秦虹:房地产市场与投资趋势判断

2014-10-31来源 : 互联网

2013博鳌·21世纪房地产**(上海)高峰会于2013年10月20日在上海隆重举行。住建部政策研究中心主任秦虹女士在峰会上做了题目为“房地产市场与投资趋势判断”的主题演讲,演讲中秦虹女士主要介绍两个方面的内容:**,如何判断和看待当前的房地产市场,如何分析这个市场;第二,在现在这样一个市场情况以及已有政策的前提下,如何判断未来房地产的投资趋势。以下为根据其演讲的文字实录而整理的观点摘要。

对当前房地产市场的看法

基于课题研究结果,对于当前房地产市场总结了三个基本结论:**,目前市场刚性需求仍强,与人口结构有关系。第二,市场分化格局已经显现和人口流动有关。第三,当前市场受货币的影响比较明显,与房地产的资产属性有直接联系。

一、目前房地产市场刚性需求仍强,与人口结构有关

今年8月份甚至到9月份,全国商品房销售面积的增长速度为23%,销售额的增长速度是34%,在当前房地产调控政策持续的情况下,无论是23%还是34%都是一个不低的成交量。据对市场的一些研究,目前市场上的新增刚性需求中,初次置业的刚性需求和改善性需求仍很强烈。与前面几轮房地产上涨背后投机性需求的强劲相比,这轮房地产市场成交的上涨主要还是自住性需求为主。

以世联地产的客户资料分析图为例,世联地产在全国范围内代理销售了57万套住房,其中买房子明确不会住的是会投资的占到14.4%,而同一个同期的口径在国八条实施执勤的2010年占到46.7%,2007年曾经达到51.6%,因此市场说的需求主体,  80%以上买房子就是由于自住需求。

为何会有如此多自住需求与目前的人口结构有很大的关系。根据第六次人口普查数据,2010年在人口结构里面占比较多的是20—24岁的年轻人,有1个亿的人口。这批年轻人的父母正是上个世纪60年代初出生高峰的那一代人,他们现在的子女正好是处于25岁上下,他在人口的总量里面是占据比较大的比例,另外它的人口总**数也是比较高的。也就是说由于我们的人口结构所导致目前我们的刚性需求还就是比较强盛的,而这可能是*后一次刚性需求比较强的几年,由于我们*生子女政策,后面很难出现2010年20—24岁年轻人占比的这样大的规模,这几年正是面临人口年龄、婚房需求特别旺盛的时期。

要认清当前的市场,这轮房地产市场的上涨主要是自住性需求,刚性需求比较强和人口结构有很大的关系,这个不会是持续永远下去的,但是这几年正好我们碰到了这样一个人口结构的刚性需求比较旺盛的时期。这是**个结论。

二、市场分化格局已经显现,和人口流动有关

中国现在一方面面临着城镇化城市人口的增长,农民进城,但是这对于大城市房地产市场的影响是有限的,而中小城市人口向大城市流动人口的迁移对大城市房地产市场影响却特别明显。现在我们正面临着中小城市人口向大城市流动发展的格局,根据2010年第六次人口普查数据,中国人口中接近50%的人定居在前35个大城市,其中40%在一线城市北上广深,所以说现在的北京、广州、上海的市场绝不代表全国,全国的市场已经出现了一个分化的格局,造成这个分化格局的背后是人口流动。

表现在房地产市场上,根据今年8月份70个大中城市的商品房价格的指数,四个一线城市房价上涨在全国排前四位,虽然北京在房地产调控方面政策已经很严厉,但今年上涨率依然全国**,而且涨幅是*高的,这和人口的增长有很大的关系。

虽然一直有“逃离北上广”之说,但是根据北京市***公布的每年新增就业人数来看,没有任何明显地降低,每年新增的常住人口,居住6个月以上的人在50—60万人,其中年轻人占比达到了60%以上,北京现在每年新增的接近60万人里面,20—39岁的人口占到了62.8%。

人口特别是年轻人向大城市集中带来了很大的需求,当然年轻人买房的能力是非常弱的,但是中国买房的特点是几代人帮着年轻人买房子,所以房价收入比是不可计算的,因为三代人的收入一起衡量是很难计算的。

所以实际上现在房地产市场已经出现了分化的格局,北京市场绝不代表全国,和背后的人口的流动不均衡有很大的关系,在这样一个情况下,**这一轮的抑制投资和投机性需求的调控方向是很难改变的,甚至力度也很难放松。因为面临市场的现实情况就是这样。

三、当前市场受货币的影响比较明显,与房地产的资产属性有直接联系

根据70个大中城市房价同比变化图,北京、上海、深圳、广州四个一线城市的涨幅远远高于70个城市平均的涨幅。  这和货币政策的调整有很大的关系。这一轮房地产上涨主要是从12年下半年到今年,货币政策调整也是从12年的下半年的第二季度末开始实施稳中偏松的货币政策,直接对房地产市场产生了正面的推动作用。

所以我们这些年来所感受到中国的房地产市场一个结论,货币宽、市场窄,货币紧、市场缩,房地产有很强的资产属性,对货币政策是非常敏感的。而且,实际利率和房价的变化呈现**对应相反的关系。所以在看未来房地产市场变化的时候,不能仅仅看下一步房地产的调控政策会怎么走,除了房地产调控政策之外,货币政策的调整对这个市场的涨跌起伏影响会很大。

如果今年经济增长仍然能达到7.6%这样一个既定的目标,它对房地产市场的影响将是中性的。如果中国房地产政策调整方向不变,对房地产市场的影响也是中性的。对下一步对房地产市场变化影响更多的是货币政策的调整,这是我们值得关注的。

未来房地产投资趋势判断

今后的房地产市场是个分化的格局,对投资人来说,无论是企业投资还是个人的投资,*重要的是做好趋势的判断和选择。从行业角度,对房地产未来的投资可能有四个方面是需要认真考虑的:

一、关注城市群,但不能仅看规划,城镇的密度决定了*后的城市群的发展

投资为什么要关注城市群?因为中国的城市发展在未来将会告别过去城市发展的模式,新型城镇化不是大力发展大城市。中国未来的新型城镇化的核心是人,人的城镇化,主要是在当地就业的人要享受当地的公共服务,公平的教育,社会的救助,以及医疗养老住房保障等等。中国未来的房地产发展要告别过去自己发展自己的城市发展格局,而要把城市群作为城市发展的主体形态。城市群的发展和过去的发展有什么不同呢?就是要走各城市协同发展的道路,这是我们确定下来的未来城市发展的格局。

在这样一个格局下,大致可以判断,今后城市建设再像以往那样摊大饼式地*立地各自发展的格局很难持续,我们的土地政策*大的可能就是要改变过去大规模的新城、新区开发建设拿地的格局,过去往外扩张的格局很难持续,北京一环七环环到了河北,以后要大城市带动周边的卫星城市发展的格局。北京过去摊大饼摊到合并,现在要通过发展卫星城市的格局把周边的一些中小城市带动起来,这是它的城市群的发展格局。

所以在这样一个政策的格局下,未来的土地政策只会更紧不会更松,过去的大规模拿地新区开发这种土地政策很难持续,所以卫星城市是未来大城市发展的必由之路。在这样一个政策的框架下,现在很多地方都开始规划城市群,做了很多规划,大大小小的城市群做了几十个,但是不能仅仅看规划,城市群的发展更重要的要看一定土地范围内城镇的数量和人口密度大的地方,未来的发展空间可能更大。一些虽然作为城市群的规划,但在一定范围内城镇的数量非常少的城市,未来的发展空间还是非常有限的。

以日本的经验为例。日本在1950年的时候它的全国总人口8400万人,经过了50年的发展,到了2000年,日本总人口从8400万人增长到1.26亿,1950年三大城市群的人口占全国人口的比重是36%,到了2000年三大城市群的人口所占的比重达到了51%。

简单地说,全国总人口增长了50%,三大城市群的人口增长了110%,也就是说越是成熟的城市群,城市密度大的城市群,它的经济发展水平越高,产业集聚度也越高,不断产生新的产业的机会也就越多,对人口的增长吸引力就会越大。而我们在一定范围内虽然规划了城市群,但是里面人口的密度非常小,那个地方发展的空间可能是有限的,可能会发展,但是非常缓慢,所以我们认为不仅仅看城市的规划,关键还要看我们城镇的密度决定了*后的城市群的发展,不是所有的城市群的规划都是值得投资的。这是**点。

二、城市规划不仅仅是一二线城市,三四线城市也有很好的投资机会

现在城市已经出现了分化的格局,我们刚才和大家说人口向大城市流动,特别是目前的信息化和高速交通的发展,大大增加了中小城市人口向大城市流动的这样一个可能性,但是中国的房地产市场绝不仅仅在一二线城市,三四线城市数量多,其中还有很多有投资机会。

一二线城市不过30多个城市,三四线城市有600多个,这些城市里面还有一些三四线城市是值得我们关注的,哪些呢?

**,就是紧靠大城市周边的中小城市,大城市周边的,受大城市辐射比较明显的中小城市,将来大城市要走城市群发展道路的时候,会对周边的中小城镇有很大的带动辐射作用。

第二,注意交通改变中国经济格局,高速交通的发展会对中国经济产生很大的影响。我们未来要走城市群发展的道路,我们的政策怎么推动呢呢?首先,不同的城市通过快速轨道交通的连接实现同城化。虽然我不在这个城市,但是我和好像和生活在这个城市是一样的,它靠打造半小时或一小时的城市圈来实现这个同城化,如果我们在城市群内能够形成,意味着大城市周边的中小城市的基差地租整体得到了提升,这是一个战略。其次,国家通过高速铁路网把各个城市群连接起来,当这个规划*终实施的时候,中国600多个城市*终可能就有那么几百个城市变成一张网,凡是有交叉节点的城市未来他们的投资效率会更高,投资的成本会更低,对产业的集聚吸引力会更大,继而对人口的吸引力会更大,所以它有更好的发展前景,交通会改变经济格局。

城市的交通位置改变之后,整个改变的是它的基差地租,基差地租的改变,对我们的房地产投资是很值得关注的,也就是说它的整个位置的空间会发生重大的变化,由于我们高速铁路交通的建设会改变城市的基差地租。不仅仅只有一二线城市有机会,还有很多三四线城市是值得我们关注的,他们同样面临着很好的发展机会。

三、投资空间仍大但不仅仅在住宅市场,关注非住宅投资

中国的房地产绝没有到了掉头向下的格局,中国整个的住宅还没有到一个不缺房的阶段,没有到发达国家房子多,家庭少那个阶段,但是不仅仅是住宅市场,非住宅投资如办公楼、商业地产等未来也还投存在着空间。

当然优质的商业地产和旅游地产、养老等等市场未来的需求还是很大的,关键看我们能不能提供,我们有没有这样的能力来提供满足市场需求的产品,商业地产它的投资是否成功,我觉得三大要素对重要。**,它的位置比住宅还重要,位置*关键。第二,业态水平,你的定位是不是符合现代商业地产的要求。第三,开发企业的品牌。

四、资本为王,但不仅仅是间接融资,看好直接融资

原来一些有利的因素都在改变,比如土地价格已经很高,而且看不到土地价格下跌的格局。而且,劳动力成本、建筑材料都在上升,市场反而在分化,所以企业的竞争一定会越来越加剧,在这样一个情况下开发企业的核心竞争力有两个。

**,企业的产品,是不是能够更多地赢得自住人的需求。第二,企业的融资能力,资本为王,融资能力与产品好坏有关系,产品好资金的周转速度会快。企业能不能更大范围更强力地达到低成本的资金,甚至是否很容易获得资金的支持,所以说“资本为王”。

过去主要来自于间接融资银行贷款,之后不仅仅是间接融资,更多地要考虑一些直接融资,而在房地产市场未来发展前景中随着整个机构投资人的逐渐出现以及高净值人群资产配置上的需求,他们对一些高品质的房地产和证券化的房地产的产品都会始终关注,这对房地产企业的直接融资也创造了条件。我想未来房地产市场直接融资的市场前景不可估量,值得我们关注。

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