广州分站
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2006年2月，岗厦村拆迁前的模样。深圳中心营销中心大堂入口实景。大冲村改造现场。 胡可摄华润城**建设了回迁房。 胡可摄
去年，曾报道过一组官方数据：已审批210项城市更新项目中，将落实中小学51所、幼儿园130所、医院2家、社康中心108家、公交*末站34个、近3.5万套**房，打通一批断头路。社区公园及养老设施等民生项目也将投入建设……从这一组数据可直观感受到，城市更新并非简单地拆掉旧楼建新楼。
城市更新作为城市重塑、发展的主要手段之一，必然肩负了提升城市生活品质的重要责任。*终，城市更新又如何从多重利益的博弈中，再兼顾到公共利益？彼此的平衡也将决定了“城市更新项目”是否能走得更远，对于城市是否更有价值。
城市功能改变旧改土地的性质也应随之改变
在2009年底**的《深圳市城市更新办法》中，**公共利益成为一大**———所有城市更新项目必须拿出15%、不少于3000平方米的土地面积用于建设公共设施。深圳市华园地产董事总经理贺承军认为：“深圳城市更新的先进性以及制度的完善度，在全国称得上是做得*好的。”在他看来，城市更新涉及到多方面利益的博弈，但*重要的是“开发商利益”和“公共利益”要实现平衡。
“不过，在与城市更新相关的新城市规划的落实上，依旧存在着**不突出、无序的尴尬。”深职院房地产研究所所长邓志旺建议两点：1、土地属性要适当根据它所担当的城市功能来调整，例如一味强调“工改工”是否合理？华强北由厂房集群发展而来，之后更注重商业功能，那**也应该按照新的城市功能改变土地属性，改变征税方式。2、**在拆迁之前定好城市更新项目的容积率，会减少业主漫天要价以及降低开发商的风险。而当下，因为城市更新土地容积率存在很多可能性，因此导致业主预期很高，加大拆迁谈判难度。
在香港用十几年去等、用十几年去建都正常
而在香港有不同做法。城市更新土地的容积率早已在城市的规划中明确固定，即便要提高容积率，也需要多做城市公共配套，以换取容积率奖励。近日走访香港城市大学公共政策学系教授叶毅明指出，在目前的香港，破旧已不是进入城市更新的**标准，更多会从整个区域的城市功能考虑，结合城市整体的发展。
并且，对于一块相对大的地块，会分很多期工程来建设，一个项目做上十几年也不足为奇，这一方面分散了资金压力，另一方面小范围施工，不会给市民带来太大干扰。同样，叶教授称，进入城市更新名单等上十几年的项目也比比皆是，但**现在更加强调保育，甚至拨放一笔资金给业主，鼓励业主自己维修房屋。“社区要重建，一定还是要有公权力的支持。香港于2000年后成立了‘社区重建局’（相当于内地的事业单位），以协助城市更新工作的推进。”
据去年的统计，深圳在建城市更新项目72个，面积近2000万平方米，全市需要城市更新的规模达到240平方公里。尽管深圳在全国已是表率，但城市更新依然是任重道远。
采写：张锐宣见习卢韵如
罗远欣
项目巡展
大冲村
改造总建面达280万平方米，2011年动工2014年入市
基本信息
地址：深圳市南山区高***产业园区中区东片
开发商：华润置地（深圳）有限公司
数据：总占地面积为68万平方米，总建筑面积为280万平方米，总投资不低于300亿元人民币。
华润大冲改造项目是深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一。此项目总共拆除约1500栋破旧建筑，于2011年12月20日全面开工建设，后命名为“华润城”。华润城占地约68.5万平方米，建筑面积280万平方米，业态包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等，其中商业方面建有24万平方米的万象天地，定位为创新升级版万象城。*期住宅“润府”已在今年10月开盘，陆续推出两批单位，两房和小三房户型为主，均价4.7万元/平方米，写字楼也推出E座在售。预计整体商业在2016年底落成开业。
进展情况
华润城已于2014年11月底推出了第二批单位
历史沿革
2011年底正式奠基
大冲村旧改*早于2002年被深圳市**列为旧村改造项目的重要试点村之一，因拆迁和补偿问题一直未能得到彻底解决，导致整个项目推进十分缓慢。
直至2007年3月，深圳南山区**为大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司与华润搭建合作桥梁，双方才完成签约，初步确定合作意向。
又经两年过去，2009年，**大力推动双方的合作，项目终于取得了实质性的进展———大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。
为推进大冲旧改项目，华润置地（深圳）有限公司在深圳注册诞生，注册资本达3.8亿港元。该公司专门负责深圳南山区大冲村旧城改造项目。
2011年12月20日上午，华润大冲村整体改造奠基典礼在南山区大冲村举行。时代赋予了奠基典礼落下的第一坯土以重大历史意义。它的落下，是大冲旧改项目全面进入到实质性开发阶段的标志，也是大冲旧改项目采取的运作模式获得成功的证明。
为实现“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”的建设目标，让大冲成为深圳高***产业园、华侨城旅游景区和大沙河创新走廊的重要配套基地，华润置地（深圳）有限公司按照旧改进度规划，*先启动大冲村民回迁房建设，继而花费3至5年的时间完成还迁房及大冲片区市政道路、配电、供水等公共设施建设，再用8年的时间完成核心商务、商业及商品房建设。
2013年12月，随着大冲旧改回迁自住A区主体结构顺利封顶，大冲村民实现了第一次回迁。全新的住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等一应俱全，还具备市政道路、变电站等完善的配套设施。
此外，从2014年下半年起至2015年底，总建面为110万平方米的回迁物业将分期分批竣工并交付给原居民。
在整个大冲项目的东南角，一个总投资约90亿元、建筑面积达24万平方米的万象城升级版———万象天地将在2016年10月建成开业。
重要节点
大冲旧改项目于2011年12月破土动工，正式开始拆除
2014年10月12日，华润城*期高端住宅“润府”正式开盘
2014年10月21日，华润城甲级写字楼物业———华润置地大厦E座商务样板间开放
2014年11月，华润城*推甲级写字楼物业———华润置地大厦E座发售
2014年11月23日，华润城润府第二批单位开放样板房
2014年11月30日，深圳华润城润府二期正式开盘
项目大事记
1998年，深圳市***次将大冲村纳入旧改规划。
2005年《南山区大冲村旧村改造规划》完成。
2008年9月，大冲实业股份有限公司与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》。
2010年1月23日，19位村民*先与华润置地公司签约。截至当晚，共有168户村民完成签约。
2010年3月，村民物业签约户数已达904户。
2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段。
2013年3月，海砂问题曝光后，华润大冲旧改项目一度停工整顿。
2014年10月，华润城开盘。
项目现场
11月底推售了第二批单位
从深南大道自东向西，与沙河西路交会路段，一眼便能望见“华润城”，齐刷刷一长排米黄色超高层住宅中，点缀着几栋玻璃外立面的写字楼，上面打着全球发售的大幅广告。而在这些楼房的脚下，还有多个地基“大坑”，多名工人仍然还在工地上紧锣密鼓地开展建设。据华润置地方面介绍，华润城**建设了回迁房，再建设自有物业。
不过，华润城的工期进度一直都在意料之中，后续的销售也按部就班。从7月开放展示中心到开放样板房以及10月开盘、11月底推第二批单位……每个环节的节点都没落下。展示中心销售人员仍在进行着接待工作，不断有买家过来咨询着下一批住宅产品。而写字楼E座虽已处于发售状态，但还在建设当中。
深圳中心
几百栋旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来
基本信息
地址：深圳市中心区深南路南侧
开发商：卓越集团、金地集团、大百汇集团
总建面：140万平方米
原福田区岗厦城市更新项目，也是深圳CBD内**城中村改造项目，北邻深南大道，南至福华三路，占地面积为深圳CBD的1/9.整个项目由800米品牌森林大街ONEAVENUE，30万平方米商业、住宅、380米高超甲级写字楼以及学校、纪念馆、设计艺术中心、文化广场等公共空间共同组成。其中，深圳中心·天元是其住宅部分，由7栋住宅与公寓组成，共800多套，面积从80-800平方米不等，主打200-300平方米的大平层。
其中500个一线品牌的中央大街ONEAVENUE、五大主题商业区域、17万平方米的商务面积、380米高的超甲级写字楼，造就深圳全新商业模式下的顶级商业街区。
进展情况
营销中心、样板房已开放，待售
历史沿革
拆迁无事故，至今仍是深圳中心的骄傲
深圳中心堪称深圳城市更新的教科书，它所走过的每一步，都对后续的更新项目意义深远。改造前的岗厦村，是一座有700多年历史的老村，原居民多姓文，是文天祥的后裔。随着1998年确定福田中心区建设，2006年，岗厦村周边已高楼林立，更新提上日程，福田区**即与岗厦股份公司、金地大百汇公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》。
根据深圳中心提供数据，整个拆迁覆盖600栋楼，建筑面积逾54万平方米，迁移了本地村民与暂住人口近10万。即便到现在，除了大冲村深圳依然没有项目可以与之匹敌。在岗厦漫长的拆迁过程中，“没有出过一次事故”一直是深圳中心团队引以为傲的事情。
更新前期，岗厦创下了当时补偿标准类别的新纪录。根据媒体报道，岗厦之前，深圳城市更新一般有两种标准，只有*层和非*层的区别，岗厦拆迁过程中，开发商与村民多次协商之后，共提出两个标准、三种模式、六种选择，让村民可以选择实物补偿，也可以选择货币补偿，也可以两者兼顾。
几乎同期启动的蔡屋围更新，是岗厦拆迁过程中不得不提的插曲。2006年，经历了著名的“蔡屋围风波”后，蔡屋围*贵钉子户拿走1700万天价补偿款，直接影响了岗厦原居民的心理预期，认同原定赔偿标准的岗厦原居民从85%下降到50%.看上去相距很远，可没有哪个拆迁项目独立存在，现在依然如此。
随之而来的，便是岗厦创出的“造富”神话。“几百栋旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来”。根据当时金地大百汇工作人员估算，假设深圳中心房价在3万左右，原居民中亿万家族或有20多个，个人则有近10个。若以如今深圳中心的市场预期价格来看，3万没有任何可能，那么这里因为城市更新诞生的亿万富翁还将更多。
如今，140万平方米的深圳中心，以紧缩城市的形式，将功能、人群、物业形态、建筑充分融合，*大程度地提升片区活力。其中，500个一线品牌的中央大街ONEAVENUE、五大主题商业区域、17万平方米的商务面积、380米高的超甲级写字楼，都令深圳中心成为深圳中心区域*具标志性的综合体。
重要节点
2014年5月17日，深圳中心·天元开放*批4套精装样板房，为232-320平方米三房、四房。
项目大事记
1998年，深圳确定中心区建设，岗厦河园片区作为CBD**城中村面临升级改造，实行“预留天窗”。
2002年，深圳市**将改造任务交由福田区**组织实施。
2006年，福田区**即与岗厦股份公司、金地大百汇公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》，正式推动片区整体改造。
2008年8月《岗厦河园片区改造项目合作协议（集体物业部分拆迁补偿补充协议书）》签订。
2008年底，岗厦村启动拆迁。
2014年3月，深圳中心·天元营销中心开放。
2014年5月，深圳中心·天元*批样板房开放。
项目现场
深南大道旁的“礼物”
12月10日下午，再度来到深圳中心，已经建成的深圳中心包装成金色礼物的模样，一把钥匙垂下，“完美，从不辜负时间”的广告词耐人寻味。对面的凤凰大厦、西北侧的市民中心，以及周边环绕着的中心区高楼，都显示着深圳中心所处的恰是深圳中心的位置。
环绕深圳中心一周，围挡依旧高耸，施工车辆有序进出，开放式街区的雏形可见一二，因为没有预约无法入内，但不时仍见保安拉开拦路的铁马，放里面的轿车出来，可见预约到访仍在正常进行。
就在上个月14日，深圳中心的深圳中心·天元举办了“遇见对味的你———中心人物红酒品鉴之夜”活动，中心人物系列营销推广仍在继续，天元待售中。
