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翰苑一期一共421户，现只剩下20余套房源。12月10日，在一位收楼业主家中，鹤峰社区党委书记陈光照查看工程和装修问题。
均安翰苑农民公寓是顺德农村宅基地改革试点之一，该项目11月开始收楼。与此前业已建设的乐从沙滘“美庐”、大良五沙“金沙人家花园”农民公寓相比，这是一个更受各方肯定的案例。不仅在于其实施结果———98.4%的固化权人高参与率，更在于它自始至终都体现的基层**自*精神。项目实施历时5年，20多次公开咨询，11项相关利益人表决。一系列的数字表明，负责统筹推进的社区和股份社负责人与村民一起，以**自决方式，解决项目实施中碰到的一切重大问题。在他们看来，唯有如此，才能**项目*后的成功。虽然相关工作让股份社的负责人感觉掉了一层皮，但均安鹤峰社区党委书记陈光照依然坚持认为：“农村**，将来一定要的，否则很多矛盾解决不了。”
解决建房费用村民集体“上楼”
在豸浦取得一块80平米宅基地需19万元，建两层带装修，加起来要出资40万元。陈光照称，如果建农民公寓，村民购房费用要低得多，“选楼后，小区90平米的房子扣除补贴后，只需支付约17万元！”
12月10日下午2：30，均安鹤峰社区党委书记陈光照随着翰苑一位业主，来到该业主位于1栋所购买的住房。宽敞的入室花园和大阳台，装修好的木地板和黄色地砖，从房间任何一个窗户看出去，鹤峰豸浦苍翠欲滴的小山以及远处均安新城区的高楼都似乎触手可及。“我这套房用来装茶叶的，你帮我检查检查。”业主是豸浦一位宅基地“固化户”，在使用购房资格买房后，他目前计划将房子用作茶叶经营的仓库。当天，社区党委书记陈光照刚好在小区处理收楼问题，该业主一边抱着一箱普洱茶，一边将他拉了进来。“阳台漏水要注意，还有，这个自来水总开关人没人在家时记得要拧紧！”陈光照里里外外检视一番，悉心叮嘱。
五年来，这位公认“好脾气”的鹤峰社区***，几乎每天都在与“翰苑”项目的亲密接触中度过。
2009年12月5日，鹤峰社区豸浦股份社举行一次全体股东代表的表决，表决项目名为“豸浦建设农民公寓”，这是这个后来被称为“翰苑”项目推进中的**次正式表决。那一年，顺德区**《关于完善我区农村宅基地政策推行公寓式村民住宅的意见》，倡导农村村民以集中上楼方式，节约固化宅基地用地指标，并提高土地使用效率。随后鹤峰社区向区**申请由豸浦股份社开发建设村民公寓，解决该股份社尚未安排固化宅基地用地的460余个固化户住宅问题。区**随后批复同意，并将其作为顺德区农村宅基地管理政策改革的一个试点。
顺德区推行宅基地改革有其背景。一项资料统计显示，顺德2001年实施农村宅基地固化政策，符合条件的固化总人口达116229人，截至2013年12月底，待分配宅基地的仍有60686人，也就是说这一工作仅完成了47.79%。如果全部解决，则还需约1.3万亩农村建设用地，但这一目标几乎难以实现，因为广东省每年给顺德农用地转建设用地指标是2000亩，据顺德区农业局相关负责人解释，这其中一半还要用于道路、桥梁等公共建设，“拿什么给居民分宅基地？”此外，单家*户的传统农村住宅建设也被广为诟病，被认为对土地资源造成极大浪费，并影响城市化进展。
在陈光照看来，均安鹤峰相比大良、乐从等经济发达区域，村民支付能力很有限，这也是他力主建设农民公寓的“优势”。“一块宅基地给你的只是指标，取得用地还要用地手续费。”他称，一块80平米宅基地，包含用地手续费和通电、通水等基础设施配套费用，底价就在6.5万元，“考虑到好地段的宅基地溢价高，几年前股份社就通过招投标方式拍卖了，目前在豸浦取得一块80平米宅基地平均需要19万元！算上建设费，建两层带装修又至少20万，加起来要出资40万元。”陈光照称，如果建农民公寓，村民购房费用要低得多，“选楼后，小区90平米的房子扣除补贴后，只需支付约17万元！”
豸浦村民阿力支持“建公寓集中上楼”，他认为费用问题的确是自己采取支持态度的主要原因。因为在工厂上班的他，夫妻俩一个月工资加起来才5000元，“我们要筹40万元建两层的房子，不知道要等到什么时候！”村民胡志东也坦言买宅基地建房，对于自己这样月薪2100元的普通工薪一族，压力过于*大。
在2009年12月5日的表决会上，*终出席的43名股东代表全部同意后签名，农民公寓建设正式进入实施阶段。
项目“零利润”原则将购房价降至*低
年过五旬的胡长锐一直负责国土城建工作，在他看来，推进这样一个大项目的*关键之处是利益平衡，“除了利益，其他都是空话。”
为了推进项目实施，鹤峰社区成立党委书记陈光照、豸浦股份社社长胡永森、居委会国土办公室副主任胡长锐三人组成的领导小组，由三人统筹推进。
年过五旬的胡长锐一直负责国土城建工作，在他看来，推进这样一个大项目的*关键之处是利益平衡，“除了利益，其他都是空话。”据他回忆，**次全体股东表决是否“上楼”之后，进行了*为关键的可行性报告及分配方案表决。可行性报告表决内容包括固化户补贴方案、申购程序、价格确定、选房程序等，分配方案则具体对补贴公式换算进行了说明。该次表决以户为代表，他解释称，“这个方案设计项目实施多个方面，不仅涉及固化权人的利益问题，还涉及其他股东，因为小区建设配套还需集体投入，所以这次以户为代表来表决，力求代表的广泛性。”
可行性方案的设计与推行宅基地改革的基本思路有关。豸浦股份社有尚未安排指标的固化权人460多人，居委会方面此前已规划出三个地块，用于集中建设固化住宅区，但按照实施农民公寓的改革思路，项目启动后将节约大量土地，460多户“上楼”后用地量从153亩削减为34亩，节约的大量土地将推向市场或用于租赁经营，卖地收入则可分红，以及对“上楼”固化户进行补贴。
此外，按照可行性方案，翰苑项目总投资2.1亿元，资金全部由股份社和固化权人集资建设。2011年5月17日，豸浦股份社将节约出来的部分土地在区土地交易中心公开拍卖，在扣除各项费用后，剩余资金1.3亿元用于固化权人购买公寓补贴，及兑现此前决议中每股1万元的分配。此后，股份社尚剩余5700余万元用于集体发展和储备基金。
胡长锐回忆，在此次表决中，方案规定卖地后的纯收益，用于豸浦股份社每名股东分红1万元及购房补贴，剩余部分作集体留用资金发展商业。对此有超过90%的代表同意了，也有人站出来反对，“但主要集中在一些细微的问题上，例如房子需不需装修等。”
在补贴方案的设计上，居委会和股份社花费很多心思，在“前前后后”咨询多位专业人士之后，由社区法律顾问牵头制定。该补贴方案计算公式为：(80平米宅基地-每个户型分摊的占地面积)×(土地拍卖价2900元/平米-设施配套费795.68元/平米)。股份社社长胡永森解释称，这一公式的核心精神是，选择户型面积越大，意味着占用土地就越多，因此补贴就应该越少，例如结算出来的结果是，60平米获补贴116069元，90平米获94816元，160平米则获48394元。
“这些问题跟大家利益切身相关，所以在程序设计时必须科学、细致，这样才能**公平！”胡永森称。而陈光照认为，项目建设采取“零利润”原则，项目可行性方案将村民购房价格降到*低，*大程度保护村民利益，这是和其他已推行的农民公寓项目相比，*值得总结的经验。
村民意见不一但公认过程公平
胡长锐同样看重分房程序，他认为程序完善与否，直接决定购房者分得一套怎样的住房。
阿力2009年报名“上楼”，他当时选的户型是60平米，后来在楼房主体工程完工后，他通过“踩盘”，又希望选择90平米。因为他觉得无论在空间，还是格局上，后者都优于前者，但更改户型此前没有先例，要实施起来并不容易。但后来刚好有村民因资金问题，想把大的户型改为小的，“书记这时提供了帮助，在公开透明情况下，为我们进行了调剂！”今年10月13日开始，翰苑进行了关键的选房程序，阿力得偿所愿，选中1栋904单元，这是一个朝向、户型俱佳的单位，阿力感觉非常满意。
从项目启动直至施工，有关户型一共经历了3次咨询与表决，全部参与对象是报名参加的固化户。这也是有据可查的11次表决程序中，唯一一次经历调整和两次以上表决的内容。项目方案此前只有3种面积户型：60平米、90平米、120平米，在*终的实施方案中，增加了160平米的户型。
胡长锐同样看重分房程序，他认为程序完善与否，直接决定购房者分得一套怎样的住房。
今年7月，在小区基本完工情况下，居委会组织报名购房的固化权人抽签，以决定选房顺序。阿力记得，当时是在居委会三楼会议室，一个六角形的透明箱子，里面放着若干小圆球，每个球里一个序号。这就是通常所说的“摇珠”。为谨慎起见，每次摇珠均分为两轮，**轮摇中一个序号后，作为第二轮排队的序号，再进行一次摇号，这轮摇中的才是*终选房的序号。
90平米户型一共160余户，阿力当天**轮抽中31号，第二轮抽中41号，也是*终的选房号。“还好，都比较靠前！”他庆幸地说，他看到有村民**轮抽中很靠前的位置，结果第二轮抽到了*后，那位村民“只好自嘲，选房时不用选了，大家剩下的就是他的”。对于这个程序，阿力认为肯定有人说好，有人说不好，例如那些选房时排到*后的就会有些“小情绪”，因为能选中的房源相比肯定要差一些。但作为一个严谨程序，至少大家觉得是公平的。
也有人对其他程序存有质疑。一位不愿透露姓名的购房固化户称，项目在招标后就开始缴纳购房**金，如90平米的每户4万元，以作为建房筹措资金的一部分。“两三年过去了，房子还不能交楼，如果是在外面买商品房，4万元也足够交首付，早就住上了！”该固化户据此质疑开发进度过慢。
对此，居委会方面回应：和乐从“美庐”、大良“金沙人家”两个农民公寓的**和开发商背景相比，翰苑的开发完全集中在居委会，“我们相当于一个开发商！”因此，没有先例，需要摸索，自然导致施工进度滞后。
尝到甜头也付出了代价
股份社社长胡永森说，如果重新来过的话，肯定辞掉都不干。他说，五年来，他和书记等人几乎将全部精力放在项目上，还有人在背后戳戳点点，说“这个工程，又捞了不少油水吧”。
今年11月22日，翰苑正式开始了收楼，据称首批有30多户业主领到了钥匙。而翰苑一期421套房源只剩下20余套，再加上已有业主报名参加二期选房，整个翰苑固化权人参与率达到98.4%，“鹤峰模式”创新了集资建房的方式。而与之对比，今年7月媒体曾曝出同为农民公寓的大良五沙“金沙人家花园”，至今入住率不足30%，被村民质疑为变相房地产开发。对此，顺德区国土局相关负责人认为，相比此前由开发商认购固化指标投建的模式，股份社集资更容易让村民“上楼”。
鹤峰对农民公寓建设的**实践，也为股份社带来更高的土地利用效率和集体收益，这是这次实践中所尝到的甜头。与此同时，不断有其他镇街村居前来取经，学习“鹤峰经验”，不过对此，社区党委书记陈光照保持清醒，“虽然大家有热情，但真正实施起来估计不容易，因为各地情况不一样。”
12月10日下午，陈光照刚刚走出1栋居民楼，同一栋的一位业主阿姨远远地向他喊话，“阿照！阿照！房子有问题！”她喊道。“有问题就要解决。”陈光照冷静地回复，随后在阿姨带领下进了门，原来，这户业主今天收楼时发现“有十多处”的工程和装修问题，例如厨房橱柜下铝合金松动，两个房间木地板凸出地面，还有卫生间的门也关不紧。
“还是示范单位，这么多问题！”阿姨抱怨。陈光照闻言，解释说这套房并不是示范单位，但出现这么多问题的确令人头疼。他向一旁的验收工作人员打招呼，“去把经理找来，这是前期处理得不好，一定要弄好！”从11月收楼以来，陈光照几乎每天都处于这样的忙碌中，业主们碰到问题，还是习惯于找他。
股份社社长胡永森也是，这几天来，他也几乎天天来到小区，亲自布置工人清洁建筑外墙。不过面对翰苑的“成功”，胡永森却摇了摇头，“如果重新来过的话，我肯定不干！辞掉都不干，你看看我的白头发！”他说，五年来，他和书记等人几乎将全部精力放在项目上，“辛苦了别人认同不认同还好说，关键是，总有人戳戳点点，这个工程，又捞了不少油水吧！”
陈光照则总结翰苑的经验，他认为类似项目要取得成功，首先是要解决资金怎么来的问题，其次是要有一帮专业人士，第三就是过程的**公开。“农村**，将来一定要的，否则很多矛盾解决不了。”他也注意到20余次公开咨询、11项相关利益人**表决的**实践，也被部分村民认为耗费时间，延缓了工程进度。“但我不这样看。”他说，之所以进度滞后，主要是大家对项目运作不熟悉，基层**自*的运作与此关系不大，相反促进了矛盾的化解，消除了许多潜在的隐患。
数据
翰苑项目落地后，整个过程都在**自*框架内进行。项目共进行了20多场全社区公开咨询。项目实施中共表决11项，其中全体股东表决1次，固化资格人表决4次，股东代表表决4次，居务监督委员会和业主代表表决1次。
翰苑大事记
●2009年12月5日豸浦股份社针对“豸浦建设农民公寓”举行股东代表表决，取得通过。
●2011年5月17日 豸浦股份社将公寓项目节约出来的部分土地挂牌拍卖。
●2011年11月 翰苑就招标方式进行股东代表表决。
●2011年12月26日翰苑正式奠基。
●2014年7月 购房人抽签。
●2014年10月 购房人选房。
●2014年11月22日翰苑一期举行落成典礼，并开始陆续收楼。
采写/摄影：李祖成
