城市更新兼顾公共利益才能走得更远

2014-12-16来源 : 互联网

2006年2月,岗厦村拆迁前的模样。深圳中心营销中心大堂入口实景。大冲村改造现场。 胡可摄华润城**建设了回迁房。 胡可摄

去年,曾报道过一组官方数据:已审批210项城市更新项目中,将落实中小学51所、幼儿园130所、医院2家、社康中心108家、公交*末站34个、近3.5万套**房,打通一批断头路。社区公园及养老设施等民生项目也将投入建设……从这一组数据可直观感受到,城市更新并非简单地拆掉旧楼建新楼。

城市更新作为城市重塑、发展的主要手段之一,必然肩负了提升城市生活品质的重要责任。*终,城市更新又如何从多重利益的博弈中,再兼顾到公共利益?彼此的平衡也将决定了“城市更新项目”是否能走得更远,对于城市是否更有价值。

城市功能改变旧改土地的性质也应随之改变

在2009年底**的《深圳市城市更新办法》中,**公共利益成为一大**———所有城市更新项目必须拿出15%、不少于3000平方米的土地面积用于建设公共设施。深圳市华园地产董事总经理贺承军认为:“深圳城市更新的先进性以及制度的完善度,在全国称得上是做得*好的。”在他看来,城市更新涉及到多方面利益的博弈,但*重要的是“开发商利益”和“公共利益”要实现平衡。

“不过,在与城市更新相关的新城市规划的落实上,依旧存在着**不突出、无序的尴尬。”深职院房地产研究所所长邓志旺建议两点:1、土地属性要适当根据它所担当的城市功能来调整,例如一味强调“工改工”是否合理?华强北由厂房集群发展而来,之后更注重商业功能,那**也应该按照新的城市功能改变土地属性,改变征税方式。2、**在拆迁之前定好城市更新项目的容积率,会减少业主漫天要价以及降低开发商的风险。而当下,因为城市更新土地容积率存在很多可能性,因此导致业主预期很高,加大拆迁谈判难度。

在香港用十几年去等、用十几年去建都正常

而在香港有不同做法。城市更新土地的容积率早已在城市的规划中明确固定,即便要提高容积率,也需要多做城市公共配套,以换取容积率奖励。近日走访香港城市大学公共政策学系教授叶毅明指出,在目前的香港,破旧已不是进入城市更新的**标准,更多会从整个区域的城市功能考虑,结合城市整体的发展。

并且,对于一块相对大的地块,会分很多期工程来建设,一个项目做上十几年也不足为奇,这一方面分散了资金压力,另一方面小范围施工,不会给市民带来太大干扰。同样,叶教授称,进入城市更新名单等上十几年的项目也比比皆是,但**现在更加强调保育,甚至拨放一笔资金给业主,鼓励业主自己维修房屋。“社区要重建,一定还是要有公权力的支持。香港于2000年后成立了‘社区重建局’(相当于内地的事业单位),以协助城市更新工作的推进。”

据去年的统计,深圳在建城市更新项目72个,面积近2000万平方米,全市需要城市更新的规模达到240平方公里。尽管深圳在全国已是表率,但城市更新依然是任重道远。

采写:张锐宣见习卢韵如

罗远欣

项目巡展

大冲村

改造总建面达280万平方米,2011年动工2014年入市

基本信息

地址:深圳市南山区高***产业园区中区东片

开发商:华润置地(深圳)有限公司

数据:总占地面积为68万平方米,总建筑面积为280万平方米,总投资不低于300亿元人民币。

华润大冲改造项目是深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一。此项目总共拆除约1500栋破旧建筑,于2011年12月20日全面开工建设,后命名为“华润城”。华润城占地约68.5万平方米,建筑面积280万平方米,业态包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等,其中商业方面建有24万平方米的万象天地,定位为创新升级版万象城。*期住宅“润府”已在今年10月开盘,陆续推出两批单位,两房和小三房户型为主,均价4.7万元/平方米,写字楼也推出E座在售。预计整体商业在2016年底落成开业。

进展情况

华润城已于2014年11月底推出了第二批单位

历史沿革

2011年底正式奠基

大冲村旧改*早于2002年被深圳市**列为旧村改造项目的重要试点村之一,因拆迁和补偿问题一直未能得到彻底解决,导致整个项目推进十分缓慢。

直至2007年3月,深圳南山区**为大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司与华润搭建合作桥梁,双方才完成签约,初步确定合作意向。

又经两年过去,2009年,**大力推动双方的合作,项目终于取得了实质性的进展———大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。

为推进大冲旧改项目,华润置地(深圳)有限公司在深圳注册诞生,注册资本达3.8亿港元。该公司专门负责深圳南山区大冲村旧城改造项目。

2011年12月20日上午,华润大冲村整体改造奠基典礼在南山区大冲村举行。时代赋予了奠基典礼落下的第一坯土以重大历史意义。它的落下,是大冲旧改项目全面进入到实质性开发阶段的标志,也是大冲旧改项目采取的运作模式获得成功的证明。

为实现“三年见成效,五年大变样,八年换新貌”的建设目标,让大冲成为深圳高***产业园、华侨城旅游景区和大沙河创新走廊的重要配套基地,华润置地(深圳)有限公司按照旧改进度规划,*先启动大冲村民回迁房建设,继而花费3至5年的时间完成还迁房及大冲片区市政道路、配电、供水等公共设施建设,再用8年的时间完成核心商务、商业及商品房建设。

2013年12月,随着大冲旧改回迁自住A区主体结构顺利封顶,大冲村民实现了第一次回迁。全新的住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等一应俱全,还具备市政道路、变电站等完善的配套设施。

此外,从2014年下半年起至2015年底,总建面为110万平方米的回迁物业将分期分批竣工并交付给原居民。

在整个大冲项目的东南角,一个总投资约90亿元、建筑面积达24万平方米的万象城升级版———万象天地将在2016年10月建成开业。

重要节点

大冲旧改项目于2011年12月破土动工,正式开始拆除

2014年10月12日,华润城*期高端住宅“润府”正式开盘

2014年10月21日,华润城甲级写字楼物业———华润置地大厦E座商务样板间开放

2014年11月,华润城*推甲级写字楼物业———华润置地大厦E座发售

2014年11月23日,华润城润府第二批单位开放样板房

2014年11月30日,深圳华润城润府二期正式开盘

项目大事记

1998年,深圳市***次将大冲村纳入旧改规划。

2005年《南山区大冲村旧村改造规划》完成。

2008年9月,大冲实业股份有限公司与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议(框架)》。

2010年1月23日,19位村民*先与华润置地公司签约。截至当晚,共有168户村民完成签约。

2010年3月,村民物业签约户数已达904户。

2011年12月,大冲整体改造奠基,全面进入开发建设阶段。

2013年3月,海砂问题曝光后,华润大冲旧改项目一度停工整顿。

2014年10月,华润城开盘。

项目现场

11月底推售了第二批单位

从深南大道自东向西,与沙河西路交会路段,一眼便能望见“华润城”,齐刷刷一长排米黄色超高层住宅中,点缀着几栋玻璃外立面的写字楼,上面打着全球发售的大幅广告。而在这些楼房的脚下,还有多个地基“大坑”,多名工人仍然还在工地上紧锣密鼓地开展建设。据华润置地方面介绍,华润城**建设了回迁房,再建设自有物业。

不过,华润城的工期进度一直都在意料之中,后续的销售也按部就班。从7月开放展示中心到开放样板房以及10月开盘、11月底推第二批单位……每个环节的节点都没落下。展示中心销售人员仍在进行着接待工作,不断有买家过来咨询着下一批住宅产品。而写字楼E座虽已处于发售状态,但还在建设当中。

深圳中心

几百栋旧楼倒下去,十个亿万富翁站起来

基本信息

地址:深圳市中心区深南路南侧

开发商:卓越集团、金地集团、大百汇集团

总建面:140万平方米

原福田区岗厦城市更新项目,也是深圳CBD内**城中村改造项目,北邻深南大道,南至福华三路,占地面积为深圳CBD的1/9.整个项目由800米品牌森林大街ONEAVENUE,30万平方米商业、住宅、380米高超甲级写字楼以及学校、纪念馆、设计艺术中心、文化广场等公共空间共同组成。其中,深圳中心·天元是其住宅部分,由7栋住宅与公寓组成,共800多套,面积从80-800平方米不等,主打200-300平方米的大平层。

其中500个一线品牌的中央大街ONEAVENUE、五大主题商业区域、17万平方米的商务面积、380米高的超甲级写字楼,造就深圳全新商业模式下的顶级商业街区。

进展情况

营销中心、样板房已开放,待售

历史沿革

拆迁无事故,至今仍是深圳中心的骄傲

深圳中心堪称深圳城市更新的教科书,它所走过的每一步,都对后续的更新项目意义深远。改造前的岗厦村,是一座有700多年历史的老村,原居民多姓文,是文天祥的后裔。随着1998年确定福田中心区建设,2006年,岗厦村周边已高楼林立,更新提上日程,福田区**即与岗厦股份公司、金地大百汇公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》。

根据深圳中心提供数据,整个拆迁覆盖600栋楼,建筑面积逾54万平方米,迁移了本地村民与暂住人口近10万。即便到现在,除了大冲村深圳依然没有项目可以与之匹敌。在岗厦漫长的拆迁过程中,“没有出过一次事故”一直是深圳中心团队引以为傲的事情。

更新前期,岗厦创下了当时补偿标准类别的新纪录。根据媒体报道,岗厦之前,深圳城市更新一般有两种标准,只有*层和非*层的区别,岗厦拆迁过程中,开发商与村民多次协商之后,共提出两个标准、三种模式、六种选择,让村民可以选择实物补偿,也可以选择货币补偿,也可以两者兼顾。

几乎同期启动的蔡屋围更新,是岗厦拆迁过程中不得不提的插曲。2006年,经历了著名的“蔡屋围风波”后,蔡屋围*贵钉子户拿走1700万天价补偿款,直接影响了岗厦原居民的心理预期,认同原定赔偿标准的岗厦原居民从85%下降到50%.看上去相距很远,可没有哪个拆迁项目独立存在,现在依然如此。

随之而来的,便是岗厦创出的“造富”神话。“几百栋旧楼倒下去,十个亿万富翁站起来”。根据当时金地大百汇工作人员估算,假设深圳中心房价在3万左右,原居民中亿万家族或有20多个,个人则有近10个。若以如今深圳中心的市场预期价格来看,3万没有任何可能,那么这里因为城市更新诞生的亿万富翁还将更多。

如今,140万平方米的深圳中心,以紧缩城市的形式,将功能、人群、物业形态、建筑充分融合,*大程度地提升片区活力。其中,500个一线品牌的中央大街ONEAVENUE、五大主题商业区域、17万平方米的商务面积、380米高的超甲级写字楼,都令深圳中心成为深圳中心区域*具标志性的综合体。

重要节点

2014年5月17日,深圳中心·天元开放*批4套精装样板房,为232-320平方米三房、四房。

项目大事记

1998年,深圳确定中心区建设,岗厦河园片区作为CBD**城中村面临升级改造,实行“预留天窗”。

2002年,深圳市**将改造任务交由福田区**组织实施。

2006年,福田区**即与岗厦股份公司、金地大百汇公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》,正式推动片区整体改造。

2008年8月《岗厦河园片区改造项目合作协议(集体物业部分拆迁补偿补充协议书)》签订。

2008年底,岗厦村启动拆迁。

2014年3月,深圳中心·天元营销中心开放。

2014年5月,深圳中心·天元*批样板房开放。

项目现场

深南大道旁的“礼物”

12月10日下午,再度来到深圳中心,已经建成的深圳中心包装成金色礼物的模样,一把钥匙垂下,“完美,从不辜负时间”的广告词耐人寻味。对面的凤凰大厦、西北侧的市民中心,以及周边环绕着的中心区高楼,都显示着深圳中心所处的恰是深圳中心的位置。

环绕深圳中心一周,围挡依旧高耸,施工车辆有序进出,开放式街区的雏形可见一二,因为没有预约无法入内,但不时仍见保安拉开拦路的铁马,放里面的轿车出来,可见预约到访仍在正常进行。

就在上个月14日,深圳中心的深圳中心·天元举办了“遇见对味的你———中心人物红酒品鉴之夜”活动,中心人物系列营销推广仍在继续,天元待售中。

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