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演讲摘录
一、“十年政策”存在四个缺陷
1.过度依赖于强化**权利，调节资源配置的作用，从*初的8·31土地招拍挂开始，到90/70政策、清算土地增值税以及限购限贷，都依赖于不断强化**机制来解决市场发展过程中的问题，把市场机制**置于一边。
2.被动性、滞后性、主观性非常明显，不管国10条、国5条，没有一次政策是在事情发生之前理性预见作出调整，都是在市场发生变动之后，滞后、被动地来作出调整的。
3.高成本、低效率。十年调控不是没有效果，但是这些如同看病一样，吃了你的药有没有见好呢？或者有，但很可能我们吃了一个*贵的药，高成本、低效率。
4.十年调控没有一条触动体制，没有一项是和改革相结合的。
二、房地产走到了市场说了算的时代
现在市场有了“新常态”。政策主导影响市场转变为市场机制显现出来，真正的**十年才刚刚开头而已。这个**十年是发展的十年，又同时是优胜劣汰、残酷调整的十年！是产业素质全面净化，行业的抗风险能力、市场适应能力、**竞争能力不断提高的新十年，同时也是病弱个体不断淘汰的十年，这就是新常态和旧常态的区别。可以说，房地产走到了市场“说了算”的时代。
2013年房地产业提升购销，这一年是房地产的大年，自然2014、2015的需求被提前释放，2014是小年很正常不过。2014年全国平均总体的房地产的成交规模的价格变化，总体或者平均的上下波动不超过5到6个百分点，*高点和*低点的波动不超过这么多。但变化大的是什么？1到10月房地产开工总面积萎缩了9.8%，其中住宅萎缩了15.5%。很可能今年少开工的这部分就导致了2015或者2015年的上半年很可能是全国看房地产供给的小年。
2015年上半年我们很可能是全国处于房地产供给的小年，因为今年开工的少，都在观望，即便这样，政策也不会把需求给消灭了，它无非是推迟到明年或者是后年实现了。那么到了明年这个时候，供给的小年和需求的大年碰头，市场又会发生什么？
三、100万-500万人口城市带来新机遇
开发商更需要关注到的是，2013年末，在***三中全会，明确提出了今后中国城市化、城镇化、新型城镇化的重要的选择就是严控特大城市的规模，特别地发展中等城市。上个星期五***新解释，把50万以下人口的城镇称为小城市，50万到100万人口是中等规模城市，100万到500万人口是大城市，500万人口到1000万是特大城市。而人口超过1000万的有7座，500万到1000万人口是20座，这20加7很可能是严控的城市。100万到500万人口的城市中相当一部分是房地产业的主战场、人口聚集的核心地方，因此，房企在战略布局上应注意到国家城市化以及结构调整的变化。
四、央行用不了多久又会降息
个人认为用不了多久，还会再降息，因为利率调整就是这样，一般不会是单*的一次动作。美联储在一年零十一个月中，曾连续降息17次。
同题问答
1.白银时代的中国房地产该如何发展和**？
“白银时代”是媒体给画的圈，压根就不存在白银时代。现在其实不过利用市场机会，实现了政策的退出。但真正的宏观调控政策仍在发挥作用。政策仍在引导人们去中等城市聚集，因此开发商可多关注城市的变化带来的机遇。
2.中国房价会不会持续上涨？
当然不会持续上涨，房价是波动性的。这个波动怎么理解呢？例如，你看好的这个区域，恰好在未来不是*好的区域，例如当初开发上海浦东，一度被称为鬼城，上海市**还出台一系列政策鼓励去浦东购房，但还是有“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，可十年过去，原来50万-80万一套的房子，现在500万-800万都买不着了。
对话
城市人口以及城市产业都是重要指标
：你在演讲时提到，100万-500万人口将有一部分成为房地产业的主战场。可是现在都有一些主流房企正在回归一线城市，例如万科，他们看好一线城市。
陈淮：有人就非章子怡不娶，有人就普通老百姓也行；李嘉诚就卖房子，并不代表别人就不去买房子。我们的城市的发展是不平衡发展，沿海地区的县城，也有80万-100万人口，例如义乌，经济很发达。但我们有很多省会城市———银川，才不过100万、200万人口，人口发展不平衡，不能简单以一、二、三线城市而言。100万有很大的发展空间，500万的城市不一定有机会，产业结构各不一样，例如，山西很多城市以煤炭为主产业，基本处于城市衰退期了，如果没有新的产业接替，城市是没有前景的。所以主要还看这个城市的产业结构。
：您如何看待当下房地产跨界行为？
陈淮：什么叫跨界？这是媒体造出来的没有多大意义的词。我们要清楚，资本以赚钱为目的，不在于它具体做什么。在市场经济中，做什么都是给别人做，例如盖房子，也是为别人盖。市场经济就是为别人生产他需要的。这些房企并没有放弃盖房子。以前也有很多房地产拥有其他产业，同时也有外行业转入房地产，只是大家没有关注到而已。一定要明确，资本和产业不一样，我们的企业是公司，不是工厂。投资就是投入的是钱，取出的是更多的钱就行了，至于以什么为依托并不重要。但是，房地产本身它需要很大的延伸了。
：正如你在演讲*后提到“资产化、金融化、证券化和网络化”，能再具体讲讲吗？
陈淮：比如说开发商不仅要盖房子，还要卖房子，然后货币回笼等等，销售、资金、价格等的风险都担在身上。而市场是有专业分工的，就有专业化公司，在盖房子时，就看好这个项目，一次性买下来，开发商放心大胆地盖，银行也放心借钱，这就是资产化，接着，开发商手里有的是“资产信用”。把这个信用盘活，这就叫金融化的延伸。证券化，银行给企业开发贷款，风险很大，但在市场经济之下，就可以把十个开发商贷款打包，作为一个债权在市场上卖掉，垃圾债都有人买，市场会通过价格来评估它的风险，投资者也很容易退出，今天买了，明天卖了也行。但银行没有退出的机会。证券化资产，开发商自己又可以持有。网络化就留给以后再谈吧。
