广州分站
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两公里长的翠沙路附近，分布了十余楼盘。棕榈彩虹透明的玻璃销售馆外贴满了别墅促销的广告条幅。城市空间打出“1套买3.8套”的广告。
近期，在翠沙路两公里左右的路上，发生了“血案”———大大小小10个在售楼盘争相卖房，项目密度可以说****。几乎各大楼盘都推出各种优惠活动，低*付、特价、**价、甚至封顶价也层出不穷，楼价跌回2010年的“4字头”。在这个横跨石岐区岐港片区与西区彩虹片区的区域里，近期面临着土地流拍的窘态，也考验着各楼盘在看淡的市场中的竞争力度。
片区至少有2000套房在预售行列
“跟坦洲和*炬区差不多，这里应该是中山楼盘竞争*为激烈的地方了。”中山中原策略中心经理郭光喜用“夸张”来形容这个区域的楼盘竞争：短短的2000米的翠沙路，附近足足集结了10个在售项目，还没有把部分销售尾货的项目计算在其中。“一条街上楼盘多到看不过来，城区里很少出现有在售楼盘如此密集的区域。”
平均200米就有一个项目、甚至部分项目毗邻而建、隔街相望，这是目前西区彩虹片区与石岐区岐港片区的现状。例如，优格**的身后，就是龙光水悦熙园2期，而它的前方，就是自带五月花影城的棕榈彩虹；就在龙光水悦熙园1期不足50米开外，就是斜对着西区中心小学的恒晟御水湾；而与御水湾“打擂台战”的是对面的城市空间；城市空间往东北向走不足百米就能看见尚湖轩的大字广告……
或许相对“新中医院———西区中心小学”这个密集得不行的区域，被彩虹大道砍成另一半的岐港片区相对要好一点点，但依旧有多个项目相对集中：西区的花海湾依旧还不能*善其身，它的北方两百米开外就是石岐区的润达幸福汇；顺着翠沙路再走远一点，就是大信置业的时尚家园；而时尚家园的斜对面，还有广浩地产的美林春天。其时，还没有把站在尚湖轩和时尚家园就能看到的滨江一号、中海龙湾**、远洋香堤纳入到竞争楼盘的队列中。
除了在售楼盘多，2年内后继可供开发的商住土地之多也可以预见该区内楼盘只会有增无减：除了此前说到的三宗地块外，就在尚湖轩的不远处，彩虹立交桥一侧尚立着“富元地产”的围墙广告，这个曾开发利和豪庭等项目的开发商也欲进军该区域。
“目前这个片区至少有2000套房尚在预售行列，这并没有包括未来即将预售的新增加推组团”，郭光喜分析，未来该区域的项目只会有增无减，除了新增楼盘外，部分已在售楼盘如棕榈彩虹、水悦熙园等还有二期货量加推，区内竞争压力可以预见只会越来越大。
特价、**价、封顶价层出不穷
近日，大信置业宣布启动“双十二”系列活动，其中包括旗下楼盘时尚家园的限时促销特价，项目一口气推出30套特价单位，价格仅需要4470-4770元/平方米，就连向销售人员询问具体情况时，销售人员也说出“应该是项目*低折扣价”的话语。
其实，选择12月12日这样的“非主流”节日进行促销的，在区内并非大信时尚家园一家。在上周末走访该区域楼盘时，发现该区域的楼盘之争已经进入白热化阶段，无论是T牌广告、围墙广告、绿化树旁的广告牌、甚至是尚待完善外墙的楼盘绿皮棚架外，都是大幅的促销广告语句：水悦熙园直接打出*付1.5成的广告，配上“龙光建设”的吊臂车格外醒目；刚到翠虹路的转弯位就有御水湾的特价广告掩映在绿树一侧，并引导路人车辆前往售楼部，售楼部则打出“4280元/平方米任选”的标语；尚湖轩则为自家的园景134平方米大三房专门打出61万的“平价”；棕榈彩虹虽然暂无洋房单位销售，但在透明的玻璃销售馆外贴满了别墅促销的广告条幅，地上还特意用绿色广告牌指出二期洋房正在建设，示意购房者“等一等”；城市空间则用10多条*大长竖幅把项目楼外观围了一大圈，除了煽动人心的话语，干脆打出“1套买3.8套”的价格；就在时尚家园挂出30套特价的同时，对面的美林春天则借集团19周年庆典之机打出封顶价4988元/平方米的广告……就连远至北外环的远洋香堤也凑了把热闹，在大信新家园附近的空地上打出4800元/平方米的低价。
除了上述高调的项目，也有楼盘选择“低调做事”。走访时发现，优格**选择推出特价单位仅4600元/平方米起，还有34万/套的大面积赠送两房可供选择；润达幸福汇则做起了团购价“5088元/平方米起”的生意招揽购房者；*为低调的可谓是花海湾，虽然户外广告还维持在国庆期间的促销价上，没有进行优惠更新，但项目则偷偷卖起了5000元/平方米左右的优惠房源。
从事市场研究的小周是这样对该区域的项目进行总结的：“基本上都不用走到销售中心套话就可以知道各个项目的促销情况了。”
其实，根据上面的情况，不难总结出：该区域里楼盘的价格已经出现较大的回调，从5500元/平方米普遍回调至5000元/平方米甚至是“4字头”。“现在西区的项目基本是5000元/平方米左右，对比往年已经有所下降，这是不争的事实。”郭光喜总结道。而对比往年部分楼盘楼价发现，有项目甚至跌回4年前的价格：例如尚湖轩在2010年中*次开盘为4600-4800元/平方米，折合61万购134平方米来计算，价格4552元/平方米。有不愿透露名字的负责人向表示：一方面卖5000多一平方米根本推不动，只好降价应对；另一方面也是希望借基准利率下降等利好消息顺势在年底消化一批房源。
困境剖析
客群单一还面临“虎口*食”
面对这样的竞争，中山的购房者却还不算受落。就在走访的楼盘中，部分楼盘人气冷清，有销售人员虽然将其归咎为“天气寒冷导致购房者不愿意出门”、“项目*近没有做太多的活动来吸引购房者上门，圣诞节会好点”等说辞，但数据或许*能反映目前西区的情况。
根据中山国土局11月份的成交数据显示，西区以728套、7.44万平方米的成绩虽然登顶11月网签数据第四位，但对比以1054套、10万平方米的业绩、同等在售约十个项目的东区，西区明显稍逊一筹。“这还包括了剑桥郡的成绩，如果剔除剑桥郡3万多平方米的成交业绩，估计西区的成绩很难看，同理石岐区这边这几个项目的成绩也说不上很好。”而根据中山房讯网统计，除了优格**及水悦熙园进入成交面积榜单的前50名外，其余项目均没有上榜。
郭光喜认为，彩虹片区与岐港片区的项目目前面临两难境地。“一方面，区域内竞争激烈，分薄销售业绩；另一方面，也是很无解的一个问题是，西区人口原本就不多，还要面临被分流的危险。”他以剑桥郡和东区举例：西区的剑桥郡位置好，雅居乐集团也舍得大力度优惠，西区、石岐区的人自然会更倾向选择熟悉的“地头蛇”大盘，甚至这部分人里还可能由于工作、重视自然环境等原因选择东区、石岐区等楼盘，造成客源外溢；反之，东区、*炬区、石岐区传统老区的人们就很少跑到这一带买房，因为环境没有太大的特色，项目周边的配套或自身配套也无法形成*大的吸引力。
购房者李小姐的故事或许印证了郭光喜的见解。在西区与沙溪交界工作的李小姐在一个月前曾询问买房事宜，当时她把目光瞄准到彩虹片区、岐港片区一带的楼盘上。“价格便宜、可选择性多”是她对翠沙路一带楼盘的初始印象。但经过一个多月的看房后，她*后选择了在华发四季买房。“因为价格更便宜、环境也比那边好，而且距离我上班的地方也不远”，她认为虽然从便利的生活角度来看，可能西区与石岐区交界一带更有优势，但是这种优势在有车的情况下也并没有差距太大，而环境上反而不及其余区域的大盘。“环境好，价格方面更低，才3000多一平米，所以我选择了那边。”
“我已经更换了工作，这边的房子实在太难推了”，曾在该区域从事营销策划的何小姐选择了离开，在她眼里，项目原本竞争激烈，明年周边项目还要增加，让她萌生退意。“即便是做特价单位，但也感觉出货缓慢，对于自己来说提成也低，没必要留下来。”而到采访截稿时，已经发现有部分项目的营销人员选择更换项目及岗位。
负面影响
土地降价两成多也无人问津
12月9日，西区彩虹片区一宗编号G20-14-9160约53亩大小的商住地公开拍卖，但现场并没有招来意欲拿地的开发商，*终在无人问津的情况下尴尬流拍。
这块土地与一般商住地无异，在限高、容积率等传统指标上可以说得上中规中矩：土地容积率上限为2.5，容积率标准值为1.5，建筑密度上限为35%，*大建筑限高50米……在价格方面，也没有太多值得挑刺的地方，甚至与以往已经拍卖的同区域地块相比，算得上经济实惠———拍卖起始价在1.06亿元左右，折算后即约200万元/亩，若与去年下半年土地招拍挂市场成交的三宗土地价格相比———中山公用事业集团股份有限公司拍下的265万元/亩、中山市佰盛房地产开发有限公司拍下的260万元/亩及中山市金骏房地产有限公司拍下的255万元/亩，这个价格堪称便宜了一大截。
甚至从位置来看，这块土地的位置也称得上“美好”：就在地块周边，已经在建或已建好龙光水悦煕园2期、佳诚优格**、棕榈彩虹、恒晟御水湾、昆宏城市空间、翠景豪苑等楼盘，附近的商业配套、教育配套、医疗配套等都是一应俱全，包括五月花电影城、西区中心小学、新中医院、麦德龙超市、中羽体育俱乐部等生活教育配套，就连已经规划在建的西区湿地公园彩虹绿洲也只是咫尺之间。
如此天时地利的项目实在不能仅仅用“动工开发日期紧张”来轻轻带过。“虽说地块可能涉嫌闲置赶着低价转让，除了考虑开发的节奏外，区内竞争激烈才是开发商们不得不思考的问题。”曾在该区域从事营销策划工作的业内人士表示。
采写、摄影：萧倩苑
