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2018年是房地产最难的一年吗?

2017-12-02 来源: 3158财富广州

首先肯定比2008年和1998年好过,不过从宏观角度讲,2018年是中国房地产自2009年以后最难的一年。中国楼市这匹脱缰的野马,在2017年上半年全国住宅类物业的再次惊艳表现后,2018年楼市的冬天将更加寒冷。

根据我们调研的数据,中国楼市经历2015-2016年的疯狂后,热点城市房价已经超过1990年日本楼市泡沫高峰期的热点城市的房价,一线城市也已经接近东京楼价。据统计,东京楼市泡沫破裂前夕,东京的房子总价已经是美国房子总价的一半,而今天北上广深房子的总价也已经接近美国所有房子总价的3/4。

我们说过,评判房子这种大类投资品的最主要两点逻辑:供需关系和货币政策。未来的货币政策趋势已经非常明显:如果美联储持续加息、货币面持续紧缩,我国货币的大宽松政策必须有所收紧,防止资本恐慌性外流。

如果美联储不再持续加息,我国则会单独针对楼市进行货币政策的调整,避免资产泡沫硬着陆。从目前银行的政策发现,2017年北京的银行已经将首套房的贷款利率上调了3次,甚至有些银行将首套房贷利率上调至基准利率上浮20%,将放款期限延长,同时实行二套房非自住房首付不低于七成的,贷款利率不低于基准利率的1.1倍的政策。

从另外一个角度讲,在这些年热点城市的房价已经陷入一个个死循环,成为一个无人能解的怪圈。

死循环一:越限购人们感觉稀缺性越高,导致投资投机的热情越高,比如今年年后热点城市的楼市行情,在去年国庆政策全面收紧后不仅没有收敛,反而涨幅速度更快,当然目前出台的限售就是想跳出该循环的根本原因之一。

死循环二:通过涨价去库存和通过增加供应量降房价的循环,这种循环方式已经在过去20年全面陷入走火入魔的阶段,于是此次通过涨价去库存之后要求严格控制供给防止再次进入逻辑怪圈。

死循环三:地价、房价以及拆迁的逻辑怪圈,我们知道地价越高,房价也会水涨船高,在全面货币化安置之后房价高导致拆迁成本飙升,拆迁成本高就会助推地价更高,陷入了拆迁、房价以及地价的循环上扬逻辑陷阱。

死循环四:人们对货币贬值的普遍觉醒,从历史观察只有不动产尤其是住宅类的物业是普通人能看懂保值升值的唯一投资品。屡次调控的逻辑暗示大家,调控不可能坚持,调控只是让房价慢点涨,所以本次才有最强调控、用最有力的行政手段和金融手段完成对价格的控制……

除了四个死循环,还有一个现象值得所有人深思,就是居民短期贷款的占比提升到20%。换句话说,消费贷的快速增长不符合常态,今年1-8月居民新增短期贷款达1.28万亿,累计同比多增8231亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿,今年前8个月新增贷款已达到去年全年的1.5倍。

通常,居民的短期贷款主要是汽车贷款、装修贷款以及其他消费贷,然而今年前8个月的国内汽车销量没有增长,消费也没有明显升级,此外结合笔者朋友圈的动态,除了居民的消费贷,最近很多朋友咨询笔者如何安全的将企业消费贷合理的用来买房子,这一些列现象说明极有可能一部分消费贷和企业贷又流入了地产市场。

所以,今年北京3.17之后所有的调控手段到现在,政府只有一个目的就是要可控;如果出现一点失控的情况,政府最担心的就是引发恐慌性的抛盘,出现类似2015年股市断崖式下跌的情景发生,最终不仅占地方政府收入的近1/3收入受到威胁,也导致开发商和银行的债务被集体引爆,引发系统性的金融风险;为了防止这种多输结果的出现,厦门作为实验点首先开始实施限售,紧接着全国热点城市全面开启限售政策,防止集体抛盘,资产价格失控。

无疑,2018年是楼市经历过1998年以及2008年之后最危险的一年,也到了资产之间、不同物业之间投资转换的时候。继续闭眼狂奔,只能成为追涨杀跌的牺牲品。

责任编辑: Jayson

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