也要考虑客户具体情况，比如剩余贷款额度以及当初*套房的贷款利率优惠幅度来计算。
和利率优惠幅度一样，各银行对“*套房认定标准”的理解也有所不同，邮政、汇丰等银行表示，即使在还清*套房贷的情况下，如果要购买的第二套房面积大于144平方米，也无法执行*套房贷款政策，因为央行、银监会下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中，针对的是“贷款购买普通商品住房”；而大多数银行则并没有“144平方米以下”的限制。
有开发商表示，由于各银行政策不同、放款速度不同，银行、开发商和客户之间是多向选择的关系，“我们知道有银行已经在7月把所有额度用完，申请了也基本批不了，可能要等到明年初。所以还是找合作得开的、了解中山市场的银行，目前主要是农行、中国、建设、工商四大行，即使有2%左右的利率上浮，客户也都还能接受。”
深度分析
异地购房不需社保税单旺了镇区盘
银行贷款政策的另一个变化，是大多数银行在办理异地购房者贷款申请时，不再需要社保税单等条件。此项政策变化虽然不像*套房认定标准、利率优惠政策那样具有决定性，但对不少项目尤其是镇区项目来说仍是很好的消息。
马建宏表示，虽然此前有项目用种种方式规避外地购房者提供社保税单的政策，但近年来管理日渐严格。该政策取消后，对于那些外地来中山工作没满一年又想买房的人，是非常有帮助的。某北部镇区楼盘负责人也表示，而这一政策变动，大大减少了外地客户购房细节沟通上的麻烦以及与销售人员的沟通障碍，加速了买楼下定的时间，大大增加了购买量。他表示，之前有的楼盘由于办不来异地客户贷款，甚至不敢接待异地客户。“客户一进来先询问是本地还是异地客户，如果是异地客户能否一次性付款？如果不能一次性付款，不好意思，我们不接待。我想现在他们应该会欢迎异地客户到来了。”雅居乐凯茵又一城售楼部副经理谷广梅也表示，“9·30新政”后，异地客户比之前增长了30%左右。
也有人认为不应过于乐观，有北部镇区楼盘负责人认为，对于北部组团、以外销为主的楼盘而言，异地客户购买的需求，集中在性价比以及未来的投资潜力上，而由于广州、番禺、南沙与中山镇区楼盘的价格差异过大，单价差额超过3倍乃至以上，如果是真有心在异地买楼的客户，不会因为这些社保税单等问题造成很大阻碍，同样，解除该限制能否直接带来异地客户在北部镇区的购买量上升，需要看楼盘在异地的推广力度、价格策略等。“没有异地客户到访，谈成交没有意义。”
不论如何，包括房贷利率优惠在内的“9·30”新政，对楼市成交的促进显而易见，中山市10月份新建房网签套数高达1.17万套，创下自中山商品房建设以来的史上*高位。该数据环比9月份的6826套暴涨71.1%，环比2013年10月份的8938套也上涨30.6%。新建商品房网签面积也创下了历史新高。这一态势在11月继续延续，据合富辉煌中山公司统计，上周商品房的成交量同比去年又大涨2成，预测11月的房地产市场将再次超越去年。但多位银行和地产人士也认为，到年底之前，贷款利率恐怕难有进一步下调的可能。
采写：韩晶元 CFP供图
