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2014年对珠海楼市而言，是一个*坏的时代，也是一个**的时代。9月份前多月成交量同比几近腰斩，举步维艰；横琴市场却异常*爆，单价4万还是一块“烂地”就被一*而空。去库存压力大而供应量却不足，人均工资4600余元，房价均价却逾万……到底是什么造成这种状况？南方都市报对话珠海中原营销策划顾问有限公司总经理潘家浩，谈谈背后潜伏的因素。
：在这两天的楼盘考察中，您觉得销售好的楼盘一般具有哪些特质？
潘家浩：珠海山海资源优越，销售较理想的楼盘，一般会在如何利用好海与山的自然环境功夫，客户尤其是外地客户到来，往往会被珠海的生态景观及悠闲氛围所吸引。珠海市区内差不多所有楼盘，肯定拥有山海资源其中一种，甚至两者都具备。这是珠海与其他城市*不同之处，也是楼价能比其他同级城市高出不少的重要因素。
珠海相比其他三线城市，市场购买力多样化，成交规模虽然属于偏小，但价格能高不少。珠海与海南差不多，**以来不单只本土，还有周边港澳、东北、西北、内地等全国性客户前来买房，特别是，珠海有港澳客户资源，澳门客户不只一直保持稳定的比例，承担能力还在不断提高，以往一个楼盘外地客户比例多的能超过一半，所以珠海有不少的空置房。近年比例降低了不少，多的可以达到20%至30%。
：据您观察，2014年的珠海楼市呈现出什么样的特点？
潘家浩：2014年上半年珠海楼市是比较艰难，不少开发商主动推出优惠折扣，包括通过电商返点给客户、甚至部分降价；代理公司在楼盘周边大面积拓客，部分开发商甚至积极拉动**中介公司转客，采用高佣金及奖金吸引业务人员，只要有客户到场就有办法成交。
当然，近几年珠海市区内供应不是很多，开发商并不愿降价，或者降价空间有限，楼价仍然高企。市区内成交依然是刚需为主，均价直接影响楼盘的成交。上半年几个销售较好的楼盘，也是价位比较合理，买家才愿意成交。
各界一直等待政策的放松，但一直都是失望的等待。终于，九月底珠海**宣布限购松绑，这无疑对未来市场的成交起到推波助澜的效应，但应该是心理上的效应，实际的影响还是后续银行系统资金的真正开放，楼市才会回暖。
：相比而言，今年横琴的*爆让不少珠海开发商都很羡慕。
潘家浩：今年珠海市一大亮点是横琴楼盘的横空出世。今年三个主力楼盘：横琴总部大厦、华发首府、中海名钻国庆前后把楼市带入一个新的景象，但又有别于珠海本土的房地产市场。
一时间，大量的澳门投资客户像潮水般涌进来，估计开发商事前也不完全预料到。但横琴概念的确诱人，尤其是对近年房价居高不下的澳门，将购房者一把送给珠海市场。面对4万至5万元/平方米的均价，澳门的客户，后期甚至一些有实力的本土客户，都冲往横琴，无论是住宅或者是高端顶级写字楼，都受到史无前例的追捧。
：珠海楼市似乎有个怪圈，库存量居高不下，楼价却不见下降，并且有业内人士表示供应量不足，是何原因导致？
潘家浩：库存主要在于西部。这十年珠海年均消化量都维持在300万平方米以内，消化周期比许多城市要长，去库存压力还是较大。
供应量不足主要集中在市区。因为部分开发商惜货，没有大量出售手上的库存，中小型开发商寻求高价高利润而低量，也不愿卖广告。在很早期，市区的不少土地落入民企，尤其是一些中小开发商，这些开发商开发土地及售楼周期非常长，所以出现库存多，供应市场少的奇怪景象。
其实，西区开发商一直想提高价格，但同时又感受到竞争之激烈，不敢太进取，主要还是走量为上策。西区主要是由几个过江龙品牌开发商，如保利、万科、时代主宰了销售策略走势。
本版采写：见习李慧
