广州分站
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旧改，对房企、市民而言，喜忧参半。
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旧改需结合城市产业布局
耿延良，**置业集团副总裁、深圳龙岗城市更新开发企业协会会长
旧改的*大受益方当属**与社区。在一个旧改项目中，回迁房占主要部分，此外公共配套设施也占据一定比例，剩余面积才是开发商可售部分。以深圳为例，至少有40%的土地贡献率属于**。在这种情况下，旧改理应由**主导并进行规划。
从国内外城市更新历程来看，无论是由**、私人团体和地方团体三方共同实施更新的英美国家，还是**与民间资本合作的台湾，都用事实证明了在自由竞争市场经济环境下，需要**在城市更新工作中扮演重要的角色。**作为统筹各方利益的主体，只有当其积***介入具体更新项目后，利用公信力，协调组织各方利益群体，才能提高项目实施率，有利于城市面貌的改善。
而在实际的旧改推动中，由于拆迁成本较高，旧改难度较大，开发企业的积极性很难调动起来。一方面，**可通过实施财政补贴、税费减免等激励政策来吸引社会资本投入城市更新，一定程度上可弥补因财力有限造成的城市更新投入不足，有利于加快更新项目的实施，促进地方经济发展。
如美国，城市更新运动前期几乎60%以上资金由联邦**筹措资助，后期使用城市开发活动津贴来资助私人和公私合营的开发计划。另一方面，像惠州这样的城市，科学的城市规划应是适当降低土地容积率，提高生活品质。从这个层面上出发，**可以采用其他方式，比如降低旧改地块的容积率，同时另将别处地块补偿给开发商，让开发商从其他土地开发中获得回报，从而为后代创造更好的城市环境。
每座城市原本的基础设施、产业布局、人口结构都有所不同，我们常说旧改需要因地制宜，实际上就是要结合产业布局、城市综合规划进行旧城改造，在这个过程中，有些区域值得保留，有些需要拆除重建，有些则要转变功能。一个城市若没有产业支撑，后续发展便缺乏动力，所以一定要结合产业布局进行城市更新，不能照搬照抄。
当前中国只对国有土地的拆迁、**主导的土地征收有相关补偿条例及解决机制，对于商业性城市开发及集体土地拆迁，立法上还是一片空白。希望大家可以共同呼吁，加快推动城市更新立法，使旧改有法可依，依靠法制加以保驾护航。
开发商
旧改不可控是中小房企望而却步的主因
X先生，惠州某开发商旧改拆迁负责人
我们进入村企合作的三旧改造之前把一切想象得太简单，认为和村委会协商到位，然后谈好返还的面积就可以等待招拍挂走程序拿到土地。实际上并非如此，村委会同意了并不代表村民同意了，先前支付的定金以及先行投入的资金并不是开发商可以掌控的，表面上看，村企合作是开发商以较便宜的地价拿到可以开发的土地，实际上并不是这样。
在实际操作过程中，在取得村委会领导班子同意后，在村委会工作的同期，开发商还要与利益主体方每一村农户、每一个家庭谈判，只有把工作做通了才能够签订*后的协议。更为严重的是，很多村民根本不讲信用，而且经常摇摆不定，其结果就是导致此前协商的结果，以及签订的协议失效。
根本原因在于**没有对其集体产权的土地以及使用性质作系统的要求，简而言之，对征用土地以及土地上的各种附着物的赔付标准根本无章可循。比如村民张先生在得知其地块要被征收后，在土地上加紧栽种大量的树苗或者青苗，但是开发商根本无法确认其青苗是否在征收之前栽种的，与此同时，利益共同体的村民认为有开发商愿意出钱，便互相串通导致征收工作难度极大。
此外，开发商在前期付钱还不一定有用，因为村委会是*基本的民主组织形式，村民一旦对利益分配的方式产生分歧，有可能再次选出代表村民利益的村委会，结果就是村民漫天要价，或者是想办法多向开发商要钱，导致开发商前期的巨大成本投入无可估计。村企合作的巨大风险在于其工作量大、手续办理复杂、运作周期长，需要开发商不间断地进行成本投入，导致企业陷入进退两难的尴尬境地。
追究其原因还是在于**尚未出台相关约束性质较强的法律法规，无法在征收土地之前给村民达成合作统一，相关的后续以及前期工作要开发商进行协调合作，比如如何认定其在有集体产权性质土地上进行的违建、强建以及树苗、青苗的抢种，如何赔付，按照何种比例的性质进行赔付，都没有相对的法规，只能靠开发商和村民自主协调，导致协调成本以及不可预知因素剧烈增加。此外在村集体内部针对其补偿的分配以及补偿标准的界定，也会直接影响到开发商的进度，同时**规定的预留10%的土地作为村民的集体用地如何分配也需要进行数次的协商妥协。
即便前期所有的工作都完成了，土地进入招牌挂阶段，还有诸多的不确定因素，开发商前期的巨大投入并不能保证开发商在公开的竞价市场有任何优势，而根据相关的条例法规，价格高者得之，这也是导致开发商对于旧改积极性不高的因素。
业主
拆赔标准应该有明确依据
刘先生，惠州西湖城轨站拆迁户
无论是市政拆迁抑或是相关的村企合作，业主*看重的还是**以及开发商对于拆赔标准的认定是否能和市场趋于一致。比如水东街的拆迁商铺价格不到8000元/平方米，而住宅的认定则是1900元/平方米。在老城区8000元根本买不到任何商铺，惠州偏远的街铺价格也不低于1万元/平方米，1900元根本不能在市区买房子。
究竟**遵循的是何种标准？我们认为应该公开其估价标准，科学的做法是在确定上述评估价格的同时，应该对所有拆迁户公开拆迁的评估过程，究竟是如何得出上述价格的，拆迁户有知情权。比如在西湖城轨道地铁站的拆迁中，职能部门对于商业性质的物业认定标准是什么，拆迁户根本不知道，哪些类型的商用物业可以在未来的西湖城轨地铁站中得到回迁至今依旧未有定论。无法公开的认定标准让拆迁户认为其中有猫腻以及相关的暗箱操作的可能。
在拆迁中涉及的拆迁主体与利益方的相关矛盾在于开发商以及**想用*小的代价换取*大的利益，反之另外一方则是想换取自己利益的*大化，这两方面根本不可调和。如若要解决则要依赖于透明的标准，以及有章可循的基准，此外还要有利益共同双方的契约精神，其缺一不可，但现实是，既没有透明的机制，公开的估价标准也无章可循，完全看开发商或者**与上述利益主体的自主谈判。
三旧办
拆迁户要价高导致工作推进缓慢
惠州市“三旧”改造领导小组办公室
2010年8月底，惠州市吸收借鉴省内其它城市“三旧”改造政策和实践经验，并结合实际情况出台了《惠州市关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》，两年后的7月4日又发布了《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》，配套政策措施的制定为“三旧”改造工作依法依规、规范有序开展提供了操作依据，也切实调动了社会资金参与“三旧”改造的积极性。
一般说来，“三旧”改造包括“综合整治类”、“功能改变类”、“拆除重建类”、“生态修复类”、“局部加建类”、“历史文化保护类”等多种类型，目前惠州全市各县区共启动52个改造项目，主要是指“拆除重建类”，按规定，“三旧”项目需将原有建筑物全部拆除，才可以办理新的土地证。但由于拆建难度大、一些权利人要价太高，导致惠州市“三旧”改造工作推进缓慢。
除此之外，目前“三旧”改造过程中，多数开发企业普遍反映拆迁工作难，加上可操作性不强，其观望态度较浓。而近年来国家接连出台房地产调控政策，后市不明朗，一些企业虽然申报了项目，但启动的积极性不高。
省**此前出台的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造，可在确定开发建设条件的前提下，由**将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。目前，惠州市正在开展这方面工作的研究和探索。
采写：蒋奇政陈博
摄影：陈伟斌
